不動産投資において賃料査定は投資判断の基礎となる非常に重要なプロセスです。そのため、賃料査定で重視されるポイントを理解しておき、慎重に手続きを進める必要があります。
本コラムでは、賃料査定の種類や評価ポイント、具体的な流れや注意点を詳しく解説します。
賃料査定とは？なぜ重要なのか
賃料査定とは、賃貸用物件の適正な家賃がいくらなのかを不動産会社に査定してもらうことをいいます。賃料査定結果によって不動産収支のシミュレーションは大きく左右されるため、投資用物件の建設や中古物件の購入を検討する際など、不動産投資のさまざまな場面で重要な判断材料となります。
賃料設定が低すぎると、オーナーは本来ならば得られたであろう収益を得られずに損をしてしまいます。逆に、賃料設定が高すぎると入居者が決まらず、空室期間が長くなってしまいます。また、将来に物件の売却を検討している場合、売却価格の査定には賃料収入を基に算出した収益還元法が使われることもあるため賃料の設定は重要になります。
そこで賃料査定を通じて、周辺相場や市場の動向、物件の立地や築年数、間取りなどの要素を加味し、バランスの取れた金額を導き出す必要があります。
このように、賃料査定は投資物件の長期的な収益安定や資産価値維持にもつながるため、不動産会社に依頼し、正確に査定してもらうことが重要です。
賃料査定の種類
賃料査定にはいくつかの種類があり、それぞれの特性や精度が異なります。ここでは、主な査定方法として「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」「AI査定」の3つを紹介します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）とは、実際に現地を訪問することなく、周辺の類似物件の賃料実績や成約事例、物件の基本情報（所在地、築年数、間取り、広さなど）をもとに査定額を算出する方法です。
短時間で結果を確認できる一方で、物件特有の魅力や管理状況、設備のグレードなどは反映されないため、あくまで参考価格として活用するのがよいでしょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や内装、設備の質、日当たり、周辺の環境などを細かくチェックしたうえで賃料を算出する方法です。
簡易査定と比べて時間や手間がかかりますが、その分精度が高く、物件の個別性をしっかりと反映した現実的な家賃がわかります。例えば同じ築年数でもリフォームの有無や管理の丁寧さによって賃料に差が出る場合があるため、こうした要素を査定に組み込むことも重要です。
不動産投資を本格的に始める前や、空室対策のために家賃を見直したいときには、訪問査定を依頼することでより正確で納得感のある賃料設定が可能となります。
AI査定
AI査定とは、人工知能を活用して大量の不動産データをもとに家賃を自動算出する賃料査定手法です。インターネット上の売買・賃貸情報、エリア別の賃料相場、付属設備などを統合的に分析し、瞬時に結果を提示できる点が大きな魅力です。
簡易査定や訪問査定とは異なり、人間の主観が入りにくいため客観性が高く、透明性のある査定が可能です。また、査定結果までのスピードが非常に速く、スマートフォンやPCから気軽に利用できるサービスも増えています。
ただし、あくまで統計的な分析によるものであり、簡易査定と同様に現地特有の事情や個別の魅力などは加味しづらいため、最終的な判断には他の査定方法と併用するのがおすすめです。
不動産データと実際の賃貸事例をもとに、賃料相場の妥当性を検証した動画をこちらからご覧いただけます。
【関連記事】【会員限定動画】不動産AI査定の開発者が徹底分析～データと事例で見る不動産賃料の妥当性～
賃料査定で評価されるポイント
賃料査定では、物件そのものの魅力だけでなく、周囲の環境や地域の需要など、さまざまな観点から評価が行われます。以下からは、賃料査定で評価されるポイントの代表例を紹介します。
物件の立地
物件の立地は賃料査定において最も重視されるポイントの一つです。最寄駅からの距離のほか、途中の道のりが坂道か平坦かどうか、街灯が十分にあるかといった細かな要素も評価対象となります。
住みやすさの観点からは、周辺にスーパーやコンビニエンスストア・ドラッグストア、学校や病院などの日常生活に必要な施設が揃っているかも重要視されます。また、物件周辺エリアの居住者層も加味されます。例えば、単身世帯が多いのか、ファミリーが多いのか、その人にあった周辺環境が整っているか、こうした立地に関する要素は、物件のスペックそのものを補完する強みになり、査定額を押し上げる要因となります。
専有面積や間取り
賃料査定においては、専有面積や間取りの設計も重要な評価ポイントとなります。
一般的に面積が広いほど賃料も高くなりますが、単純な面積だけではなく、間取りの機能性や使いやすさも重要です。
例えば1Kの部屋であっても、収納が多く動線がスムーズである場合などには、実際の面積以上に快適な住環境として評価されることもあります。反対に、広さはあっても無駄なスペースが多く、生活しにくい間取りだと査定額も下がってしまいます。
