ヨシコン Research Memo(3):コンクリート製品企業から不動産企業に変革、さらにREITに進出して業容拡大
1. 不動産企業に変革
創業~株式公開時の建築・土木用コンクリート製品企業から、マンション・宅地分譲などの不動産企業に変革し、さらにREIT分野に進出して業容拡大を推進している。セグメント区分は、レジデンス事業(マンション分譲・卸売)、不動産開発事業(宅地造成・分譲、商業・工業・物流施設誘致、不動産証券化)、賃貸・管理等事業(資産運用、収益不動産賃貸、マンション管理、設計・工事請負)、マテリアル事業(建築・土木用コンクリート製品の企画・販売)、その他(缶飲料製造など)としている。
セグメント別売上高と営業利益の過去5期間の推移は以下のとおりである。売上高・利益とも不動産関連事業が柱となっている。レジデンス事業の2022年3月期は新築マンションの引き渡しがなく、在庫のみの販売だったため売上高が大幅に減少した。マテリアル事業は2021年3月末にコンクリート製品の製造から撤退して固定費負担が軽減した効果で、2022年3月期は営業黒字に転換した。
2. レジデンス事業
レジデンス事業は、本社のある静岡県及び東海エリアを中心に、マンション・戸建住宅の企画・開発・分譲、及び大手デベロッパー向けマンション1棟卸売を行っている。1996年3月に分譲マンション「エンブル・シティ焼津」を竣工して本格参入し、1次取得層向けを中心として高機能性・デザイン性と高品質を併せ持つ「エンブル」シリーズ・ブランドで展開している。設計から販売、販売後の管理まで地域密着のトータルサービスを強みとしている。大手デベロッパー向け1棟卸売は、自社ブランドの直接分譲に比べて利益率は低くなるが、売れ残りリスクがないというメリットがある。
3. 不動産開発事業
不動産開発事業は、本社のある静岡県及び東海エリアを中心に、総合デベロッパーとして企画から土地開発を手掛け、宅地の造成・分譲、企業の商業・工業・物流施設の誘致を行っている。静岡県内での地域に根差した不動産情報の入手力、土地の仕入力、不動産活用の企画力、不動産情報とニーズ情報とのマッチング力、及び設計技術力などを強みとして、分譲マンションを核とする住居・商業複合施設、工場、物流センター、オフィスビル、冠婚葬祭施設、駐車場など豊富な開発・誘致実績を持つ。
さらに、REIT分野に進出して業容を拡大している。2018年4月に東海道リート・マネジメントを設立、2021年2月に東海道リート投資法人を設立、2021年6月に東海道リート投資法人が東証に上場した。そして2022年3月期からREITへの販売を開始している。
4. 賃貸・管理等事業
賃貸・管理等事業は、資産運用、収益不動産賃貸、同社の分譲マンション「エンブル」シリーズを中心とするマンション管理、及び設計監理・工事請負を行っている。管理戸数の積み上げでストック収益が増加する。
5. マテリアル事業
マテリアル事業は、建築・土木用コンクリート製品の企画・販売を行っている。事業環境変化などで営業赤字が継続していたため、2019年3月に西島工場を閉鎖、2020年3月に遠州工場を閉鎖した。さらに2021年3月末には焼津工場での製品製造から撤退した。これによって固定費負担が軽減した効果で2022年3月期は営業黒字に転換した。今後は工場設備を有しないファブレスとして製品企画・販売を継続する。
6. その他
その他は飲食業、衣料品販売業、広告業、缶飲料製造業などを展開している。
業績は物件引き渡し時期や物件ごとの採算によって変動する可能性
7. 収益特性・リスク要因
不動産関連事業の一般的なリスク要因として、不動産市況(地価、マンション発売戸数、ビル空室率等)、住宅税制、建築コスト変動の影響を受ける可能性があり、さらに物件引き渡し時期、物件ごとの採算性、分譲や工事の大型案件などによって業績が変動する可能性がある。また四半期業績はバラツキやすく、物件引き渡しが年度末の3月に集中する傾向も強いため、第4四半期(1~3月)の構成比が高い傾向がある。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 水田雅展)
<SI>
「精神病院から退院」与沢翼氏「刑務所を出所したかのような気分、マジで反省」日記開始を宣言
パソコン作業による疲れ目・眼精疲労・肉体疲労の原因と対策を解説
投手復帰・大谷翔平は抜群の制球力 ドジャースが21世紀初のWS連覇へ最後の最後に見せる秘策
新庄剛志監督率いる日本ハム、完投急増の理由は?「新しもの好きに見えるんだけど、実は…」
フジテレビ、中居正広氏めぐるトラブル検証番組、視聴率2・0% 不適切会合に生々しい証言
死亡の2人と何らかのトラブルか 浜松・ガールズバー刺殺
ロバーツ監督、大谷翔平の164キロに仰天「まさに電撃」と異次元な表現
ジャッジが大谷翔平を引き離す33号2ラン、メジャー1位のローリーにも迫る 前日に流血事件も
ロバーツ監督、日本人3選手の性格に「朗希が一番無口で繊細。由伸が一番おおらか。翔平は中間」
【"新政×鮨"の超プレミアムな企画!】新政の希少16種を飲める「新政の会」が「鮨 あさひ」で開催
佐々木希が告白「多目的トイレ不倫」の夫渡部建と離婚の話し合い「すごい怖かったと思います」
日焼けしたポチャッコがかわいい♪東京・原宿のハワイアンカフェ“HALEIWA”にて、ポチャッココラボカフェ7/11より開催!
