平和ＲＥ Research Memo（7）：「NEXT VISION II+」の推進に伴い、投資家の評価は高まると予想

*12:07JST 平和ＲＥ Research Memo（7）：「NEXT VISION II+」の推進に伴い、投資家の評価は高まると予想 ■平和不動産リート投資法人<8966>の投資口価格の状況

同REITの投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、2020年3月にコロナ禍に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い大きく下落した。その後は、コロナ禍対策の進展や景気回復期待もあり投資口価格は大きく回復した。ただ、最近は米国の長期金利上昇及び好調な国内株式市場の影響や、大口投資家として同REITの右肩上がりの配当を高く評価している毎月分配型投資信託が新NISAに組み込まれなかったことの影響等から投資口価格は下落して推移した。足元では内部成長強化の方針が好感されているものの、国内株に対して出遅れ感が強い状況が続いている。一方で長期的な視点では、スポンサー変更発表の2009年10月以降、東証REIT指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は大きく上昇している。

同REITでは、「NEXT VISION II+」の達成に向けて「投資主還元の強化」を重点戦略の柱の1つに掲げており、「潤沢な内部留保の還元」「フリーキャッシュの活用」「流動性の向上」「含み益の顕在化」などを目指す。すなわち、「潤沢な内部留保」を将来の分配金支払い原資として還元するほか、「フリーキャッシュを活用」して物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させ、また十分な余剰資金があり効果が大きいと判断した際には自己投資口の取得を実施する。また「流動性の向上」としては、Global Index組入による認知度向上とAA格への向上を実現し、投資口流動性の向上を目指す。さらに「含み益の顕在化」としては、資産入替によって潤沢にある含み益を顕在化させ、ポートフォリオの質の改善とともに実現益を内部留保の拡充及び分配金向上に活用する。2025年5月期には16期連続での譲渡益を計上し、含み益の顕在化による投資主還元を強化している。2025年11月期からは賃料収入年成長率5%を新たな目標に内部成長の強化を図り、分配金4,200円の目標達成に向けて邁進している。弊社では、目標の達成に向けた意欲的な取り組みや順調な成果が投資家に理解されるに従い、同REITに対する投資家の評価も高まると考える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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