シノケンG Research Memo(9):アパート販売とストックビジネスの好調持続で2ケタ増収増益見込む
1. 2017年12月期の業績見通し
2017年12月期の連結業績は、売上高は前期比29.2%増の105,000百万円、営業利益が同10.7%増の11,700百万円、経常利益が同11.2%増の11,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同17.1%増の7,800百万円と2ケタ増収増益が続く見通し。セグメント別の業績は開示されていないが、主力のアパート販売事業が東京エリアを中心に今期も高成長が見込まれており、それに連動する格好で不動産賃貸管理事業や金融・保証関連事業等のストックビジネスも2ケタ成長を持続する。唯一、マンション販売事業については、減収減益を見込んでいるが、2017年1~3月の販売状況は計画を超過しているもようだ。
また、営業利益率が前期の13.0%から11.1%へ低下するが、これはアパート販売事業で東京エリアの販売構成比が上昇することに加え、利益率の高いマンション販売事業の収益性が売上減に伴い低下することが要因となっている。ただ、シノケングループ<8909>は期初計画を保守的に出す傾向にあり、今期も市場環境に大きな変化がなければ会社計画を上回る可能性は高いと弊社では見ている。
不動産調査会社(株)タスの調べによると、首都圏では2015年夏以降、アパートの空室率が上昇し直近では30%を超える水準に達し、「空き家」問題の深刻化がメディア等でも取り上げられている。要因としては、2015年の税制改正により相続税の課税対象が広がったことで、相続税対策目的のアパート新築が増えたことが挙げられる。実際、2016年の国内の貸家着工件数は前年比10.5%増の41.8万戸と8年ぶりに40万戸台に回復しており、また、個人への貸家業を目的とした新規貸出額も前年比で21%増と高い伸びとなっている。
このためアパート販売の先行きは業界全体では厳しいとの見方が一般的だが、同社については例外で高成長が続くものと考えられる。前述したように同社の場合、販売物件を人気の高いエリアで、対象入居者についても増加傾向が続いている単身者世帯やDINKS世帯用のアパートに絞っていることで、空室率は直近でも約3%と極めて低い水準が続いていることが要因だ。投資家から見れば、こうした物件は安定した利回りが期待できるため、安心して購入することができるわけで、同社のここ数年の高成長もこうした販売戦略が奏効した結果と言える。同社ではアパート販売棟数について、数年後に1,000棟(前期実績530棟)まで拡大していくことは可能と見ており、今後も東京エリアを中心に事業を拡大していく方針となっている。
さらに、新サービスとして2017年4月より電力販売サービスの開始も予定している。連結子会社のエスケーエナジーがシノケンの販売・管理を行うアパート、マンションの入居者約2万世帯に対して、「シノケンでんき」に切り替えを促していく。電気とLPガスのセット供給により、手続きの簡素化やコストの削減など入居者メリットを訴求することで契約を獲得していく戦略となっている。1年目に約1万世帯、3年以内に5万世帯以上の契約を目指していく。電力料金は単身世帯で月額5千円前後となるため、収益に与える影響は軽微だが、生活インフラサービスを充実することで、販売物件の付加価値が向上し、入居率の維持向上につながる取り組みとして注目される。なお、インターネット接続サービスについては15年前より販売物件すべてで無料化している。
また、今期の計画には織り込んでいないものの、民泊関連事業も準備を着々と進めている。国家戦略特区指定地域である東京都大田区において、総戸数46戸のマンション用地を既に確保しており、民泊対応型とすることで従来より高利回りの投資用マンションとして開発を進めていくことを検討している。すでに、東京都港区等の行政区においても200戸程度の社有マンション物件(開発中を含む)を確保しており、今後各行政区で制定される条例に従って、基準に適合する物件を順次、民泊用として活用・運用できる体制を構築していく。関連法案が整備されれば、民泊事業も本格的に進めていく計画で、今後の動向が注目される。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<TN>
蛙亭イワクラ、せいや結婚式で号泣 初めて食事を奢られた「あのきもいせいやさんが…」
47歳女芸人 スギちゃん宅に上がり込んでやったこと「家族全員にしてあげました」
伊藤沙莉、NHK朝ドラ「虎に翼」16・8% 寅子は長官の息子・航一と出会う
目黒蓮主演 フジ月9「海のはじまり」第1話視聴率は8・0% 夏は水季との記憶に思いをはせ…
気象予報士、ロケット打ち上げで“爆泣き” 動画反響「こんなに感動すると思わんかった…」
峯岸みなみ、大物歌手とコンビニで初遭遇「全部カゴの中のものを買ってくれて…」驚きの過去
北朝鮮、新型「戦術弾道ミサイル」の試験発射に成功と発表
「虎に翼」“航一”岡田将生「実はいい人?」寅子と「再婚フラグ」本に寅子の名前も載る
複数の水力発電所を持つ徳島県 売電収入増へあの手この手
「プリキュア」歌手、池田彩 第2子妊娠「毎日を大切に過ごしていきたい」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
「あまりにもデカすぎる…」三田悠貴、迫力バスト際立つ小面積ビキニショットにネット騒然
丸亀製麺の「丸亀うどーなつ」が販売開始で完売店舗続出!過去の「うどんで作ったドーナッツ」と比較すると……
ひまそらあかねを無視するマスコミ、岩下の新生姜社長が名前を出すだけで「不買運動」が叫ばれる事態に
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
元セクシー女優上原亜衣「過去のことは親には今でも言ってない」「胸張って言える仕事ではない」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
「エロい」42歳山川恵里佳、白ビキニのオフショ動画4連発!20年ぶりグラビア復帰「最ッ高」
中国・日本人母子刺傷 止めに入ったバス案内係の中国人女性死亡
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
蛙亭イワクラ、せいや結婚式で号泣 初めて食事を奢られた「あのきもいせいやさんが…」
47歳女芸人 スギちゃん宅に上がり込んでやったこと「家族全員にしてあげました」
伊藤沙莉、NHK朝ドラ「虎に翼」16・8% 寅子は長官の息子・航一と出会う
目黒蓮主演 フジ月9「海のはじまり」第1話視聴率は8・0% 夏は水季との記憶に思いをはせ…
気象予報士、ロケット打ち上げで“爆泣き” 動画反響「こんなに感動すると思わんかった…」
峯岸みなみ、大物歌手とコンビニで初遭遇「全部カゴの中のものを買ってくれて…」驚きの過去
北朝鮮、新型「戦術弾道ミサイル」の試験発射に成功と発表
「虎に翼」“航一”岡田将生「実はいい人?」寅子と「再婚フラグ」本に寅子の名前も載る
複数の水力発電所を持つ徳島県 売電収入増へあの手この手
夢みるアドレセンス、9月30日で現体制終了 リーダー鳴海寿莉亜は卒業「悔いのない時間に」