今年もわずかとなり、残すところ1ヶ月ほどとなりました。そして、不動産賃貸業では1年のうちで最大の繁忙期が、年明けとともにやって参ります。
空室を抱えている大家さんは、繁忙期の間に満室になるよう、頑張っていることでしょう。繁忙期イコール引越しシーズンということで、満室経営を続けている大家さんも安心はできません。
今回は、入居者がすぐ決まる物件の大家さんとそうでない大家さんの違いについてお話ししたいと思います。不幸にして繁忙期に空室を埋められなくても、前者の大家さんになれば心配無用ですね！
もはや昔のやり方は通用しない！
日本が、戦後の高度成長期を経て成熟した先進国になる過程の時代では、住宅が不足していました。
需要と供給のバランスを考えると、賃貸住宅を所有する大家の立場が比較的強かった時代で、少々強気の家賃設定でも入居者は決まったものです。
当然のことながら、入居者の募集は仲介業者任せ。入居してもらうために知恵を絞る必要などありませんでした。つまり、その当時は箱さえ持っていれば、入居者が自動的に決まるという仕組みだったのです。
現在の状況はどうでしょう？
全国にある空き家は820万世帯に上ります。そして、その多くは賃貸物件だといわれています。
つまり、需要が供給を大きく上回った状態。それにもかかわらず、賃貸用マンション・アパートの建設は止まりません。
このような供給過多に陥った現在、昔のようにあぐらをかいている大家さんが持つ物件には、入居者は集まってきません。大家さんも経営努力をしなければならない時代になったのです。
大家さんがすべきこと
では、どのような大家さんになれば、より早く入居者が決まるのでしょう。
以前のコラムで、費用対効果が高くて入居者が決まりやすいリフォームのポイントをお話ししました。ここでは、内覧に来たお客さんに、好印象を持ってもらうためのポイントをご紹介します。
ウェルカムボード
玄関にウェルカムボードを置き、内覧に来てくれたことに対する感謝の気持ちなどを綴ってみましょう。それを読んだお客さんは、きっと好印象を抱くはずです。
シューズボックスの上やキッチンにキャンディーなどを置いて、「ご自由にどうぞ」と一言添えておくと、お客さんに対する気遣いが伝わりやすくなります。
スリッパ
お客さんを案内する仲介業者さんが用意してくれることも多いですが、スリッパはお部屋に準備しておきましょう。
その際、100円ショップで購入したものではなく、より質感の良いもうワンランク上のスリッパを選ぶことがポイント。
照明
まず、全ての照明を「ON」の状態にします。その状態のままブレーカーを落とし、案内に来た業者さんがブレーカーを上げたら、すべての照明が一斉に点灯するようにしておきます。
こうすることで、特に暗くなってから内覧に来たお客さんにとっては、印象に残りやすくなります。
間取図を用意する
家具の配置などを考えながら内覧するお客さんも多くいます。そうしたお客さんのために、間取図とメジャー、ペンを用意しておくようにしましょう。
POPでお部屋をアピール
とくにアピールしたいポイントなどは、POPを使ってアピールすると効果的です。
例えば、窓から富士山が見える部屋では、窓の近くに「天気の良い日は、朝日に照らされた富士山が見えます！」と書いて貼ってみましょう。
におい対策
空室期間が長くなると、排水管などから臭気が上がってくることがあります。こうした臭気は、キッチンやトイレの水を定期的に流すことで回避できます。
それ以外のにおいが気になるような場合は、無香性または微香性の消臭剤を使うのもよいでしょう。なお、香りが強いタイプのものはおすすめできません。
緑
水回りに人工の観葉植物を置くと、無機質な空間も柔らかな印象になります。天然の観葉植物は虫が付くことも考えられるので、人工のものを選ぶことをおすすめします。
退去を減らすことも大切
ここまで、早期に入居を決めてもらうための対策についてご紹介しましたが、それ以前に退去を減らすことが重要です。
退去を未然に防ぐには、入居者の満足度を上げる必要があります。トラブルなどの報告を受けたら早急に対応するよう心掛けたいものです。（執筆者：内田 陽一）