また、単身者向けやファミリー向けなど、ターゲット層に合致した間取りかどうかも重要です。賃貸需要のある層に合った間取りであれば、より高い賃料査定を期待できます。
築年数や設備仕様
築年数は、建物の老朽度や設備の新しさを示す目安となるため、査定の際に必ずチェックされる項目です。
一般的には新しいほど高い査定額が期待できますが、築年数だけで一律に評価されるわけではありません。例えば築20年を超える物件であっても、定期的にリフォームや修繕が行われており、内装や水回りが新しく清潔に保たれていれば、高い評価を得られるケースもあります。
また、設備についてはオートロックや宅配ボックス、追い焚き機能付きバス、インターネット完備といった現代のニーズに合った設備が整っているかどうかも査定額に影響します。共用部分の清掃状態やエントランスの印象も含め、建物全体の「管理の質」が評価されるため、オーナーとしての管理意識も問われるポイントです。
周辺エリアの賃貸ニーズ
賃料査定においては、物件そのものの条件に加えて、周辺エリアの賃貸ニーズの高さも大きな影響を与えます。
例えば、大学が近くにあるエリアでは、毎年一定数の学生が部屋を探すため、単身向け物件の需要が高く安定した賃貸経営が見込めます。また、オフィス街の近くであれば会社員向けの需要が、住宅街であればファミリー層の需要が見込まれるといったように、エリアによって適正な物件タイプと賃料水準が異なります。
さらに、エリア全体の入居率が高いかどうかも査定に反映されます。賃貸ニーズが弱いエリアや、一定の賃貸ニーズはあるもののそれ以上に物件の供給が多いエリアなどでは入居率が低く（空室率が高い）、強気の賃料だと入居者が決まりづらいことから、査定額も低めに見積もられる傾向にあります。地域の市場動向を踏まえた賃料設定が重要です。
賃料査定の流れ
賃料査定は、不動産投資における収益性を見極めるうえで極めて重要なプロセスだからこそ、慎重に手順を踏んで進める必要があります。以下からは、不動産会社に賃料査定を依頼する際の流れを詳しく解説します。
物件に関する情報を整理
不動産会社に賃料査定を依頼する前に、まずは物件に関する基本情報をしっかりと整理しておくことが重要です。
間取りや専有面積、築年数といった建物の概要はもちろん、オートロックやエレベーター、宅配ボックスなどの共用設備、エアコンやシステムキッチンといった専有部分の設備についても詳細を把握しておきましょう。
物件を購入した際の重要事項説明書や販売パンフレット等に記載されていることが一般的ですが、物件購入後に設備が交換されていることもあるため注意しましょう。
これらの情報は、査定を行う不動産会社が物件の価値を判断するうえで基礎となるものであり、不備があると査定の精度にも影響を及ぼします。
例えば同じ間取りでも、設備の新しさや使い勝手の良さによって賃料水準は変わってくるため、図面や契約書などを基に情報をまとめておき、査定依頼時にスムーズに提出できるよう準備しておくことが大切です。
レントロールについては、下記の記事で詳しく解説しています。
【関連記事】レントロールとは？各項目の内容や確認すべきチェックポイントを解説
類似物件の調査
物件の適正な賃料を知るには、全てを不動産会社に委ねるのではなく、自身でも周辺の類似物件の賃貸情報を調べておくことが欠かせません。あくまで目安ではありますが、この段階で大まかな相場感を持っておくことで、不動産会社の査定結果が妥当かどうかを判断する基準になります。
賃料査定の基準となる「類似物件」すなわち物件の立地、築年数、専有面積、間取り、最寄り駅までの距離、構造、設備内容などが自身の物件と似ているものや、マンションの査定であれば、同じ棟内の別の部屋などを参考にし、目安となる賃料水準を調査しておきましょう。また、相場を調べていくなかで、その地域における賃貸需要の動向や空室リスクの傾向についても把握できるため、その後の投資判断にも役立ちます。
不動産会社に簡易査定を依頼
物件の情報を整理して相場感もある程度把握できたら、次のステップとして不動産会社に簡易査定（机上査定）を依頼します。
このとき、一括見積もりサービスなどで複数社からの意見を比較することで、極端に高すぎたり低すぎたりする査定結果を見極めることが可能になります。また、不動産会社によっては得意とする地域や物件タイプに差があるため、広く見積もりを集めることで、より適切なパートナーを選ぶ判断材料にもなります。
相見積もり（複数社での見積もり）は少々手間がかかりますが、根拠のある査定につなげるための重要な作業です。
簡易査定の結果を確認
簡易査定の結果が出たら、提示された賃料がどのような根拠に基づいて算出されたのかを確認しましょう。査定結果は、単なる数字だけで判断せず、査定根拠として示されている周辺の事例物件が、周辺相場よりも高い賃料や逆に低い賃料の物件でないかを検証することが大切です。
