平和ＲＥ Research Memo（5）：3つの強化により、投資主価値の最大化に取り組む（2）

*12:05JST 平和ＲＥ Research Memo（5）：3つの強化により、投資主価値の最大化に取り組む（2） ■平和不動産リート投資法人<8966>の中長期の成長戦略

3. 内部成長戦略
内部成長戦略では、「高稼働率の維持・向上」「賃料増額に向けた取り組み」「付帯収入増加と費用削減」「戦略的な「攻め」の資金活用」を運用方針としている。「高稼働率の維持・向上」としては、スポンサーやPM（プロパティ・マネジメント）会社と連携し適切かつタイムリーなリーシング施策の実施によるテナント需要の取り込み、良質な運営・管理、CS（顧客満足度）対応施策によるテナント退去の防止、ダウンタイムの短縮などを目指す。「賃料増額に向けた取り組み」としては、テナント入替時及び契約更改時における賃料増額や是正を推進する。「戦略的な「攻め」の資金活用」としては、潤沢なフリーキャッシュ及び内部留保の活用によるポートフォリオのブラッシュアップ戦略によって内部成長スピードを加速、バリューアップ工事により需要を喚起してインフレの影響を賃料に転嫁しやすい環境を醸成、先行投資により将来キャッシュ・フローの創出、獲得したキャッシュ・フローをポートフォリオのブラッシュアップへ循環投資、内部成長によるROAの向上を通じたEPUの持続的成長などを目指す。特に「戦略的な「攻め」の資金活用」は、「NEXT VISION II+」の数値目標達成のための重要な戦略との位置付けであり、この戦略の推進によって分配金向上への+αの効果を生み出す計画である。

2025年5月期には、賃料収入年成長率が2.3%となり目標とした2%を達成したことから、内部成長を推進する環境は整ったと考えて、賃貸EPUのさらなる成長のために新たに賃料収入年成長率5%の意欲的な目標を設定した。その実現のための施策として、第1に、「全テナントへの賃料増額改定依頼」を実施し、特殊な事情を除く契約更新対象のすべてのテナントに対し、オフィス・レジデンスともに賃料改定の申し入れを行う。第2に、「バリューアップ対象物件の拡大」を目指し、セットアップオフィス化（オフィス家具や通信設備が整っており、すぐに業務を開始できる状態に内装が完成したオフィスにすること）及びレジデンス専有部のバリューアップ対象を拡大する。第3に、「成長資産の取得」を行い、賃料ギャップのある、またはバリューアップ効果の高い成長資産の取得に努める。同REITでは、これらの3つの施策により強力に内部成長を推進することで金利上昇やインフレに対応し、分配金の継続的な増加を図る考えである。

オフィスの期中平均稼働率は、市場平均を大きく上回る98%台で安定的に推移している。2025年5月期にはセットアップオフィス化の工事実施により一時的に97.8%に低下したが、期末には98.0%に戻している。テナント入れ替えに際しては、フリーレント付与月数の短期化に加え賃料増額も同時に実現できており、オフィスにおける賃貸需要の厚さが確認される。2025年5月期は5期連続での賃料増額改定をし、期当たり約58百万円の賃料増額で着地した。さらに、賃料ギャップ（市場賃料との乖離）については、新規取得物件の更新時改定、商業店舗の入替などに伴う増額改定を行ったが、公募増資による取得物件よって高水準の賃料ギャップが続いている。同REITの主要顧客は中小事業者が中心であるが、マーケット賃料が上昇傾向で、空室率も低下傾向であるなど、オフィス運用の好事業環境が続いている。

レジデンスにおいては、2025年5月期の期中平均稼働率は96.7%となり、バリューアップ工事の影響もあり前期と同水準と引き続き安定トレンドを維持している。また、投資エリア別には、保有物件が集中する東京圏を中心に、リーシングは好調に推移している。コロナ禍が終わり、再び都市部に人が流入している。オフィスではテナントが原状回復後に引き渡すため期中平均稼働率が高いが、レジデンスでは入居者の退去後にオーナーが工事をするため、現在の期中平均稼働率は上限に近い水準だ。2025年5月期には入替賃料・更新賃料いずれも増額で改定し、賃料収入は47百万円強の増加となった。また、礼金取得率は65%を超え、安定したリーシング環境が続いている。更新率についても70%台後半の水準で推移しており、ポートフォリオの安定化に寄与している。同REITでは、市場の賃料急上昇に伴い賃料ギャップが拡大していることから、これを解消して将来の賃料上昇につなげる計画である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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