TKP Research Memo(3):市場創造型の事業展開により高い成長性を実現(1)
1. 空間シェアリングによる市場創造型の事業展開
ティーケーピー<3479>が主力としてきた「貸会議室ビジネス」は、不動産オーナーから遊休資産・低収益物件・不採算資産を割安で借り上げ、会議室や宴会場などに「空間」を「再生」し、シェアリングエコノミーとして付加価値を提供するというものである。不動産オーナーから大口取引で不動産を賃貸などで割安に仕入れ、物件を貸会議室などに利用できるように照明・カーペット・壁紙などリノベーションを行うとともに、ケータリングや宿泊、各種オプションなど周辺サービスを付加する。顧客は主に会議室利用を求める法人であり、顧客側にとっては自社で会議室を保有するのに比べ、費用の削減、業務の集約化、多目的の利用が可能になるなどのメリットが多い。したがって、同社の事業は、大口取引を望む供給側と小口販売・シェアリングを望む需要側をうまくつないでいると言える。さらには、スペースにコンテンツサービス(運営オペレーションやシステム等)を付与したソリューション提供により、その時々の需要に機動的に対応していくことで、スペースあたりの収益性を向上させる方向性も描いている。
また、日本リージャスの買収やTKPによる新ブランド「Work X Office」の立ち上げにより、これまでの会議室利用に加えて、短中期のオフィス利用(レンタルオフィスやコワーキングスペース)へとサービス領域を拡充した。多様なスペースの活用が可能となったことにより、広範な顧客ニーズを取り込むとともに、成長が期待できるフレキシブルオフィス市場での事業基盤を一気に確立するところに狙いがある。
さらに「持たざる経営」にも特徴がある。仕入れは賃貸契約を主軸としているうえ、変動家賃(売上・利益歩合等)が約40%を占めるため、不動産価格や景気変動による業績への影響は比較的小さく、通常の不動産会社が有するリスクとは異なっていることに注目したい(ただ、安定的に高稼働率が期待できるホテル事業については、あえて一部を自社所有することにより高収益性を確保するとともに、いつでも流動化できるような準備をしている)。
2. 収益モデルの特徴(貸会議室とレンタルオフィスの違い)
TKPが主力とする「貸会議室ビジネス」は、時間貸しによるフロー型の収益モデルである。また、単にスペースをサブリースするだけでなく、ケータリングや宿泊、各種オプションなどの周辺サービスを付加することで売上高の拡大を図ってきた。特に、季節要因により第2四半期から第3四半期においては、会議室料以外の売上比率が高くなる傾向があり、同事業は稼働率ではなく「坪あたり売上高」をKPI(重要業績評価指標)としている。コロナ禍の下、ケータリングや宿泊が苦戦する一方、ウェビナー案件や試験会場利用による高単価案件のほか、貸会議室を活用した新型コロナワクチン接種の実施、同社運営アパホテルによる新型コロナ軽症者用一棟貸しなど、その時々の需要に機動的に対応することにより、「坪あたり売上高」の確保を図ってきた。オープンより平均3ヶ月で損益分岐点に到達し、12ヶ月で巡航速度に乗ることから、比較的早期に収益化が可能な収益モデルと言える。
一方、リージャスによる「レンタルオフィスビジネス」は、中長期にわたり安定収益が期待できるストック型の収益モデルである。したがって、高稼働率を維持していくことが重要となる。TKPの貸会議室ビジネスと比較して初期費用※が大きいことから、オープンから平均8~12ヶ月で損益分岐点(稼働率45%)に到達し、約18ヶ月で巡航速度(稼働率65%)に乗る。比較的収益化までの期間が長いが、高稼働を維持している限り長期にわたって高い収益性が期待できる。
※契約からオープンまでの工事期間は平均3~4ヶ月に及び、その間の工事費や賃料等が初期費用となる。
TKPの貸会議室ビジネスにおけるKPIが「坪あたり売上高」であるのに対し、リージャスのレンタルオフィスビジネスにおけるKPIは「稼働率」であり、国内の大部分を占めるオープン後2年以上の拠点は、コロナ禍においても75%弱の高稼働(コロナ禍前は80%程度)を維持している。
今後、ポストコロナを見据えて出店を加速していく方針であるが、リージャスとの共同出店時にはオペレーションコストを共通化することで、単独では出店できないエリアや規模の施設への出店が可能となる。また、その一部を最初はTKPの貸会議室として出店することで拠点黒字化を早めるなど、2種類の収益モデルを補完的に組み合わせた独自の収益マネジメントにも取り組んでおり、リージャスによる安定的な収益の積み上げとTKPによる機動的な収益の上乗せによる収益構造は、安定性と爆発力を兼ね備えた特長を有していると言える。
3. 拠点ネットワーク
