グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。
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アウトルック
就業者数増加は継続、募集面積は抑制、空室率も3％以下で推移：
今後2年間の東京都のオフィス関連産業の就業者数は年1％程度*の増加基調が見込まれており、需要は底堅い。総じて、グレードB以下や自社ビルから労働生産性を向上させるグレードの高いオフィスへの移転が目立っていること等から、内定率は高まる傾向。 2025年は新規供給が過去10年平均の1.6倍に達するため、空室率が3%台まで一時的に上昇するものの、2026年には再び2％台に低下する見通し。
3％程度の名目賃料の上昇は継続：
今後2年間は年率2％*程度のインフレ継続が見こまれる中、コストプッシュ型の賃料上昇が継続する見通し。空室率が2%以下で推移する大半のサブマーケットでは、今後2年間で年4%程度の賃料上昇を見込む。一時的に需給が緩んでいるサブマーケットでも、年2%程度の賃料上昇を見込む。
競争力の劣るオフィスにおいて、用途転換の蓋然性は高まる：
競争力の劣るオフィスにおける賃料上昇率は、同等の賃貸住宅、データセンターなどの賃料上昇率を下回る事例が増加傾向にある。用途転換などによる賃貸ストックが減少すれば、玉突き型の移転事例も増加していく可能性もあらかじめ想定しておきたい。
*Moody’s Analytics等各社予測の中央値
経済：オフィス就業者数は年平均4万人程度の増加、需要は拡大
国内景気の動向をみると、令和6年能登半島地震などの一時的要因により、2024年（暦年）の年間実質GDP成長率は前年の1.5% から-0.2%(1)程度に減速する見通し。2025年は実質賃金が改善し、個人消費も緩やかに回復すること等を背景に同1.2％程度(2)と予想されているが、根強い円安に伴う輸入材のコスト高等から国内インフレの上振れリスクは高まっている。一方で、2024年度の経常利益見通し(3)は前年比+4.9%。2024年度の経常利益の水準は過去10年平均を30%上回り(4)、企業の賃料負担能力は総じて底堅い。
東京都の雇用環境も国内雇用を上回る改善が継続。2019年第3四半期から2024年第3四半期にかけて、東京都の就業者数は年平均1.0%の増加（全国では同0.2%の増加）。産業別に雇用者数（原数値）の動向(5)をみると、建設業は年平均2.9％減少したが、情報通信業は同2.8%（年平均約2万人）の増加となり、産業集積効果の高いインターネット関連産業の雇用増加が、都内就業者数の増加を後押ししていく見通し。職種別に推定したオフィスを必要とする就業者数は同期間に年平均約1.2%（同4万人）(6)増加しており、オフィス需要は着実に増加している。
需給：安定した需要と新規供給の減少を受けて、空室率は2％台へ低下
2024年第4四半期末の都心5区グレードAオフィス市場は、年間ネットアブソープションは約11.2万坪。2024年は需要が堅調に推移するなか、新規供給が10年平均の約3割に留まり、対前年比19.3％減と供給量が限定的だったため、募集面積率は前年同期比3.1pp低下の3.8%、空室率は前年同期比2.6pp低下し、2021年第二半期以来3年半ぶりに2%台となった。直近1年で最も空室率の変動が大きかったサブマーケットは、三田・田町（5.7％、前年同期比17.1pp低下）、虎ノ門・神谷町（2.2％、同13.3pp低下）であった。湾岸エリアの晴海・勝どき（18.0%、同7.1pp低下）と三田・田町の空室率は大幅に改善したものの、 赤坂（9.1％、同6.6pp上昇）と並び未だ高い水準で推移している。総じてオフィス市況の改善が進む中、35サブマーケット中、11のサブマーケットでは募集面積率が0%台となり、空室が枯渇しているサブマーケットが増加している。
2024年第4四半期末の内定率をみると、竣工1年以内の物件（貸室総面積約3.8万坪）はテナント誘致が進み、91.3%となり、高稼働状態が見込まれている。2025年の新規供給量は過去10年平均の1.6倍になるが、2025年竣工予定物件（貸室総面積約19.0万坪）の内定率は66.6%に達し、100％に近い内定率に達している物件も散見される。また、既存テナントの館内増床ニーズにより、外部募集されずに退去区画が埋め戻された事例もあり、今後、大規模な空室が発生する可能性は限定的。
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(注)
1) 2024年第2四半期平均
2) Moody’ｓAnalytics等各社予測の中央値
3) 2024年11月～12月期の法人企業景気予測調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象
4) 令和5年度法人企業統計調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象
5) 2024年1月から3月平均
6) 就業者数を、国勢調査(2020)、労働力調査（各年平均値）をもとにした産業別の職業分類に基づいて配分し、オフィスワーカー数を推計
コロナ渦以降は3割近い建築費の上昇、未竣工物件を中心に、賃料上昇圧力は高まる
2024年第4四半期の都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比5.2%上昇の36,292円となり、募集賃料の上昇幅を上回った。総じてグレードAオフィス全体で空室率が低下していることに加え、2019年以降累計28％に達する建築費の上昇分が未竣工物件の賃料に転嫁される等、グレードAオフィス全体の募集賃料にさらなる上昇圧力がかかる。エリア別の想定成約賃料では、トップレントを牽引している丸の内・大手町（想定成約賃料の年間上昇率8.4%）に加え、コロナ禍に一時16%以上下落した新橋・汐留（同8.9%）や西新宿（同7.4%）も高い上昇率を記録した。
オフィス賃料回復の遅れに伴い、用途転換の蓋然性は高まる
コロナ渦以降の月額賃料の推移を用途別に比すると、全ての用途でコロナ渦以降の最高値を更新。契約サイクルの短いホテル、店舗、時間貸し会議室を含むレンタルオフィスの賃料がいち早く回復する一方、2020年対比でオフィス賃料をみると、東京圏 (+3.6%) 、大阪圏 (+12.1%) 名古屋圏 (+8.5%)と賃料回復の遅れが目立つ。
回復の遅れるオフィス賃料対比で需要の高まる都心住宅の賃料が上回る事例も目立ち始めた。こうした現象は、そもそもオフィス立地としてのアクセスに劣る湾岸エリア（東品川、東陽町）だけではない。文京区の住環境に優れたエリア（白山、千駄木、本郷、湯島）、都心にありながらもオフィス集積が不十分なエリア（番町、御茶ノ水）、オフィスが集積しているものの、生活の利便性に優れるため高級賃貸住宅としての需要が高まるエリア（三田、新橋、汐留）などでも、賃貸住宅としての実質賃料がオフィス賃料を上回り始めた。詳細は巻末の地図（赤抜きエリア）をご参照されたい。
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[定義]
賃料：想定成約賃料で共益費込みの賃料総額（グロス・レント）
空室率：当期末時点での空室面積を貸床面積合計で除したもの
募集面積率：公開されている募集面積を貸床面積合計で除したもの
ネット・アブソープション＝前年同期末空室面積＋年間新規竣工ビル貸室総面積ー当四半期末空室面積
ただし、いずれの集計も竣工済み物件を対象とする
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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）は、ニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2023年の売上高は95億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、サステナビリティに対するコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com にアクセスするか公式X @CushWake をフォロー下さい。
