プロパティマネジメント（PM）とは、不動産オーナーから委託を受け、不動産の運用や管理を行うことをいいます。本コラムでは、プロパティマネジメントの主な業務内容や重要性、会社選びのポイントを詳しく解説します。
プロパティマネジメントは賃貸物件の安定的な収益化を目指すうえでも重要な要素となるため、基本的な知識を押さえておきましょう。
プロパティマネジメント（PM）とは？
プロパティマネジメント（PM）とは、不動産オーナーから委託を受け、賃料等の収入の最大化や管理費等の費用の適正化など、不動産の運用や管理を通して収益や資産価値の最大化を行う役割を担います。
不動産投資は一度物件を購入すればそれで終わりというものではなく、常に空室リスクや物件価値下落リスクに備えた対策をとらなければなりません。しかし、入居者対応や物件の日常的・定期的なメンテナンスは煩雑で、専門的な知識と経験も必要となります。
プロパティマネジメントを活用すれば、不動産オーナーは管理にかかる手間から解放されるとともに、長期的・安定的な不動産運用を期待できるようになります。
プロパティマネジメント（PM）の業務内容
ここでは、プロパティマネジメントの主な業務を4つ紹介します。具体的な業務内容はプロパティマネジメント業者や業務委託範囲によって異なるため、実際に依頼する際にはしっかりと業務内容を確認しましょう。
リーシングマネジメント（LM）
リーシングマネジメント（LM）は、適切な賃料設定から入居者の募集活動、そして契約管理までの賃貸契約に関する業務全般を指します。プロパティマネジメントの中核をなす重要な業務です。
入居者を探すためには、まず、市場動向を分析し、物件の特性・立地条件を考慮して最適な賃料を設定する必要があります。その後、入居者募集のための効果的な広告戦略を立案し、潜在的な入居者に物件の魅力を訴求します。
また、内見対応や入居審査、契約締結までの順序を滞りなく進行させ、不動産オーナーと入居者の双方にとって有益な関係の構築を支援します。入居者とのコミュニケーションを円滑に保ち、快適な居住空間を提供することで、長期的な契約関係を持続しやすくなります。
その他にも、日常的な問い合わせや要望への対応、緊急時のトラブル解決など、入居者満足度を高める取り組みも行われます。
賃貸契約の更新・解約に関する手続きも、この業務の重要な一部です。契約更新時には、市場動向を考慮しながら適切な条件交渉を行い、オーナーと入居者双方にとってWin-Winな関係の構築を目指します。契約解約の際には、原状回復や退去手続きを適切に管理し、次の入居者を迎える準備を整えます。
また、家賃の回収や、未払いが発生した場合の対応を行うのもプロパティマネジメントの重要な役割です。定期的な賃料の回収はもちろんのこと、滞納が発生した場合の対応を適切に行うことで、家賃滞納リスクを軽減することができます。
これらの活動を通じて、空室リスクの低減と、安定的な賃料収入の確保を支援し、不動産投資の収益性向上に貢献するのが、リーシングマネジメントの目的となります。
経理管理や報告業務
定期的にオーナーへの収支報告書を作成する経理管理も、プロパティマネジメントの業務として行われます。月次や年次の収支報告、物件の運営状況を正確にオーナーに共有し、オーナーの意思決定をサポートします。また、入居者の一覧作成やプロパティマネジメント業務全体の活動報告など、不動産オーナーが現状を的確に把握できるよう情報を整理し報告する業務も行います。
建物のメンテナンス管理
建物・設備のメンテナンス管理は、物件の価値を維持・向上させ、空室リスクを抑えるうえで重要な業務のひとつです。定期的な法定点検や設備の定期メンテナンス、突発的な修繕対応などを通じて、物件が常に良好な状態を維持するように努めます。
コンストラクションマネジメント業務
こちらも物件の価値を維持するために行う業務のひとつです。修繕計画の立案や施工内容の確認などを行います。適切なタイミングで大規模な修繕を実施し、時代のニーズに合わせた改修を行うことで、物件の競争力の維持・向上を図ります。
メンテナンス管理は現場の管理業務で、コンストラクションマネジメント業務は管理計画の策定や施工監理などを指します。
プロパティマネジメント（PM）とアセットマネジメント（AM）の違い・関係性
プロパティマネジメント（PM）と、アセットマネジメント（AM）は、不動産投資においてそれぞれ異なる役割をもちますが、密接に関連しています。
プロパティマネジメントは、物件の維持管理や入居や対応といった不動産の管理や円滑な運営をサポートします。これに対しアセットマネジメントは、不動産だけでなく資産全体の運用戦略や不動産の購入・売却に関する判断を担い、投資のパフォーマンスを最大化することを目的としています。
不動産は購入から売却までの間、常に一定の資産価値を保つわけではなく、不動産所得が黒字でもキャッシュフローが赤字になることもあります。そのため、特に複数の不動産を所有している場合には、各物件の管理をプロパティマネジメントに任せて集積性を確保しつつ、アセットマネジメントに依頼して全体の経営状態を監視してもらうことが効果的です。
このように、プロパティマネジメントとアセットマネジメントは、短期的・長期的な視点の双方が求められる不動産投資において、双方向から投資をサポートする強力なパートナーとなります。
