耐震基準とは、建築基準法によって定められている耐震性能の基準であり、旧耐震基準・新耐震基準・2000年基準（木造住宅のみ）の3種類があります。
本コラムでは、耐震基準の概要や、基準ごとの違い、どの基準に準拠しているか確認する方法を解説します。耐震基準により住宅ローンや税金の控除額が変わるなど、不動産投資においても重要なポイントとなるため、しっかりと基本的な知識を確認しましょう。
そもそも耐震基準とは？
耐震基準とは、建築物や土木構造物を設計する際に、その構造物が地震に対して最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築を許可する、建築基準法によって定められているものをいいます。耐震基準は、「地震による国民の生命、健康および財産の保護」を目的としており、家屋自体を守るための基準ではありません。
阪神淡路大震災では犠牲者の約8割が建物倒壊による圧死であったことからも、いかに建物を崩壊させないかが防災上重要であることがわかります。
耐震基準は、1950年に初めて建築基準法が制定されて以降、1978年の宮城県沖地震、1995年の阪神淡路大震災など、大地震が起きるたびに改正され、強化されてきました。
このうち、1950年の建築基準法施行に伴い制定された建築基準を「旧耐震基準」、1981年の法改正に伴う基準を「新耐震基準」、2000年の法改正に伴う基準を「2000年基準」と呼びます。
建築基準法の改正・耐震基準の変更
・1950年 ：建築基準法施行（旧基準）
・1978年 ：宮城県沖地震
・1981年6月 ：建築基準法改正（新基準）
・1995年 ：阪神淡路大震災
・2000年 ：建築基準法改正（2000年基準）
今後も南海トラフ地震など大地震の発生が予想されている日本においては、耐震基準を満たしているかどうかが不動産選びの際に重要なポイントとなります。
旧耐震基準と新耐震基準の違いとは？
旧耐震基準と新耐震基準とでは、地震の強度に応じて、建物がどの程度耐えられるかの基準が異なります。
| 中地震（震度5程度） | 大地震（震度6程度） | |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 倒壊・崩壊しない | 規定なし |
| 新耐震基準 | 軽微なひび割れ程度 | 倒壊・崩壊しない |
このように、旧耐震基準では震度6程度の地震は想定されていなかったのに対し、新耐震基準では、震度6でも「倒壊・崩壊しない」ことが求められています。
2024年だけでも、震度7・震度6・震度5などの強い地震が複数回にわたって発生しており、旧基準で倒壊するおそれがある規模の地震も頻発しています。
そのため人命保護の観点からは、早急に新耐震基準に基づく住宅に建て替える、または補強工事を行うことが望ましく、国や自治体も耐震診断・耐震改修に対する助成を行っています。
なお、耐震基準は「複数回の被災」を視野に入れていません。一度被災すると、建物の柱や基礎部分に損傷が生じ、建築時の耐震基準を満たさなくなっている場合もあります。
新耐震基準のみ税制優遇がある
国や自治体による新耐震基準の推進活動の一環として、税制面での優遇があります。
| 旧基準 | 住宅ローン控除適用なし （耐震基準適合証明書があれば適用） |
|---|---|
| 新基準 | 住宅ローン控除適用 登録免許税・不動産取得税の減税 固定資産税の減税 |
新耐震基準を満たしている物件については、住宅ローンの控除を受けられるうえ、登録免許税や不動産取得税、固定資産税の減税も受けられます。
本来、住宅ローンの控除を受けるためには次のような条件を満たさなければならず、基準以上の築年数が経過している建物であれば、控除は受けられません。
| 耐火構造の建物 （マンションなど） | 築25年以内の建物であること |
|---|---|
| 非耐火構造の建物 （木造戸建てなど） | 築20年以内の建物であること |
しかし新耐震基準を満たしており、そのことを証明する耐震基準適合証明書（指定性能評価機関や建築士事務所で受けられる）があれば、上記の築年数を経過していても住宅ローンの控除を受けることが可能です。なお、2022年の税制改革により、1982年1月以降に新耐震基準で建築された建物に関しては、耐震基準適合証明書がなくても控除を受けられるようになりました。
旧耐震基準の物件に関しては、原則として控除の適用はありません。ただし、耐震補強工事などで新耐震基準並みの耐震性があり、かつ耐震基準適合証明を受けている場合には、住宅ローン控除の適応対象となります。
住宅ローン控除の恩恵は大きく、新耐震基準を満たす物件はローン残高の0.7%、新築物件なら一般住宅で21万円、長期優良住宅なら最大35万円が13年間（中古物件の場合は10年間）にわたって控除されます。
また、現在では多くの金融機関が「新耐震基準を満たすこと」を住宅ローンの融資条件として定めているため、新耐震基準を満たしている物件でなければそもそもローンの借り入れ自体が難しい、ということもあります。
木造住宅には”2000年基準”も存在する
ここまでは旧耐震基準と新耐震基準の違いなどを解説してきましたが、木造住宅に関しては、2000年の法改正により制定された「2000年基準」があります。これは阪神淡路大震災を受けて制定されたものであり、新耐震基準からさらに規制が強化された「現行の耐震基準」とも呼ばれます。
例えば、一次設計では、中程度の地震で柱や梁など主要構造部に使われる材料の「許容応力度」を超えないように計算する必要があります。さらに二次設計では、大地震に対して倒壊・崩落しないよう、建物の構造種別や規模別に3つのルートに分けて計算するなど、細かな構造計算が求められるようになりました。
