マンションの選び方が変化しつつあると感じる今日この頃。
「不動産に強いファイナンシャル・プランナー」としてこれからの「マンションの買い方」を考えます。
万が一の施工ミスと品質への対応
某大手デベロッパーの分譲した横浜市内のマンションで「杭が支持層まで届いていなかった」問題が発覚したのはまだ記憶に新しいところ。
当該マンションは結局建て替えることになった。すべての住戸に対し
全額補償 ＋ 仮住まい中の家賃や引越し費用なども補償
これはさすがの対応で、中小のデベロッパーでは絶対にできない手厚い補償内容。
こういう補償ができることも大手デベロッパーならではであり、多少金額が高くても支持される所以でしょう。
では、実際にマンションを計画、設計、施工する現場はどのようにして進んでいくのか。
マンション計画にゼネコンの営業として関わった経験もあることから、自分なりに考察し、これからのマンション選びのヒントにしていただければ幸いです。
マンションデベロッパーの仕事
マンション計画は用地の仕入れから始まります。
大手のデベロッパーでも立地が良ければ数十戸程度を計画できる敷地からその触手が動き始め、大きいところでは1,000戸を超える規模の計画まで手掛ける。
これまでに作られたマンションで最も戸数が多いのは中央区勝どきの「THE TOKYO TOWERS」で総戸数は2799戸！
駅前や昔からの住宅・商店が密集しているエリアの再開発などは再開発準備組合の組成から組合設立、計画の着手に至るまでに数年、場合によっては10年以上もかかるケースもある。
また、駅に比較的近いところにある工場の跡地なども大規模開発につながりやすい。
≪中央区勝どき「THE TOKYO TOWERS」≫
熾烈な仕入れ合戦
この期間中にマンションの周辺相場も変動することから、価格変動リスクも踏まえデベロッパーは安全サイドで価格を算出し仕入れを行うが、近年は物件数が減った。
デベロッパー同士でも熾烈な仕入れ合戦があることから価格査定でも各社ごとに姿勢が変化しているように思える。
大手の力
ここでも大手の方が優位である。前出のようなトラブルが起きると余計に中小よりも大手のほうが万が一の際の補償力がものをいう。消費者にとっては一生に何度もない高い買い物である。
万が一にもトラブルに巻き込まれない、あるいはきちんと対応してもらえることは物件選びにおいて重要な基準であり、分譲主が大手デベというのは「対応力」、「ブランド力」として価格に反映される。
その分高く価格設定しても売れるならば仕入れ価格も上乗せできるだろう。
施工品質
そして、大手デベロッパーは施工品質にも非常にこだわっている。いくつものチェック項目を設け、施工するゼネコンはそのチェック項目を常に確認し、デベロッパーに報告するためだけの人員を配置する必要があるほどである。
それでもミスは起こる。中小のデベロッパーやゼネコンの施工でもこのミスの可能性は否定できない。品質上のミスが発生した時には補償力がものをいう、ということになる。
マンションの価値とは何か
最近でも総戸数数百戸クラスの大型プロジェクトがある。私は、この「大型プロジェクト」を大手デベロッパーがなぜ「売り」にするのか良くわからない。
マンションは、分譲された後にそこに住む住民同士の共同体として「管理組合」が組成され運営される。少し前にタワーマンションの住民同士の居住階数による格差を題材にしたちょっと怖いドラマがあった。
また、タワーマンションでは「相続税対策」でも話題になった通り、同じ面積でも高層階に行くほど価格が上がるのが普通。そこから見える景色などが価格にプレミアとして価格に反映される。
高層部と低層部で価格（単位面積当たり単価）や住戸の面積が大きく違ったり、中には「投資用」「相続対策」として購入する人もいる。
属性の大きく違う人たちが集まる巨大スペース
こうした人たちが同じ建物に住み、一つ屋根の下、というにはあまりにも巨大なコミュニティーを築く。
購入者の属性が大きく違う人たちが一つの建物の維持管理を今後数十年に渡って行うことが本当にできるのか。
中には外国人が投資用として購入している物件もあるようで、今後数十年に渡って維持管理のための「管理費」や「修繕積立金」はキチンと支払われるのかも疑問が残る。
タワーマンションに実際に住んでいる人に話を聞くと「感動したのは最初だけ」とおっしゃる人も少なくない。
また、タワーでなくてもマンションの管理組合で「役員」のなり手がいなくて困っている。一部の人が声を大きくして文句ばかり言い管理組合の会合の収拾がつかない、などという話も聞く。
「マンションは管理を買え」
マンションの資産価値を図るうえで管理の状況により受ける影響は大きい。しかし、新築マンションではこれから管理組合が組成されるので、管理がスムーズに行われるかどうかはわからない。
どんな人が隣に住むかもわからないマンションで本当に大丈夫なのか？ と感じる。しかも大型のマンションになると完成・竣工の1年以上前に売り出される。
「空き家問題」は無縁ではありません
ここ数年、マンション価格は上昇してきたが、日本はこれから人口減少社会が深刻化していこうとしている中、マンション価格は今後下落する恐れもあるでも「空き家問題」は無縁ではありません。
空き家が増えたマンションでもキチンと管理は行えるのでしょうか。
広告費
また、新築マンションにはデベロッパーの「広告費」が価格に含まれています。
物件によってその割合はまちまちですが、およそ7%前後は販売促進費といわれています。広告費やモデルルームの建築とモデルルームに配置する人や販売代理を務める会社への手数料などがこれに含まれます。
中古マンションを取引するときには仲介手数料が3%程度かかりますが、その倍以上の販促費がかかっているということになります。
これからは「資産価値の維持」が最重要ポイント
これからのマンション購入では「資産価値の維持」が最重要ポイントになります。
分譲された後、良好な管理が実現し、住民が一丸となって資産価値の維持のために尽力するマンションは入居者の入れ替わりが少なく、中古で購入しようと思っても自分が望む間取りの物件を購入できるとは限りません。
しかし「管理組合役員のなり手がいない」というマンションのように同じマンションに住みながら、それぞれの住民が自我を主張し、話し合いがうまくできないような組織になってしまうと資産価値の維持もままなりません。
マンション価格の上昇は最近ピークアウトしたと思われる、という話を聞くようになりました。
「購入したマンションに死ぬまで住み続けるつもり」という方も少なくないと思います。これからのマンション購入は20年、30年先を見据えた「資産価値の維持」がポイントです。（執筆者：西山 広高）
