不動産投資にはアパート投資やマンション投資、戸建て投資など様々な投資がありますが、その中でも人気の高いワンルームマンション投資について、人気の理由はどこにあるのでしょうか？
本コラムでは、「ワンルームマンション投資をやってよかった！」と言われる理由を10個紹介します。また、初心者が知っておくべき投資を成功させるコツや、リスクについても解説します。
「ワンルームマンション投資をやってよかった！」と言われる理由10選
実際に、ワンルームマンション投資のメリットや、人気が高い理由について詳しく紹介します。
安定した収入を見込めるから
ワンルームマンションは単身の若いビジネスパーソンや学生などからの賃貸ニーズが高く、安定した賃料収入を期待できます。特に都市部の単身者需要が高いエリアでは、一定の賃貸需要が見込めるため、空室リスクを抑えることが可能です。
しかし、ワンルームマンション投資に限らず不動産市場は景気や地域の環境に大きく左右されます。例えば、新たな競合物件の増加や人口減少により、賃料収入を想定通りに得られない場合もあります。駅近物件など比較的人気が高いエリアであっても、立地や物件の選定、賃貸市場の動向を慎重に見極めるようにしましょう。
少ない自己資金でも始められるから
ワンルームマンション投資は、一棟アパート投資など他の不動産投資と比較すると少ない自己資金でも始められる点が大きな魅力です。一棟マンションやアパート投資では、ローンを利用したとしても投資規模に応じて数百万円～数千万円の自己資金が必要になるケースが多いものの、ワンルームマンションでは数十万円程度の自己資金でも始められ、少ない初期コストで運用を開始できるのが特徴です。
ただし、ローンを活用する場合には返済計画が不十分であったり、物件の立地が需要に見合わなかったりすることで、想定通りのキャシュフローを得られない可能性があります。一方で、投資額が比較的小さいため、エリアや物件の選定を慎重に行えば、一棟物件に比べてリスクを抑えることも可能です。
資産価値の向上を見込めるから
ワンルームマンションは、将来的に資産価値の向上が期待できる点も魅力の一つです。特に再開発エリアや公共交通機関の利便性が高まる地域では、地価や賃料相場が上昇することが多く、物件の資産価値が向上する可能性があります。
また、ワンルームマンションはアパートや戸建てなどと比べて駅に近い立地の物件も多く、購入需要も見込みやすいため、売却時にキャピタルゲイン（売却益）が得られることもあります。
ただし、購入した物件によってはエリアの人気が低下したり、新たな競合物件が周辺に増加したりすることで、空室リスクや家賃減少リスクが高まり、結果的に物件の資産価値が減少する可能性もあります。そのため、投資の際には将来の需要予測やエリアの成長性を慎重に分析する必要があります。
賃貸需要の高いエリアに投資しやすいから
ワンルームマンション投資は、賃貸需要の高い都心部での投資に適している点も魅力です。都心部には単身者や学生、転勤者など、ワンルーム物件を必要とする層が多く存在するため、安定した賃貸需要を見込むことが可能です。
例えば、東京都にある住宅のうち、約35.74％がワンルームマンションとなっており、需要の高さが伺えます。もっとも、このことは競争が激しいことをも意味するため、やはり物件の選定時には十分な調査や分析が求められます。
不動産情報サイトで周辺物件の賃貸募集件数や賃料相場、敷金、礼金、フリーレントの設定などを調べて見るほか、必ず現地確認を行い、物件の管理状況や住環境についても確認しましょう。
東京都内エリア別の賃料妥当性について、以下の動画で詳しく解説しています。
【会員限定動画】不動産AI査定の開発者が徹底分析 ～データと事例で見る不動産賃料の妥当性～
出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
管理の手間を抑えられるから
ワンルームマンションは管理の手間を抑えられるという点でも人気です。目的に合わせて管理会社に日常的な管理業務やトラブル対応を任せることができれば、自分の手を煩わせることなく収益を得ることが可能です。
管理会社が行う業務には、入居者の募集、家賃の徴収、設備の維持管理などが含まれます。しかし、管理会社によって業務の範囲や内容は異なります。すべての管理会社が十分なサービスを提供するとは限らないため、業者の選定には注意が必要です。
修繕費用を抑えられるから
ワンルームマンションは、一棟物件に比べて修繕費用を抑えられるというメリットがあります。一棟物件の場合、建物全体の修繕費用を所有者が負担する必要がありますが、ワンルームマンションのように区分所有の場合は共有部分の修繕費用を他の区分所有者と分担する仕組みとなっているからです。また、専有部分に関しては、規模が小さいため比較的安価に修繕が可能です。