TKPは国内の主要都市を中心に238拠点・1,963室(約13.3万坪)の法人向け貸会議室を展開している(2022年2月期末時点)。利用目的や規模、予算などに合わせた6つのグレードに分かれており、単価の高いものから、エスクリ<2196>との共同ブランドである「CIRQ(シルク)」24施設・51室※、ガーデンシティPREMIUM(GCP)26施設・304室、ガーデンシティ(GC)49施設・450室、カンファレンスセンター(CC)64施設・759室、ビジネスセンター(BC)30施設・209室、スター貸会議室27施設・53室で構成される。また、「レクトーレ」及び「石のや」等の宿泊施設内には18施設・137室を有している。
※2020年7月に全国で結婚施設を運営するエスクリとの資本業務提携により開始した。平日をメインにエスクリの遊休施設を共同ブランド「CIRQ」に転換し、顧客企業のパーティや懇親会の会場として活用するものである。
一方、日本リージャスについては、主力となる「Regus」114施設のほか、「SPACES」8施設、「Openoffice」48施設の3ブランドにより国内に170施設(約4.3万坪)のレンタルオフィス・コワーキングスペースを展開している。また2022年には、日本初上陸となる高級ブランド「Signature(シグネチャー)」を六本木ヒルズに展開開始している。台湾リージャスについては、台湾にて「Regus」11施設、「SPACES」3施設の2ブランドにより14施設(約0.7万坪)を展開している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<YM>
円広志がキダ・タローさんに感謝「長い間、お世話になりました。そして、お疲れ様でした」
カンニング竹山がキダ・タローさん追悼「VTRを注意してくれた最高顧問」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
エクソーラ、ゲームとゲーム開発の未来に関する四半期インサイト・レポートをリリース。2024年春季のメトリックと今後のトレンドに対する予備分析
あのちゃんが合わない男性芸人の名前を実名告白、上田晋也も「合うわけない」と大納得
FinalSpark、バイオコンピューティングのためのヒト神経細胞を用いた初の遠隔研究プラットフォームを発表
元たこやきレインボー春名真依「曲を作っていただいたことは人生の宝」キダ・タローさん悼む
キダ・タロー氏死去
【オリックス】4試合連続1得点…今季2度目の引き分け 10安打放つも相手のミスの1点のみ
大手建設企業が不変データ・コアの構築にBoomiを導入
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
時代劇の常識を覆す!仇討ち・無礼討ちの厳格なルール
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
3度逮捕の38歳小向美奈子「今はやってないですよね?」の直撃質問に”回答”
ちとせよしの、美バストあらわな大胆コスチュームで観客を魅了 浜松オートレースヴィーナス就任
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
坂上忍、連ドラ撮影初日”5時間大遅刻”俳優の名明かす「総スカンくらっちゃって」
蟹江敬三さん長男俳優「若い女性を頂きたいおじさん」準強姦容疑で3度目逮捕の映画監督に憤り
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
73歳神田正輝「旅サラダ」生放送で“12歳下俳優”から呼び捨てされ激論
42歳ママタレ20年ぶり水着披露「レベチ」「マジ天使」「最高」55歳夫のピン芸人と2児
ガーシー、佐野ひなこの暴露を示唆でネット騒然「ファンだったのに」
円広志がキダ・タローさんに感謝「長い間、お世話になりました。そして、お疲れ様でした」
カンニング竹山がキダ・タローさん追悼「VTRを注意してくれた最高顧問」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
エクソーラ、ゲームとゲーム開発の未来に関する四半期インサイト・レポートをリリース。2024年春季のメトリックと今後のトレンドに対する予備分析
BTC急伸、6.5万ドル台回復、米金利先安観が支援【フィスコ・暗号資産速報】
あのちゃんが合わない男性芸人の名前を実名告白、上田晋也も「合うわけない」と大納得
FinalSpark、バイオコンピューティングのためのヒト神経細胞を用いた初の遠隔研究プラットフォームを発表
元たこやきレインボー春名真依「曲を作っていただいたことは人生の宝」キダ・タローさん悼む
キダ・タロー氏死去
【オリックス】4試合連続1得点…今季2度目の引き分け 10安打放つも相手のミスの1点のみ