プロパスト Research Memo(2):都心のDINKSなどをターゲットに不動産事業を展開
1. 会社概要
プロパスト<3236>はJASDAQスタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパーで、社名はproperty(資産)とtrust(信託)の組み合わせに由来する。首都圏のマンション市場で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開する。その時々の経済環境に応じて最適な事業を伸ばすことで成長を続け、社会貢献を果たす考えである。
同社は以下の12の競合優位性を発揮することで、成長を続けてきた。すなわち、1)「仕入力」(情報整理とスピーディな判断)、2)「近隣住民・行政交渉力」(専門業者に委託せず直接交渉)、3)「再開調整力」(地域のポテンシャルを最大限に引き出す)、4)「創造デザイン力」(同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン)、5)「プレゼンデザイン力」(潜在意識まで問いかけるイメージ戦略)、6)「販売マネジメント力」(自分たちで作り上げた作品だからこそ可能な細かい対応)、7)「財務力」(ファイナンス方法の多様性と機動性により、短期決済に対応できる体制)、8)「アフター対応」(迅速な初期対応でクレームを未然に防ぐ)、9)「解析力」(マーケティングの分析と経済指標の分析)、10)「高品質実現力」(本質を見極め、唯一無二の空間を提供)、11)「構想力」(明確なコンセプト)、12)「建築監理力」(クレームの少なさに反映される完成度の高さ)である。
同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、DINKS(double income, no kids=子供をつくらない共働きの夫婦のこと)などの小規模家族をターゲットにした物件を取り扱い、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性が特長である。コンセプト重視のため、分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、同社では物件を「作品」と呼んでいる。
最近の「作品」には、プルームヌーベル武蔵野(東京都武蔵野市、2019年11月竣工、31戸+店舗1)、ドゥアージュ コラッド松濤(東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工、22戸)、アスデュール日本橋人形町(東京都中央区日本橋堀留町、2019年11月竣工、27戸)、ザ・グランプルーヴ上馬(東京都世田谷区上馬、2019年7月竣工、38戸)、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス(東京都品川区北品川、2018年4月竣工、31戸)、バンデルーチェ北斎通り(東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工、28戸+店舗)、ヴァントヌーベル代々木(東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工、47戸+店舗)などがある。
また、これまでの代表的な作品には、ガレリアサーラ(千葉県市川市本八幡、2009年5月竣工、250戸)、ガレリアグランデ(東京都江東区有明、2006年2月竣工、413戸)、オリゾンマーレ(東京都江東区有明、2004年12月竣工、396戸)、ラ・プラースウエスト(東京都品川区西五反田、2004年10月竣工、120戸)、ラ・マーレ白金(東京都港区白金、2004年1月竣工、67戸)、コンパートメント東京中央(東京都中央区八丁堀、2002年3月竣工、208戸)、ラ・セーナ南青山(東京都港区南青山、2001年11月竣工、33戸)、レゾンデパン大磯(神奈川県中郡大磯町、2001年2月竣工、48戸)などがある。
2021年5月期第2四半期累計のセグメント別売上高構成比は、分譲開発事業が3.5%、賃貸開発事業が78.5%、バリューアップ事業が18.0%であった。、また営業利益(全社費用控除前)構成比では、分譲開発事業が1.3%、賃貸開発事業が86.7%、バリューアップ事業が12.0%で、好調な賃貸開発事業が会社全体の業績をけん引している。一方、分譲開発事業については、2021年5月期第2四半期までにおいて1物件の販売実施にとどまったことから、以前に比べて売上高・営業利益は大きく落ち込んでいる。
2. 沿革
1987年12月に個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイとして設立。1991年1月に現社名である株式会社プロパストに商号を変更した。1991年4月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始。1994年3月には、東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。1995年6月には、東京都中野区に初の新築マンションを開発、1996年2月にはオフィスビル賃貸を開始した。さらに、2005年6月には、現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発・収益不動産再生を目的として、資産活性化事業に参入した。2006年12月には、東京証券取引所JASDAQ市場に上場したが、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化、2010年5月には上場を維持しながらも、民事再生法適用を申請した。