注意点としては、修繕積立金が極端に安く設定されている物件の場合、利回りが良く見える反面、大規模修繕の際に追加費用が発生する可能性があります。そのため、物件の購入時には修繕計画がしっかりしている物件を選ぶことが大切です。
修繕積立金については安ければ良いというわけではなく、長期修繕計画の内容に沿って計画的に修繕費用を積み立て計画的な修繕工事を行っていくことで良好な管理状態を保ち、入居者にも選ばれやすくなります。
不動産投資は投資期間も長いため、中長期的に入居者から選ばれる物件へ投資することが、失敗しないための重要なポイントになります。
節税効果があるから
ワンルームマンション投資のメリットとして、節税効果が挙げられることがあります。例えば、建物の減価償却費やローンを利用している場合の支払利息などを経費として計上し、他の所得との損益通算をすることで、所得税や住民税の負担を軽減できるケースがあります。
ただし、この節税効果は常に当てはまるわけではありません。投資家の収入状況や物件の購入価格、ローンの有無などにより、節税の効果は大きく異なります。また、減価償却費についても償却期間経過後は費用計上が出来なくなります。そのため、節税を主な目的とするのではなく、物件の収益性や長期的な資産価値を重視する姿勢が重要です。
年金代わりになるから
ワンルームマンション投資は、適切に物件を管理することで継続して賃貸収入を得られる可能性があるため、公的年金だけでは不足する老後の生活資金を補う手段として注目されています。
ただし、賃料収入が常に安定して得られるわけではありません。空室や修繕費、賃料相場の変動などが収益に影響を与える可能性もあります。そのため老後の資金計画に組み込む際にはリスクを十分に考慮し、投資前に複数のシナリオでの収支シミュレーションを行うなど十分な検証を行って投資を検討することが重要です。
インフレ対策になるから
不動産投資はインフレ対策としても注目されています。インフレが進行すると物価が上昇し現金の価値が低下する一方で、不動産の価値は上昇し、価格や家賃が上昇する傾向にあります。これにより、現金資産のまま保有するよりも資産価値を維持しやすくなります。
しかし、インフレとの関係で注意すべき点もあります。金利上昇に伴う返済額の増加や、資材費の高騰に伴う修繕費用の増加、不動産管理会社への委託費用の増加など、インフレを原因とするリスクも考慮するようにしましょう。
不動産投資とインフレーションの関係については以下の記事で詳しく解説しています。
【関連記事】不動産投資はインフレ対策になる？3つの理由や不動産とインフレの関係性を解説
ポートフォリオを分散できるから
ワンルームマンション投資は、資産運用のポートフォリオを分散する手段としても有効です。例えば、複数の物件を所有することで収益源を分散し、空室や地域特有の影響によるリスクを軽減できます。
さらに、不動産という実物資産をポートフォリオに加えることで、株式や債券といった金融資産とは異なるリスクとリターンの特性を取り入れることができます。ただし、物件ごとの購入費用や維持費が異なるため、分散を目指す場合でも計画的な資金管理が重要です。また、地域ごとに需要や収益性が異なるため、それぞれの地域にあった特性を重視する慎重な物件選びが求められます。
資産運用のポートフォリオとワンルームマンションの物件選びについては以下の動画で詳しく解説しています。
【会員限定動画】バランスシートで考える個人の資産形成 アセット・アロケーションの基本と不動産投資戦略
初心者がワンルームマンション投資を成功させるためのポイント
不動産投資初心者がワンルームマンション投資を成功させるために必要なポイントを3つ紹介します。
事前の収支シミュレーションを徹底する
ワンルームマンション投資を成功させるためには、事前の収支シミュレーションが欠かせません。特に注意したいのは、築年数の経過に伴う家賃収入の減少です。将来的な賃料の変動を正確に予測するためには、検討している物件のエリアにある築年数が古い物件の賃料相場を調査すると良いでしょう。
シミュレーションにより、短期的な収益だけでなく、中長期的なキャッシュフローも把握することができます。また、修繕費用や管理費などのコストも含めて計算し、実現可能な収益計画を立てることが重要です。
リスク対策を徹底する
不動産投資には空室リスクや賃料下落リスク、修繕費の増加といったさまざまなリスクが伴います。そのため、リスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが重要です。
