ムゲンエステート Research Memo：2025年12月期3Qは不動産販売鈍化で減収減益

*19:50JST ムゲンエステート Research Memo：2025年12月期3Qは不動産販売鈍化で減収減益 ムゲンエステート<3299>は、投資用・居住用マンションを中心に中古不動産の買取・再販事業を行う業界のパイオニアであり、高収益企業である。

1. 2025年12月期第3四半期の業績概要
2025年12月期第3四半期は、売上高が前年同期比2.9%減の46,959百万円、営業利益が同6.1%減の7,117百万円、経常利益が同9.8%減の6,310百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同9.0%減の4,197百万円と、減収減益となった。

不動産業界では、2025年の基準地価（2025年7月1日時点）が景気回復や再開発、インバウンド需要などにより1.5%上昇（全用途平均）、また日本における不動産投資額は2025年上半期で3兆円超を記録し、海外投資家による不動産購入額は全体の34%、世界の都市別では東京が首位となった。2025年9月の首都圏の中古マンション成約件数、成約価格はいずれも11ヶ月連続で前年同期を上回った。主力の買取再販事業では、居住用不動産で高価格帯物件の販売が好調に推移し、売上高で前年同期比17.4%増の25,122百万円となった。一方で、投資用不動産の販売は、前年同期比10.4%減の18,875百万円で減収となり、収益性を重視した販売により大型物件の販売が伸び悩みむ。買取再販事業においては、外国人向けの売上高が前年同期比19.5%増の18,174百万円と堅調であり、本事業全体の41.3%の構成比となる。不動産特定共同事業では「新小岩プロジェクト」が9月に完売した。なお、不動産の仕入に関しては、営業強化が奏功し、前年同期比9.1%増の37,459百万円と増加した。

2. 2025年12月期の業績見通し
2025年12月期は、売上高は前期比3.1 %増の64,135百万円、営業利益が同6.2 %増の10,216百万円、経常利益が同3.3%増9,147百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同1.5%増の6,178百万円と、売上高および各利益ともに第3四半期の決算を反映して下方修正されたものの、前期比で増収増益の予想である。
業績の下方修正の幅では、売上高で16,558百万円減、増減率20.5%減、営業利益で744百万円減、増減率6.8%減、経常利益で807百万円減、増減率8.1%減、当期純利益で325百万円減、増減率5.0%減、と各利益では相対的に修正幅が小さい。下方修正の主な要因としては、投資用不動産で、収益性を重視した販売活動を徹底した結果、大型物件の販売が期初に想定したペースで達成する事が出来なかったためである。投資用不動産の市況は活況が継続しているため、第4四半期も投資用不動産は大型物件の販売を推進する方針である。通期計画（修正後）に対する3Q進捗率では、不動産売買事業売上高で73.3%（投資用67.0%、居住用81.1%）である。不動産特定共同事業では、第 8 弾商品「荻窪プロジェクト（募集金額878百万円）」の販売を強化する。3Q期末の販売用不動産は70,030百万円（前期末比9,303百万円増）と十分である。前期および進行期に行った拠点増設および人員増強の効果が見込まれるため、計画達成に向けて体制が整っていると言えるだろう。


成長戦略・トピック：地方エリアの仕入・販売が伸長
同社の地方エリアでの営業活動が軌道に乗り始め、地方営業所の売上高は前年同期比2.8倍の3,010百万円と大きく増加した。地方エリアの販売件数構成では、関西、中部が6割以上を占めている。仕入に関しても、地方エリアでの仕入が好調に推移する。同社は首都圏1都3県（東京、神奈川、千葉、埼玉）の他に地方エリアとして、札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、福岡、那覇において拠点・人員を配置しており、国内外の仲介ネットワークから仕入・販売の情報が入手できることを強みとしており、その成果が見え始めた形である。進行期にも西日本エリアの開拓と深耕を目的に、京都営業所（2025年2月）と那覇営業所（2025年3月）を開設している。


株主還元策： 2025年12月期は8円増配の通期112円（中間期45円実施済、期末67円）配当性向42.3%を予想。業績予想を下方修正も配当金予想に変更なし。
同社は、株主への利益還元を経営の重要課題の一つと位置付けており、長期的な事業拡大のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続することを基本方針としている。利益配分は、業績の水準やバランスシートをベースとする資本コストや資本収益性等を総合的に勘案し、中長期的な連結配当性向の目標水準を40%以上としている。2025年12月期は、年間配当112円（前期比8円増配、中間期45円済、期末67円予想）、配当性向42.3%を予想する。業績予想を下方修正したが、利益還元の基本方針に変わりなく配当金予想に変更はない。株主への利益還元の機会を充実させるため、進行期（2025年12月期）から中間配当を実施し、期末配当と併せて年2回としている。第三次中期経営計画では、2026年12月期に配当金130円、2027年12月期に配当金161円を計画している。

（執筆：客員アナリスト 角田秀夫）

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