2011年2月に再生手続きの終結が決定した後は、2009年2月に代表取締役社長に就任した津江真行(つえまさゆき)氏のリーダーシップのもと、経営資源を不動産販売事業に集中投下するほか、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始し、収益力強化に取り組んだことで、増収増益決算を続けている。その結果、自己資本比率は改善を続けて安全性が向上し、売上高営業利益率やROEも上昇して収益性も改善し、株主還元でも配当継続など着実に成果を挙げている。
2015年9月に、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業を展開するシノケングループ<8909>が筆頭株主となったが、2020年11月には今後の不測の事態に備えて第三者割当増資を実施した結果、シノケングループの株式保有比率は35.75%に上昇している。事業面でも、同社とシノケングループとは用地仕入れ情報の相互紹介などで情報連携している。2020年7月には、シノケングループが運用する100億円規模の私募REITへ、同社が賃貸不動産を供給した。同REITは、今後300億円規模に拡大して上場を目指す計画であり、同社にとっても有力な販売先になると期待される。また、シノケングループ傘下の(株)小川建設では、同社が開発するマンションも施工する。このように、同社はグループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高め、今後も更なる発展を目指している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<EY>
「下請け」は×、「孫請け」は○の謎 孫だけ残って「意味通じる?」
森香澄、ショーパン衣装ショットで美脚披露「脚、綺麗すぎ!」「流石のスタイル」
「あんぱん」嵩の弟・千尋役の中沢元紀、イメージ激変最新ヘア「金髪になってる かっこいい!」
【手記】「大丈夫、絶対良くなるよ」難病から復帰の阪神湯浅京己、母・衣子さんが見守った道のり
「心痛まぬのか」水俣病マイク切り 環境相へ手紙、未認定女性の訴え
第1子出産のフジ内田嶺衣奈アナ、お宮参りの親子2ショットにファン「すっかりママ」「尊い…」
RCC唐澤恋花アナが異色の挑戦 B1広島のハーフタイムショーでチアパフォーマンス
ちとせよしの「まじ可愛すぎ」ボーダーニット姿で乾杯ショットにファン歓喜「こちらも幸せに」
【阪神】湯浅京己の復活を同じ病気を経験した中日福、DeNA三嶋がグループラインで支えた
「究極レベル」元NHK中川安奈、ビンテージデニム&ピンクコーデ披露に反響「抜群に似合います」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
77歳「ウルトラセブンのアンヌ隊員」76歳「仮面ライダーアマゾン」と結婚へ「地球も平和だ」
永野芽郁と田中圭の所属事務所が不倫報道を否定「友人関係です」
元フジアナ渡邊渚さんが黒ランジェリー姿披露 6月に初写真集発売「自分をまた愛せるように」
永野芽郁に「二股不倫」報道 TBSドラマ「キャスター」出演は「変更ありません」回答
ベッセント財務長官とマスク氏が怒鳴り合いの口論 米省庁人事巡り
明石家さんま「オレはもうショックどころか…」ヤングタウン担当プロデューサーの逮捕に言及
元イコラブ齊藤なぎさ「お顔が天才」「かわいい姫すぎ」あざとキュート顔にファンもん絶
辻希美、自身の特異体質に悩む「妊婦の私ですら」特徴引き継いだ17歳長女希空に「申し訳ない」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
小澤征悦と再婚した桑子真帆アナ(34)黒い過去が流出、衝撃の過去にネット騒然
俳優の板垣瑞生さん、不慮の事故により逝去 家族がインスタで発表 今年1月末から行方不明に
孤独のグルメで旨そうだった「トマトの酢漬け」のおいしい作り方! フレッシュな旨味がキューッとくるっ
「名探偵コナン」最大の謎、蘭姉ちゃんのあの角の正体がついに判明
【おすすめアニメ50選】完結済み!定番から最新作まで!
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
遂に買える!!【圧倒的存在感!】レクサスLM仕様のコンプリートカー|エイムゲイン
広末涼子容疑者 事件当時、受け答え難しい状況 看護師への傷害容疑

「下請け」は×、「孫請け」は○の謎 孫だけ残って「意味通じる?」
森香澄、ショーパン衣装ショットで美脚披露「脚、綺麗すぎ!」「流石のスタイル」
「あんぱん」嵩の弟・千尋役の中沢元紀、イメージ激変最新ヘア「金髪になってる かっこいい!」
【手記】「大丈夫、絶対良くなるよ」難病から復帰の阪神湯浅京己、母・衣子さんが見守った道のり
「心痛まぬのか」水俣病マイク切り 環境相へ手紙、未認定女性の訴え
第1子出産のフジ内田嶺衣奈アナ、お宮参りの親子2ショットにファン「すっかりママ」「尊い…」
ちとせよしの「まじ可愛すぎ」ボーダーニット姿で乾杯ショットにファン歓喜「こちらも幸せに」
RCC唐澤恋花アナが異色の挑戦 B1広島のハーフタイムショーでチアパフォーマンス
【阪神】湯浅京己の復活を同じ病気を経験した中日福、DeNA三嶋がグループラインで支えた
「究極レベル」元NHK中川安奈、ビンテージデニム&ピンクコーデ披露に反響「抜群に似合います」