プロパティマネジメント（PM）の重要性・利用メリット
ここからは、プロパティマネジメントの重要性や、業務を依頼するメリットについて、さらに掘り下げて解説します。
空室リスク・家賃滞納リスクを低減できる
プロパティマネジメントを活用することで、空室リスクや家賃滞納リスクを大幅に低減できる可能性があります。
プロパティマネジメントが専門的な知識と経験を活かし、効果的な入居者募集戦略を立案・実行することで、市場動向を踏まえた適切な賃料設定や、ターゲットに合わせた広告展開が可能なので、空室期間を最小限に抑えることが期待できます。
また、入居者の審査や日常的なコミュニケーションを通じて、家賃滞納のリスクを軽減することが可能です。万が一、家賃滞納が発生した場合は、プロパティマネジメント会社が督促を行ってくれるため、適切な対処が可能となります。
もっとも、プロパティマネジメントの活用が必ずしも安定性を保証するものではありません。経済状況や地域の特性など、外部要因の影響を完全に排除することはできませんが、プロパティマネジメントの専門的なアプローチにより、より安定した収益確保の可能性が高まります。
資産価値の維持・向上を見込める
プロパティマネジメントの活用により、不動産の資産価値を長期的に維持・向上できる可能性が高まります。
プロパティマネジメントは定期的なメンテナンスやトラブル対応を通じて、建物や設備の劣化を最小限に抑えます。また、日常的な点検や迅速な修繕対応により、小さな問題が大きなダメージにつながるのを防ぎ、物件の競争力の維持に努めます。
さらに、市場トレンドや入居者ニーズの変化を捉え、適切なタイミングで設備のアップグレードや改修工事を提案することで、物件の魅力度を向上させることが可能です。長期的な修繕計画の立案と実行をプロが行うことで、突発的な大規模修繕を避け、計画的な資金管理も可能となるでしょう。
これらの取り組みにより、物件の資産価値の維持・向上が期待でき、将来的な売却や借り換えの際にも有利に働く可能性があります。
オーナーの時間・負担を軽減できる
プロパティマネジメントを活用する利点として、不動産オーナーの時間的・精神的負担を大幅に軽減できる点も挙げられます。
物件管理には多岐にわたる業務が含まれており、これらをすべてオーナー自身が行うのは非常に時間と労力を要します。プロパティマネジメント会社に業務を委託することで、入居者対応、賃料回収、建物メンテナンス、各種書類作成など、業務負担が削減されます。
これにより、オーナーは自身の本業の仕事や他の投資活動に集中することができ、時間を有効活用できるようになります。緊急時の対応もプロパティマネジメント会社が代行するため、24時間365日の対応に追われる心配もなくなります。
また、不動産管理の専門知識や経験が十分でない場合でも、プロパティマネジメントの専門家のサポートにより、安心して不動産運用に取り組むことが可能です。
このように、プロパティマネジメントの活用はオーナーの生活の質を向上させ、より効率的な資産運用を実現する手段となります。
プロパティマネジメント（PM）会社選定の注意点・ポイント
最後に、プロパティマネジメント会社を選ぶ際に注意すべき点や、気をつけたいポイントについて紹介します。
適切なプロパティマネジメント会社の選定は、不動産投資の成功に大きく影響するため、これらのポイントを慎重に検討し、自身のニーズに最も合致する会社を選ぶことが重要です。
実績と専門性の確認
プロパティマネジメント会社を選ぶ際には、まず実績と専門性の確認が不可欠です。専門的な知識と、豊富な経験をもつプロパティマネジメント会社を選ぶことで、より効果的な物件管理を期待できます。
候補となるプロパティマネジメント会社の過去の実績を調査することが重要です。特に入居率の向上や長期的な資産価値の維持に関する具体的な成果を確認しましょう。
また、管理している物件の種類や規模を調べ、自身の物件と類似した案件の経験があるかどうかを見極めることも大切です。
サービス内容と対応力
プロパティマネジメントの業務内容は多岐にわたるため、提供されているサービス内容と対応力を比較検討することも重要です。迅速で適切な対応ができる会社を選ぶことで、入居者満足度の向上と、長期的な資産価値の維持につながります。
まずはサービスの範囲や質、自身のニーズに合致しているかを慎重に見極め、特にトラブル発生時の対応力を重点的に確認しましょう。例えば、24時間体制での緊急対応が可能かどうかや、入居者からのクレーム処理はどのように行われるのかなど、具体的な対応方針を確認します。
コストパフォーマンスの評価
最後に、コストパフォーマンスの評価も忘れてはいけません。プロパティマネジメント会社の手数料やサービスにかかるコストを詳細に検討し、提供されるサービスの質と価格のバランスを見極めることが重要です。
ただし、単に安価であることだけではなく、適切なサービスを提供しつつ、費用対効果の高い会社を選ぶことが、長期的な運営コストの削減につながる点に注意が必要です。また追加料金が発生するサービスについても事前に確認し、総合的なコスト評価を行うことをおすすめします。
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