「水着みたい」元NHKアナが“ピタピタ“私服ノースリ姿「妹がプレゼント…」に「センスよい」
「胸、大きくなってない?」元セクシー女優の上原亜衣、白ビキニ大胆ボディー披露「惚れてマウ」
堀江貴文氏、羽田空港混雑に「よーわからん漫画家の予言を真に受けてる人こんなにいるんか」
堀江貴文氏、石破首相に”不機嫌逆ギレ”された小川彩佳にひと言ツッコミ
48歳女性歌手が激怒 参政党代表「高齢の女性は子どもが産めない」発言に「男は何様なんだよ」
最高にかわいい女の子集団が巻頭グラビア! 9人の豪華な清涼グラビアは必見!
足立梨花「そんなパンツどこに売っとんねんみたいに…」有料コンテンツ写真の加工修正掲載に怒
再婚した旦那に不倫されてしまった飯島直子(51)衝撃的過ぎる黒歴史が発覚する事態に
ガーシー、錦織圭の元モデル妻の暴露にネット騒然「なんで結婚したんだろ?」
有村昆(44)の不倫未遂の相手とされるセクシー女優、ネットで「唯井まひろ」と噂されるも、本人は…
小澤征悦と再婚した桑子真帆アナ(34)黒い過去が流出、衝撃の過去にネット騒然
再婚した旦那に不倫されてしまった飯島直子(51)衝撃的過ぎる黒歴史が発覚する事態に
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
山口真由氏は「しばらくお休みとなります」モーニングショー冒頭で羽鳥慎一アナが報告
日焼けしたポチャッコがかわいい♪東京・原宿のハワイアンカフェ“HALEIWA”にて、ポチャッココラボカフェ7/11より開催!
池袋・法律事務所で男性刺殺 容疑者は50歳同僚 「以前から恨み」
【7月21日まで】最大50%分のふるなびコインがもらえる「ふるなびメガ還元祭」3つのキャンペーンと参加方法
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」

「精神病院から退院」与沢翼氏「刑務所を出所したかのような気分、マジで反省」日記開始を宣言
パソコン作業による疲れ目・眼精疲労・肉体疲労の原因と対策を解説
投手復帰・大谷翔平は抜群の制球力 ドジャースが21世紀初のWS連覇へ最後の最後に見せる秘策
新庄剛志監督率いる日本ハム、完投急増の理由は?「新しもの好きに見えるんだけど、実は…」
フジテレビ、中居正広氏めぐるトラブル検証番組、視聴率2・0% 不適切会合に生々しい証言
ロバーツ監督、大谷翔平の164キロに仰天「まさに電撃」と異次元な表現
死亡の2人と何らかのトラブルか 浜松・ガールズバー刺殺
ジャッジが大谷翔平を引き離す33号2ラン、メジャー1位のローリーにも迫る 前日に流血事件も
【"新政×鮨"の超プレミアムな企画!】新政の希少16種を飲める「新政の会」が「鮨 あさひ」で開催
ロバーツ監督、日本人3選手の性格に「朗希が一番無口で繊細。由伸が一番おおらか。翔平は中間」