2000年基準により追加された耐震構造は、主に次の通りです。
- 耐力壁の配置バランスが定められた
- 接合金物に関する規定が置かれた
- 床の剛性に関する規定が置かれた
- 地盤調査の結果に応じた基礎構造とすることが定められた
耐力壁の配置バランスが定められた
新耐震基準では、建物に横からかかる力に対抗するための壁である耐力壁の強化がされ、床面積あたりに必要な壁量や壁の長さが規定されましたが、バランスの規定まではされていませんでした。しかし、2000年基準では家の平面を4分割したうえで耐力壁をバランスよく設置する「四分割法によるバランス規定」が定められました。
接合金具に関する規定が置かれた
阪神淡路大震災の縦揺れにより、柱の突起部分であるホゾが土台の穴から飛び抜けてしまう「ホゾ抜け」が発生しました。その影響により、柱や梁、壁など構造上主要な部分のつなぎ目に使用する接合金具について厳格化されました。
床の剛性に関する規定が置かれた
新耐震基準までは壁を強くすることが重視されていましたが、2000年基準では床の剛性（硬さ）も求められるようになりました。壁だけを強くしても壁を支える床に強度がないと、床の変形によって壁が倒れてしまうため、床の剛性が重要な要素と考えられました。
地盤調査の結果に応じた基礎構造とすることが定められた
耐震性には地盤の強さが大きく関係します。地盤が弱ければ、地震の揺れに対抗できず建物が倒壊します。そのため、地盤にどの程度の力があるのか地盤調査で測定したうえで、基礎構造を行うことが義務付けされました。
いずれも木造住宅について新耐震基準をさらに厳しくした内容となっており、現在新築で木造住宅を建築する場合には、こちらの基準に従うこととなっています。
旧耐震基準・新耐震基準での被害の違い
過去に起きた大地震により、旧耐震基準と新耐震基準それぞれの被害状況について、詳細な調査結果も明らかになっています。
2016年に発生した熊本地震では、震度6強または震度7が2回計測された益城町中心部における木造住宅の倒壊率につき、次のような調査結果があります
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 2000年基準 |
|---|---|---|
| 28.2％ | 8.7％ | 2.2% |
このように、旧耐震基準と新耐震基準、2000年基準では、倒壊率に顕著な違いがあります。また、同調査では、後ほど詳しく紹介する耐震等級のうち、耐震等級3を備える住宅は「大きな損傷は見られず、大部分が無被害であった」としています。
旧耐震基準か新耐震基準かを見分ける方法
新耐震基準が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。そのため、1981年5月31日までの基準は「旧耐震基準」、同年6月1日以降は「新耐震基準」となります。
これは、「建物が完成した日」で判断するわけではなく、「建築確認が完了した日」（建築確認年月日）で判断します。
建築確認が完了した日とは、建物を建築する前に役所へ建築確認申請を提出します。建物の名称や用途、構造、面積など必要な情報を図面とともに提出し、役所が受理すると「建築通知書」が発行されますが、その証明書の発行日が「建築確認が完了した日」になります。
建築確認日の違いにより、以下のように判断されます。
| 〜1981年5月31日 | 1981年6月1日〜 | 2000年6月1日〜 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 2000年基準（木造住宅） |
建築確認年月日は、「建築確認通知書」で確かめることができます。もし紛失している場合には、自治体で発行される「台帳記載事項証明書」から確認することも可能です。
不動産情報サイトの物件情報ページには建築確認年月日が記載されていないことが多いものの、代わりに、どの耐震基準に準拠しているかを明記していることが一般的です。いずれの情報も記載されていない場合には、不動産仲介会社に問い合わせましょう。
または、その物件を管轄している自治体に問い合わせ、建築計画概要書を取得することで確認することもできます。
ただしこの場合、平成11年5月1日の建築基準法改正後の建築概要書は基本的にどの物件でも取得可能であるものの、改正前は役所での保存年限が5年保存となっていたことから、役所や物件によっては記録が残っていない場合もあるので注意が必要です。
耐震基準と耐震等級の違いとは？
耐震基準と似た制度として、耐震等級があります。
耐震等級とは、住宅品質確保促進法が定める住宅性能表示制度であり、地震に対する強度を表すものです。この認定を受けるかどうかは任意であり、必ずしも認定を受ける必要はありません。
耐震等級は、2000年基準を満たしていることを認定する耐震等級1から、2000年基準の1.5倍の地震に耐えられることを認定する耐震等級3までの3段階があります。
| 耐震等級1 | 現行耐震基準（2000年基準）を満たす水準 |
|---|---|
| 耐震等級2 | 耐震等級1の、1.25倍の地震に耐えられる性能・耐震強度の水準 |
| 耐震等級3 | 耐震等級1の、1.5倍の地震に耐えられる性能・耐震強度の水準 |
前述したように、熊本地震では2000年基準を満たしている木造住宅でも2.2%が倒壊しており、耐震基準はあくまで「最低限の基準」といえます。
そのため不動産投資にあたっては、耐震基準に加えて耐震等級を取得している物件を選ぶことや、地盤の強い地域を選ぶなど、複合的な観点から地震に備える姿勢が大切です。
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