プロパスト Research Memo（1）：社会のインフラ構築に寄与する総合不動産ディベロッパー

*13:01JST プロパスト Research Memo（1）：社会のインフラ構築に寄与する総合不動産ディベロッパー ■要約

プロパスト<3236>は、東京証券取引所（以下、東証）「スタンダード市場」に上場する総合不動産ディベロッパー（土地の開発事業者）で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開し、その時々の経済環境に応じて最適な事業に注力している。同社は都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、扱う物件の特長は都市生活を満喫できるような高いデザイン性にある。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。

1. 2025年5月期の業績概要
2025年5月期は、売上高27,839百万円（前期比19.5%増）、営業利益3,334百万円（同9.1%増）、経常利益2,826百万円（同8.9%増）、当期純利益1,957百万円（同7.5%増）と、期初計画を大きく上回る増収増益決算となった。外国人投資家による需要が強く、想定より高く売れる物件が出てきたことや、今後の経済環境を考えて資産を減らす方向に舵をとり、在庫の削減を行ったことが、計画を上回った理由である。分譲開発事業は、売上計上する引渡物件がなく、売上高はゼロ（前期は3,755百万円）、営業利益（全社費用控除前、以下同様）もゼロ（前期は443百万円）であった。賃貸開発事業は、19プロジェクトを売却したが、建築コストの増加により原価が増加した結果、売上高18,002百万円（前期比4.5%増）、営業利益3,278百万円（同7.0%減）の増収減益となった。バリューアップ事業は、事業のリスク管理を強化して財務体質の健全化を図るため、次期販売予定プロジェクトの早期売却により販売数が18プロジェクトへと増加した結果、売上高9,824百万円（同323.5%増）、営業利益は1,324百万円（同278.1%増）と大幅な増収増益となった。以上から、資産合計は減少し、純資産が増加したことで自己資本比率は40.1%に上昇し、プライム・スタンダード・グロース市場の不動産業平均を大幅に上回る安全性を確保している。好決算を反映して、1株当たり配当を前期の4.0円から6.0円に増配し、株主還元にも配慮している。

2. 2026年5月期の業績見通し
2026年5月期については、売上高23,140百万円（前期比16.9%減）、営業利益1,925百万円（同42.2%減）、経常利益1,600百万円（同43.4%減）、当期純利益1,120百万円（同42.8%減）を計画している。分譲開発事業では、賃貸開発物件として予定していた物件を分譲開発事業へ変更するプロジェクトが発生したが、開発には3年程度の時間を要するため、2026年5月期での売上高の計上予定はない。賃貸開発事業では、不動産価格は上昇を続けているものの、それ以上に資材高や人材不足による建築費の上昇が続いており、22プロジェクトの販売を予定しているが、費用負担の増加から利益率の低下を予想する。バリューアップ事業では、2025年5月期に在庫削減を進めた結果、2026年5月期に販売可能なプロジェクト数が3プロジェクトへと減少する見通しだ。2026年5月期も、賃貸開発事業の完成予定物件並びに現在保有しているバリューアップ物件の売却活動を積極的に推進する計画であるが、地価及び建築費の上昇等のコスト増の影響が大きいと見て減益を見込む。ただ、同社では、期初には慎重な業績予想を発表することから、予想を上回る可能性が高いと弊社では見ている。また、減益予想ながら2025年5月期と同額の1株当たり6.0円の配当を予定している。

3. 2027年5月期以降の業績見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの1戸当たり平均価格は高値で横ばいながら、販売戸数は低水準での推移が続いており、契約率は2025年5月には好不況の分かれ目である70%を大きく下回っている。足元では地価及び建築費がともに上昇しており、新築マンションの販売価格は過熱気味である。ただ首都圏のマンション人気は底堅く、長期的にも都心の好立地マンションへのニーズは根強いと見られる。同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2027年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では見ている。

■Key Points
・総合不動産ディベロッパー。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開し、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長
・2025年5月期は、増収増益決算で当初計画を大きく上回る利益を確保し、増配を実施
・2026年5月期の業績は、減収減益を予想するが、2025年5月期並みの配当を計画
・2027年5月期以降も、3事業が補完することで堅調な業績を継続する見通し

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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