周辺相場よりも賃料が高い物件が記載されていれば、それに引っ張られるように査定額も高く試算されている可能性があり、周辺相場よりも賃料が低い物件が記載されていれば、査定額は低く試算されている可能性があることから、その妥当性を検証しないことには適切な賃料は見えてきません。
不動産会社に訪問査定を依頼
簡易査定の結果を確認したうえで、信頼できる不動産会社に対して訪問査定を依頼します。訪問査定により、正確で個別性を反映した査定結果を得られるだけではなく、担当者から今後の賃貸運営についてアドバイスをもらえることもあります。
訪問査定は、査定の最終段階ともいえるプロセスであることから、査定実績が豊富で多くの情報を持つ不動産会社やそのエリアの賃貸マーケットを熟知した不動産会社を選び、じっくりと対応してもらうことが重要です。
賃料査定での注意点
賃料査定は、専門家によって客観的な視点から行われるものではありますが、最終的には査定担当者が判断するものです。そのため賃料査定を依頼する際には、以下に紹介する点に気をつけ、できる限り適正な査定評価を受けるようにしましょう。
信頼できる不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の知識や経験の豊富さは、査定結果の精度に直結します。そのため、特に簡易査定後の訪問査定を受ける際には、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。
物件が所在する地域に精通した会社であれば、地域特有のニーズや賃料相場の微妙な変動にも対応した、より現実的な査定が期待できます。また、会社の実績や過去の取引事例もチェックポイントになります。実績豊富な不動産会社は多くのデータを持っているため、それらのデータも基にして賃料査定を行ってもらえます。また、事前にGoogleマップや口コミサイトなどで利用者の評価を確認し、その会社の対応姿勢や信頼性を把握しておきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
賃料査定は1社だけに任せるのではなく、複数の不動産会社に依頼することが重要です。同じ物件でも、不動産会社ごとに査定結果が異なることはよくあります。これは、各社が用いる査定基準や重視するポイントに差があるためです。
複数の査定結果を比較することで、相場感を客観的に把握でき、極端に高すぎたり低すぎたりする査定を見抜く判断材料になります。一括見積もりサービスを利用すれば、簡単に複数社への査定依頼が可能です。しかし、その分各社から個別に電話やメールで営業の連絡が来る場合もあるため、事前にその点を理解しておくことが必要です。
一時的な手間は発生するものの、情報収集を怠らずに適切な賃料目安を知ることで、後々の後悔を防ぎ、良い不動産取引につなげることができます。
査定額の根拠を確認する
賃料査定では、単に査定額を確認するだけではなく、その算出に使われた根拠を確認することが非常に重要です。提示された査定額が市場相場と極端に乖離していないか、また物件の状態や特性が適切に評価されているかを丁寧に確認しましょう。
不動産会社がどのようなデータや事例を基に金額を算出したのかを明らかにすることで、査定の信頼性を判断できます。根拠が曖昧だったり説明が不十分だったりする場合は、査定の妥当性に疑問をもちましょう。
査定結果を鵜呑みにしすぎない
不動産会社から提示される査定額は、あくまで目安であり、必ずしもその金額で貸せるという保証ではありません。したがって、査定結果を鵜呑みにせず、自分自身でも相場感を身につけておくことが大切です。
特に不動産投資初心者は、不動産情報サイトや地域の賃貸情報をこまめにチェックし、似たような条件の物件がどの程度の賃料で募集されているのかを調べておきましょう。査定結果と市場価格を照らし合わせることで、過大な期待や過小評価を避けることができます。
| manabu不動産投資に会員登録することで、下の3つの特典を受け取ることができます。 ①会員限定のオリジナル記事が読める ②気になる著者をフォローできる ③気になる記事をクリップしてまとめ読みできる |
- 【オススメ記事】
- 「FPの私ならここを見る」 プロが語る不動産投資とは？
- 不動産投資の種類はいくつある？代表的な投資方法を紹介
- 少額から始められる不動産投資4選
- 不動産投資は30代から始めるべき？メリットや注意点について解説
- 初めて不動産投資をする際に気をつけることとは？
- コラムに関する注意事項 -
本コラムは一般的な情報の提供を目的としており、投資その他の行動を勧誘することを目的とするものではありません。
当社が信頼できると判断した情報源から入手した情報に基づきますが、その正確性や確実性を保証するものではありません。
外部執筆者の方に本コラムを執筆いただいていますが、その内容は執筆者本人の見解等に基づくものであり、当社の見解等を示すものではありません。
本コラムの記載内容は、予告なしに変更されることがあります。
