ジェイ・エス・ビー Research Memo（4）：2025年10月期中間期はおおむね期初計画と同水準の業績で着地

*12:04JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（4）：2025年10月期中間期はおおむね期初計画と同水準の業績で着地 ■ジェイ・エス・ビー<3480>の業績動向

1. 2025年10月期中間期の業績概要
2025年10月期中間期におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られるなど、国内経済は緩やかな回復傾向にある。一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いた。ただ、同社グループの主たる顧客層である学生の動向は、2024年度の大学（大学院を含む）の学生数が295.0万人と前年度比4千人増加（文部科学省「令和6年度学校基本調査」）しており、同社グループにとっては良好な市場環境が継続している。

こうした経営環境のなかで、同社の主力事業である学生マンション事業において、物件管理戸数は2023年11月の学生ハウジングの子会社化も寄与し、前年同期比4,322戸増の99,300戸となり、入居率は99.9%と引き続き高水準を確保した。以上から、2025年10月期中間期の業績は、売上高は42,302百万円（前年同期比10.0%増）、営業利益は7,929百万円（同11.4%増）、経常利益は7,703百万円（同9.5%増）、親会社株主に帰属する中間純利益は5,167百万円（同24.0%減）であった。

学生マンションを運営する不動産賃貸管理事業は、物件管理戸数の順調な増加や高水準の入居率の確保により好調であり、売上高、営業利益、経常利益は伸長した。一方、前年同期には学生マンションに経営資源を集中するために、高齢者住宅事業を中心的に担っていたグランユニライフケアサービスの全株式譲渡による特別利益を計上した反動で、中間純利益は大幅減益となった。ただ、売上原価と販管費に含む従業員の士気向上を狙いとした一時金支給や、営業外費用に含む経費不正処理問題の特別調査費用等の一過性の費用計上による影響をトップライン増加で吸収したことで、売上高及び各段階の利益はおおむね当初計画と同水準で着地している。一過性の費用を吸収しながら、通期の業績予想達成に向けて堅調に推移していると弊社では判断する。

なお不動産賃貸管理事業においては、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期（2～4月）に新規契約件数が増加することから、売上高は上期の割合が大きく、利益も上期に偏在する傾向があることに留意が必要だ。実際、学生マンションの入居者入れ替わりは年度末・年度始めに集中しており、売上高・利益計上の時期に大きな偏りが生じる。同社でも第2四半期に売上高・利益計上が集中し、第1、第3、第4四半期は、主に入居者募集の準備として費用を計上する期間となっている。結果として、売上高・営業利益の四半期ごとの変動はあるものの、物件管理戸数の増加に伴って、年度単位では着実に右肩上がりで推移している。


安全性・収益性指標は業界平均を大きく上回る

2. 財務状況と経営指標
2025年10月期中間期末の資産合計は89,782百万円（前期末比9,808百万円増）となった。流動資産22,750百万円（同2,977百万円増）は、主として現金及び預金が1,672百万円、営業未収入金及び契約資産が1,120百万円それぞれ増加したことによる。固定資産67,032百万円（同6,831百万円増）は、主に自社所有物件の増加に伴い有形固定資産が5,842百万円増加したことによる。

流動負債16,497百万円（前期末比2,716百万円増）は、主として未払法人税等が600百万円、前受金、営業預り金及び契約負債が1,986百万円それぞれ増加したことによる。前受金、営業預り金及び契約負債の増加は、入居者が増えたことによる。固定負債31,791百万円（同3,494百万円増）は、主として長期借入金が3,074百万円増加したことによる。自社物件の購入に伴い借入を増やした結果、有利子負債残高は29,253百万円（同3,213百万円増）となった。また、純資産合計41,494百万円（同3,596百万円増）は、主として親会社株主に帰属する中間純利益の計上と配当金の支払いにより利益剰余金が3,641百万円増加したことによる。

利益の蓄積に伴い、2025年10月期中間期末の自己資本比率は46.2%と高水準であり、D/Eレシオ（負債資本倍率）も0.71倍の低水準を維持するなど、高い財務の安全性を確保している。自己資本比率は、最新データである2024年3月期の東証プライム市場不動産業平均の33.0%を大きく上回っている。また、2024年10月期末の同社のROAは10.8%、ROEも21.6%と、2024年3月期の東証プライム市場不動産業平均のROA3.9%、ROE8.8%を大きく上回り、収益性も極めて高い。同社のメイン事業がサブリース（貸主から賃貸物件を借り上げ、入居者に転貸する）であることが、高収益体質の理由と考えられる。

2025年10月期中間期末の現金及び現金同等物の残高は、前期末比1,672百万円増加し、18,922百万円となった。営業活動による資金の増加7,089百万円は、主に税金等調整前中間純利益7,703百万円、前受金、営業預り金及び契約負債の増加1,982百万円、法人税等の支払額2,511百万円によるものである。投資活動により使用した資金7,106百万円は、主に自社所有物件の新規開発に伴う有形固定資産の取得による支出6,822百万円によるものである。財務活動による資金の増加1,694百万円は、主に長期借入れによる収入3,870百万円、長期借入金の返済による支出655百万円及び配当金の支払額1,525百万円によるものである。

以上の結果、会社が自由に使える現金を示すフリー・キャッシュ・フローは、事業拡大に伴う投資活動の積極化により、前年同期の5,818百万円からマイナス17百万円になった。




■今後の見通し

2025年10月期は物件管理戸数の増加に伴い、増収増益基調を継続する見通し

● 2025年10月期の業績見通し
2025年10月期の経営環境について、国内経済は緩やかな回復が期待される一方、物価上昇圧力や人手不足を背景とした供給制約リスク、金融市場の動向等が社会全体へ与える影響は大きく、先行き不透明な状況が続くことが予想される。こうした状況下、近年の出生数減少に伴う少子化進行の一方で、学生数は継続して過去最高を記録するなど、同社グループを取り巻く足元の市場環境は比較的良好な状態で推移している。一方で、高止まりを続ける原材料価格や建築コストの上昇などが収益を圧迫する懸念もあることから、当期についても、こうしたリスク要因も念頭に置き、市況を慎重に見極めつつ、同社グループの持続的な成長を目指す。

2025年10月期業績については、期初予想を維持して、売上高75,520百万円（前期比8.6%増）、営業利益8,508百万円（同5.0%増）、経常利益8,152百万円（同3.4%増）、親会社株主に帰属する当期純利益5,476百万円（同26.5%減）を計画している。引き続き学生マンションの物件管理戸数増と高い入居率の維持を見込む一方、管理戸数増加に伴う家賃及び償却費などの増加や、原材料価格等の高騰を背景にコスト高を想定しているが、増収増益基調は続く見通しだ。特に、販管費の大幅増加を見込んでいるが、これは従業員の定着を図るために待遇を改善することや、自社物件の増加を織り込んでいるためだ。また、親会社株主に帰属する当期純利益のみ減益を予想するのは、前期のグランユニライフケアサービスの株式売却に伴う特別利益という一過性要因のはく落によるもので、この特殊要因を除けば増収増益基調が続く見通しだ。中間期には従業員の士気向上を狙いとした一時金や、特別調査費用などの一過性のコストを計上したものの、おおむね期初の業績予想を達成した。通期についても、同社の期初の業績予想は保守的であることから、これら一過性のコストを吸収して予想を達成する公算が大きいと弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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