例えば、空室リスクを軽減するためには賃貸需要が高いエリアを選ぶことが効果的です。また、物件特有のリスクについては、リスクに合わせた具体的な対策を練ることが大切です。加えて、複数の物件を所有して収益源を分散させることも、リスクを軽減する手段となります。こうした事前準備を徹底することで、不測の事態にも対応できる体制を整えるようにしましょう。
専門家に相談しながら進める
ワンルームマンション投資を行う際には、適宜専門家の助けを借りることをおすすめします。専門家に依頼することでコストがかかりますが、投資全体を成功させるために必要な経費だと割り切ることが重要です。
いきなり専門家に相談するのはハードルが高いと感じる人は、身近で不動産投資を行なっている人に相談してみるといいかもしれません。いずれにしても、不動産投資に関する悩みや不安を一人で抱え込まずに周囲の状況を把握することが重要です。
| 相談内容 | 相談先の例 |
|---|---|
| 物件選び | 不動産仲介業者 |
| 資金計画 | 金融機関・ファイナンシャルプランナー |
| 運用管理 | 不動産管理会社 |
| 空室リスク | 賃貸管理業者・地域の不動産仲介業者 |
| 老朽化・修繕費用 | 建築会社・リフォーム会社・不動産管理会社・ホームインスペクター |
| リスク管理 | 不動産コンサルタント |
| 法律・税金・登記 | 弁護士・税理士・司法書士 |
そのほか、不動産投資を行ううえで注意すべきポイントや、賃貸経営の簡単な仕組みについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。
【関連記事】家賃収入で暮らすには？仕組み・方法・コツ・税金について網羅的に解説！
知っておくべき不動産投資のリスクと失敗例
最後に、不動産投資を行ううえで知っておくべきリスクについて、具体例を挙げて紹介します。
不動産投資のリスク
不動産投資リスクの一例
・空室リスク
・家賃下落リスク
・修繕リスク
・金利変動リスク
不動産投資における代表的なリスクとして、空室リスク、家賃下落リスク、修繕リスク、金利変動リスクが挙げられます。
ワンルームマンションなどの賃貸物件では、必ず空室リスクが伴います。空室が長期間続けば、安定した収入を得ることができなくなり、ローンの返済をすべて自己資金で行うことになります。
次に、経済状況や周辺環境の変化により、賃料が思うように維持できないといった家賃下落リスクも伴います。物件の収益性が悪化し、キャッシュフローが赤字になります。
また、修繕リスクにも注意が必要です。物件の老朽化に伴い、予期せぬ修繕費用が発生すると、キャッシュフローが圧迫されたり、追加で多額の支出が必要となったりすることもあります。
そして最後に金利変動リスクです。ローンの借入を行う場合、経済市況や金融政策などの影響を受け借入金利は変動する可能性があります。また、借入金額が大きいほど、金利が変動した際の返済額への影響は大きくなります。金利が上昇した場合の収支シミュレーションについても投資前に行い、リスクを正しく認識しておくことが重要です。
これらのリスクは一例に過ぎないため、投資前にリスクを十分に把握し、対策を講じることが重要です。不動産投資におけるリスクの詳細についてはこちらの記事で紹介しています。
【関連記事】不動産投資のリスクとは？9つのリスクとその対策
不動産投資に失敗してしまった事例
不動産投資にはリスクがあるため、失敗事例も存在します。
事例①空室が続きローンの返済ができなくなった事例
空室リスクを抑えるためには、購入前の物件選びや、購入後の入居募集業務を見直す必要があります。入居募集業務を自力で行うことは難しいため、実績の高い不動産仲介業者などに依頼したり、地元の不動産会社に相談したりすることをおすすめします。
事例②中古の区分マンションを購入したものの、予期せぬ大規模修繕費が発生し、その負担ができなかった事例
このような失敗を避けるためには、購入前に専門家と一緒に物件の状態を詳しく調査し、将来の維持費も考慮に入れるようにしましょう。
事例③需要を十分に見極めずに新築マンションを購入し、家賃が予想以上に下落した事例
家賃の下落を防ぐためには、エリアや将来の需要予測を慎重に分析し、安定した賃貸需要が見込める場所に投資することが重要です。
実際の失敗例を知ることは、リスク対策を講じるうえで非常に有用です。不動産投資における代表的な失敗例についてはこちらの記事で詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
【関連記事】【不動産投資失敗の末路】よくあるパターンや失敗の原因を解説
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