ムゲンＥ Research Memo（4）：大都市圏の中古不動産をスピーディに買い取る目利き力と資金力が強み（2）

*15:44JST ムゲンＥ Research Memo（4）：大都市圏の中古不動産をスピーディに買い取る目利き力と資金力が強み（2） ■ムゲンエステート<3299>の事業概要

（2） 不動産開発事業
不動産開発事業は2020年に開始され、2022年12月期から開発物件の売却が開始された。主に不動産投資家向けに、一棟賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を行っている。同社グループで、開発用地の仕入業務から、企画立案、設計、工事、リーシング、販売までを一貫して担当する。土地の入手がカギとなる事業であるが、同社の不動産買取再販事業のネットワークで入手された土地情報を有効活用できる利点がある。ブランド名は「SIDEPLACE」であり、店舗付きのマンション・事務所で実績がある。これまで培った不動産再生のノウハウを生かし、より環境に配慮し、物件ごとに最適なコンセプトを設定した開発を行う方針だ。

近年の業績は、売上高の成長性は高いものの事業規模はまだ小さく、売却のタイミングなどにより業績が上下する。2025年12月期は、販売が2025年7月竣工の「SIDEPLACE ASAGAYA」1件（前期比4件減）のため、売上高が前期比74.8%減の632百万円となった。2026年12月期は、売上高で前期を上回る2,083百万円を見込む。

（3） 不動産特定共同事業
不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っている。2018年6月に、不動産特定共同事業許可（東京都知事）を取得して参入した新しい事業であり、今後も市場の拡大が見込まれる。小口化する物件としては、安定収入が期待できる優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルが好まれるため、中古不動産に対する目利き力が必要であり、購入後も高い品質を維持するために同社グループで企画、設計、運営、管理までの総合的なサポート体制を整えている。

対象物件が限られることもあり参入後の伸びは高いものの、まだ事業規模は小さい。2025年12月期は、プロジェクト2件（「札幌ホステルプロジェクト」、「新小岩プロジェクト」）の完売と「荻窪プロジェクト」の第1期が完売し、売上高で前期比39.2%減の1,301百万円となった。2026年12月期は、売上高で前期を上回る2,406百万円を見込む。

3. 賃貸その他事業
不動産賃貸事業では、買い取った「投資用不動産」や同社グループが保有する「固定資産物件」をエンドユーザーなどに賃貸する。不動産管理は（株）フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を行っている。不動産管理事業は、フジホームが行う賃貸管理業務であり、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等により、不動産投資利回りを向上させる。また、（株）ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っている。また2025年1月に設立した（株）ムゲンアセットマネジメントは、これまで培ってきた中古不動産に対する目利き力を駆使し、厳選した優良アセットを活用した私募ファンドの組成、及びアセットマネジメント事業を行っていく。

近年の賃貸その他事業は横ばいとなっている。2025年12月期は、投資用不動産の在庫が増加したことにより売上高で前期比20.9%増の2,935百万円、営業利益で同3.2%減の712百万円となった。2026年12月期は、売上高で前期比36.5%%増の4,008百万円を見込む。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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