アーバネット Research Memo(5):賃貸需要や投資意欲が好調である一方、用地取得には一層困難な状況が続く
アーバネットコーポレーション<3242>の基軸事業である都内の投資用ワンルームは、入居者及び投資家双方の堅調な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、同社が供給エリアとしている東京23区の人口は、東京都への転入超等を背景として増え続けている。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。また、投資家サイドでも、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20~30代の個人投資家からの需要が拡大していることに加え、キャッシュフローが比較的安定した安全な投資対象として賃貸収益物件が再評価されてきたことも追い風となっている。最近では、基礎控除が引き下げられた相続税対策として高齢者が現金で購入するケースやマイナス金利政策等を背景として国内外の機関投資家からの引き合いも根強い。
一方、首都圏における投資用マンションの供給戸数は、2007年をピークとしてリーマンショックによる金融の引き締めや事業者の倒産、撤退に加え、自治体のワンルームマンション建築規制(最低面積の規定、付帯設備の設置等)の強化などにより減少してきたが、2010年に底を打ち、ここ数年は、金融機関のスタンスの変化や根強い需要に支えられて安定的な推移を見せている。2016年1〜6月においても、供給エリアの拡大等により前年同期と比べて増加している。なお、プレイヤーについては、販売だけを手掛ける会社が数多く見られるものの、同社のように設計・開発に特化する相当規模の同業他社(特に上場会社)は見当たらない。
業界における課題については、開発面では、都心用地の高騰が続くなか、大手デベロッパーのワンルーム市場への進出やホテル業者の参入もあり、都心の中小事業用地取得は一層厳しくなってきている。マイナス金利政策の導入により、年金などの機関投資家や地銀など金融機関の運用難が後押しとなり、不動産投資への資金流入も活発化しているようだ。また、建設コストの高止まりには若干変化の兆しが見られるものの、人手不足による工期長期化は今後も継続する見通しである。一方、販売面に目を向けると、分譲マンションについては、販売価格の高騰などに伴う購入意欲の低下により販売戸数は減少しており、好調であったタワーマンションの販売にも陰りが見え始めた。一方、投資用マンションについては、低金利・相続税対策等による不動産投資需要は全般的に根強く、特に年金不安を抱えた若者による購入意欲は堅調な状態が続いている。ただ、利回りの低下と販売価格の先行き不安などにより海外投資家の動きには若干の陰りが見られ始めた。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<TN>
神田正輝「旅サラダ」生放送で松下奈緒に”敗北宣言”「もうかなわなくなってきた」
神田正輝、“カミカミ”猛反省の52歳女優に「生放送だからそれがいい」
人気お天気キャスターが「報ステ」卒業 今後は「経験生かしながら新しいことにも挑戦」
和田アキ子「新札詐欺」に注意促す「留守番電話の設置を…あきらめるんじゃないですか?」
成田悠輔氏「夫婦円満の秘訣」を”たった一言”でつづり反響「これほんとそうかも笑」
国連安保理、ロシアと北朝鮮の軍事協力は「世界を不安定化」と批判
選挙ポスター、露出政見放送…騒動相次ぐ都知事選に高知東生「選挙改革を本気で考えて」
佐藤隆太、ヤクルト-阪神戦雨天中止で「THE3名様」始球式流れ「リベンジ希望」
バルサ、ヤマルへのパリSG史上最高の移籍金412億円ビッグオファー拒否 ネイマール超え
クロちゃん、先輩芸人に「本名」書かれ悲鳴「あーん、なんなのぉー」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
ひまそらあかねを無視するマスコミ、岩下の新生姜社長が名前を出すだけで「不買運動」が叫ばれる事態に
丸亀製麺の「丸亀うどーなつ」が販売開始で完売店舗続出!過去の「うどんで作ったドーナッツ」と比較すると……
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
「エロい」42歳山川恵里佳、白ビキニのオフショ動画4連発!20年ぶりグラビア復帰「最ッ高」
中国・日本人母子刺傷 止めに入ったバス案内係の中国人女性死亡
株主優待の桐谷さん「アダルトサイトを見てたらウィルス感染」正直投稿 修復のお礼はやはり…
松本人志告発女性からの性被害否定報道に小籔千豊「ハッピーな情報かなと、思ってしまうけど…」
ひろゆき氏、立花孝志氏に言及「マジで捕まえたほうがいい」三浦春馬さんポスターに抗議受け謝罪
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
![game_banner](/images/banner-game.png)
神田正輝「旅サラダ」生放送で松下奈緒に”敗北宣言”「もうかなわなくなってきた」
神田正輝、“カミカミ”猛反省の52歳女優に「生放送だからそれがいい」
人気お天気キャスターが「報ステ」卒業 今後は「経験生かしながら新しいことにも挑戦」
和田アキ子「新札詐欺」に注意促す「留守番電話の設置を…あきらめるんじゃないですか?」
成田悠輔氏「夫婦円満の秘訣」を”たった一言”でつづり反響「これほんとそうかも笑」
国連安保理、ロシアと北朝鮮の軍事協力は「世界を不安定化」と批判
選挙ポスター、露出政見放送…騒動相次ぐ都知事選に高知東生「選挙改革を本気で考えて」
クロちゃん、先輩芸人に「本名」書かれ悲鳴「あーん、なんなのぉー」
SNSで話題のとうもろこしだらけの炊き込みご飯を作ったら本当に極うまだった
バルサ、ヤマルへのパリSG史上最高の移籍金412億円ビッグオファー拒否 ネイマール超え