NSグループ Research Memo（3）：幅広く家賃債務保証を展開、市場環境の変化に伴い需要拡大（1）

*11:03JST NSグループ Research Memo（3）：幅広く家賃債務保証を展開、市場環境の変化に伴い需要拡大（1） ■事業概要

1. 事業内容
NSグループ<471a>の主力事業は、子会社である日本セーフティーが展開する住居用及び事業用の家賃債務保証事業である。賃貸住宅の契約では、入居者が連帯保証人を用意する慣行が長く続いてきたものの、近年では単身世帯や高齢者世帯の増加により保証人を確保できない入居希望者が増えており、保証会社を利用する契約形態が一般化しつつある。同社は入居者の連帯保証人の役割を担い、家賃などの支払いを保証することで、入居者と賃貸人の双方を支えるサービスを提供している。また、同社は住宅向けに加えて、オフィスや店舗などの事業用賃貸不動産を対象とした賃料保証サービスも展開している。近年はコロナ禍を契機として事業者の資金繰りが悪化し、従来必要とされてきた敷金を十分に確保することが難しいケースが増加している。このような環境のなかで、保証会社が賃料支払いを保証する仕組みは賃借人の初期負担を軽減するとともに、賃貸人にとっても賃料回収リスクを低減する手段として利用が広がっている。

家賃債務保証では入居者が賃料を滞納した場合、同社が賃貸人に対して賃料を立て替えて支払う（代位弁済）。その後、同社が入居者に対して立替分を回収する仕組みである。保証対象は賃料や共益費だけでなく、退去時の原状回復費用、早期解約違約金、残置物処理費用、明渡訴訟費用などに及ぶ場合もある。賃貸人にとっては賃料収入の安定性が高まり、入居者にとっては保証人を用意できなくても入居できる可能性が広がることから、同事業は賃貸住宅市場の円滑な取引を支えるインフラとして機能している。

同社の収益源は入居者から受け取る保証委託料である。契約時に新規保証料を受領し、その後は年次または月次で更新保証料を受け取る仕組みとなっている。契約の仲介は不動産仲介会社や管理会社が担い、入居申込の段階で保証契約が同時に締結されるケースが一般的である。そのため、全国の不動産会社との提携ネットワークは重要な営業チャネルであり、同社の事業基盤を形成するパートナーとなっている。

また、家賃債務保証と併せて集金代行サービスも提供している。同社が不動産会社や賃貸人に代わって入居者から賃料を回収して送金する仕組みであり、金融機関の収納代行機能を活用して賃料の引き落としや送金処理を一括で行う。賃貸人にとっては入金管理の負担が軽減されるとともに、資金回収の確実性が高まる。特徴的な機能として、賃料と管理費などを別々の送金先に振り分ける「分別送金サービス」が挙げられる。たとえば賃料はオーナーへ、管理料は管理会社へ送金するなど、賃貸管理の実務に合わせた柔軟な処理が可能である。同様の仕組みを提供する競合は限られており、細かな業務ニーズへの対応力が不動産会社からの評価につながっている。同社は家賃債務保証と集金代行を組み合わせることで、家賃管理に関わる業務を包括的に支援する体制を構築している。

同社の事業運営におけるポイントは、審査と回収の仕組みである。入居審査では、独自の基幹システムに蓄積されたデータや過去の実績を活用し、申込者の信用リスクを評価する。審査のコンセプトは「通過させるための審査」であり、過度に厳格な基準を設けるのではなく、入居希望者の事情を踏まえながらリスクを管理する方針を採っている。また審査の迅速性も重視しており、平均2時間程度で結果を提示する体制を整えている。入居申込から契約までのスピードを重視する不動産会社にとって、この対応力は重要な評価ポイントとなる。

一方で、リスク管理の要となるのが回収業務である。滞納が発生した場合、同社は蓄積したデータをもとに滞納状況を分類し、状況に応じた回収対応を行う。早期の段階で正常な支払い状態に戻すことを重視し、電話や訪問などの対応を段階的に実施する。長期化した債権については弁護士に回収業務を委任するなど、回収プロセスを体系化している。審査で受け入れの幅を確保しながら高い回収率を維持している点が同社のビジネスモデルの根幹である。

同社の家賃債務保証事業は、賃料保証を軸として審査、回収、集金管理までを一気通貫で提供する点に特徴がある。賃貸人には安定した賃料収入を、入居者には住まいへのアクセスを提供することで、賃貸住宅市場の円滑な運営を支えるビジネスモデルとなっている。長年のデータ蓄積と実務ノウハウを背景として、同社は不動産会社から継続的に案件を獲得する体制を構築している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　吉林 拓馬）

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