マイホーム購入のため、ようやく頭金が貯まりました。
さあ住宅ローンを借りて物件探し。しかし、金融機関の審査が通らないと、住宅ローンの借入ができません。
住宅ローン借入 金融機関はどこをみているのか
大きく分けて2つあります。
1. 購入予定の物件の担保価値
2. 住宅ローン契約者のお金に関する状況、過去の履歴
2. 住宅ローン契約者のお金に関する状況、過去の履歴
1. 購入予定の物件の担保価値
物件の担保価値とは、実際に現状売却すれば、いくらで売れるかの金額のことです。
住宅ローンを借入する時、金融機関は購入予定の物件に抵当権を設定します。
契約者が住宅ローンを返済できなくなった時に、強制的に売却して借入金額の返済にする権利のことです。
もしもの時の為、金融機関は担保価値を審査時には重視します。
以前は担保価値の80％までしか貸し出ししない等、担保価値重視の時代もありましたが、契約者の返済能力を重視する時代になりました。
しかし、あまりにも担保価値が低い場合は返済能力があっても審査が通らないケースもあります。また借入金額が減額されます。
上記のケースは中古物件購入時、住宅ローンの借り換えの時に考えられるケースです。
事前に調べることができる担保価値
担保価値は市場で売買されている価格ですので、不動産査定一括サービスを提供しているサイトを利用して調べることができます。
また不動産仲介業者に依頼すれば査定価格は出してくれますので事前に調べることはできます。
私自身の住宅ローンの借り換えのケースで一度だけ、担保価値が購入時より大幅に低下していたので審査が通らないケースもありました。
しかし別の金融機関に話をすると同じ条件で審査が通りました。
担保価値を基準にどこまで貸し出しするかは金融機関によって基準が違います。
現状、担保価値の200％でも貸し出しする金融機関もりますので、担保価値を理由に断られた時は別の金融機関に話をしましょう。
2. 住宅ローン契約者のお金に関する状況、過去の履歴
一方、契約者のお金に関する状況については、まず現在の年収を基準に借入金額が決まります。
住宅ローンは長期に渡り返済するため継続的に返済できることが条件になりますので契約者のお金の出所の勤務先の状況も確認します。
上場企業の社員、公務員は信用があります。倒産するリスクが低いからです。
信用力をかなり重視する審査
現状の年収が多くても、勤務先の状況しだいでは審査が通らないケースもあります。
上記の点は過去2年分の源泉徴収票、住民税決定通知書を提出しますので、この書類を見て金融機関は判断しています。
次に契約者の現在のローンの借入金額、過去の返済履歴を確認します。
個人情報機関に照会して、金融機関は住宅ローン契約書の過去の借入状況、延滞履歴を調べます。
消費者金融から繰り返し借入していた事例、ローンの返済、クレジットカードの引き落としに延滞履歴がないか等調べます。
延滞履歴がひとつでもあると、少額であっても、審査が通過しないケースもあります。
金融機関は契約者の信用力を重視します。少額であっても、延滞履歴があると、約束どおり返済しない人とイメージされます。
何千万という高額な金額を貸し出しするので、金融機関は契約者の信用力をかなり重視します。
上記の内容が金融機関が審査する大まかな内容です。
住宅ローンの審査には、仮審査と本審査がある
金融機関の住宅ローンの審査には、仮審査と本審査があります。仮審査は手間暇かけずに簡単にできます。
ネット銀行の場合、金融機関のホームページ上で仮審査の手続きができます。
店舗の金融機関でも申し込み書類を提出するだけで仮審査をしてくれます。仮審査は通常1週間から10日前後で結果がでます。
仮審査を通過すると、本審査に入ります。本審査の場合、多数の書類が必要になり、時間と労力必要になります。
源泉徴収票、住民税決定通知書、印鑑証明書、物件の売買契約書、重要事項説明書、等かなりの書類の提出を求められます。
仮審査であれば、手間暇かけずに申し込みできますので3社以上申し込みをし、借入できるかどうか確認しておくのが得策です。
最近では、住宅ローン申し込みの一括サイトもありますので、利用するのも一案です。
最後に
どうしても、物件探しがスタートラインと思いがちですが、実際には、住宅ローンの審査が通るのかどうか、また、いくらまで借入できるのかを、事前に知っておくのがマイホーム購入のスタート時点での鉄則です。（執筆者：中井 泰男）
