いちご Research Memo（2）：AIシステム「PROPERA」などソフトインフラ分野の新事業にも期待

■要約

3. いちご<2337>の成長戦略
2018年2月期に創業したいちごオーナーズが順調に成長し、実質的には第四の事業の柱となっている。いちごオーナーズは好立地、ハイスペックの新築レジデンスを投資対象不動産とし、取得後早期にリースアップを完了し売却する、保有期間1年以内の高回転モデルが収益の大部分を占めている。心築事業は、基本的に機関投資家や事業法人、リートなど大口の顧客を想定し、物件規模では中規模（20～50億円）のマルチアセットが中心であるが、いちごオーナーズは、大口顧客以外にも現不動産オーナーや、これから不動産オーナーを目指す個人や法人も顧客とし、10億円前後の新築レジデンス物件を中心に扱う。また、心築事業は保有期間約3年で粗利率30%超と、腰を据えたバリューアップを施すモデルであるのに対し、いちごオーナーズは保有期間1年以内という早期の商品化、粗利率10%超を目標とする高回転モデルであり、グループ内でビジネスモデルによるリスク分散が図られていると言えるだろう。実際、コロナの影響でマルチアセットの売却環境が悪化したなかにあっては、いちごオーナーズがフロー収益を牽引する役を担ってきた。年によりばらつきがあるが、右肩上がりで成長している事業である。2023年2月の予想は、取得（簿価）は350億円、売却（売上高）は225億円、セグメント利益は29億円であり、過去最高の仕入れ額を目指している。また、ストック収益によるさらなる利益貢献に向けた取り組みを進めている。新事業「オーナーズビルシェア」を開始し、組成した任意組合への不動産売却後の運用業務受託も収益の源泉に加えた。現物不動産による長期資産運用、分散投資、資産承継円滑化など、個人投資家のニーズを満たす不動産小口化商品の提供を通じて、長期的なストック収益獲得を拡大させるとしている。

同社は長期VISION「いちご2030」で“サステナブルインフラ企業”を目指すことを打ち出し、従来のハードインフラに加えソフトインフラを含めた成長戦略を打ち出した。ソフトインフラへの進出の代表例として注目されるのが、ホテルなど宿泊施設の顧客満足度向上と収益の最大化を図るAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」である。同社が保有するホテルのレベニューマネジメントのノウハウを結集して自社開発したもので、導入したホテルでは年間収益が約10～40%向上し、実績は証明済である。外販を本格的にスタートした2022年2月期の導入実績は127施設と前期の2.6倍に拡大した。今後はさらなるシェア拡大を目指し、2023年2月期には500施設、4年後の2026年2月期には2,000施設への導入を目指す。現在の国内宿泊施設数は約50,000施設で、このうちサイトコントローラー※導入済の宿泊施設約20,000施設を現状のメインターゲットに設定し、4年後に10%のシェア獲得を目標とする。PROPERAの利用料はホテル売上に連動し、標準的には売上の1%が利用料収益となる。客室数100室、宿泊料金6千円、100%稼働の宿泊施設のケースでは、1棟当たり年間収益は約220万円となる計算となっている。ソフトインフラからのストック収益が見込める新事業として期待される。

※サイトコントローラー：ホテル予約システムと複数の予約サイトを連結し、一元管理するホテル外部のシステム。


4. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、日本で導入例が少ない「累進的配当政策」を導入している。原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」を明確な方針とし、企業の持続的な価値向上と長期的な株主還元にコミットメントするものだ。具体的には「株主資本配当率（DOE）3%以上」を基準として配当水準の引き上げと安定を図る計画だ。2022年2月期の1株当たり配当金は年間7円（前期と同額）と、10期連続で累進的配当政策を維持した。配当性向は50.7%、株主資本配当率（DOE）は3.3%だった。2023年2月期の配当金は年間7円、配当性向38.1%～49.9%を予想している。

同社は、長期VISION「いちご2030」において「機動的な自社株買い」を掲げ、株主価値の向上策への積極的姿勢を打ち出している。この方針に沿って、2018年2月期から2021年2月期まで毎年30億円、2022年2月期も15億円の自社株買いを実施してきた。2023年2月期においても、すでに取得金額（上限）15億円の自社株買いを決定した（取得期間：2022年4月20日～2022年7月14日）。強い財務基盤を持つ同社だけに、株式の市場価格によっては、期中さらなる自社株追加購入も期待できる。

■Key Points
・主力の心築事業ではバランス型のポートフォリオが特徴。クリーンエネルギー事業では全国の太陽光及び風力発電所が安定収益を生む
・2022年2月期は当期純利益が前期比28.8%増。主力の心築事業、アセットマネジメント事業、クリーンエネルギー事業ともに順調
・2023年2月期は営業利益10,600百万円～9,700百万円とやや保守的な予想。商業及びホテルの売買環境の一定程度の回復見込まれ、上限シナリオの可能性大
・いちごオーナーズ事業などの新ビジネスモデル創出で実績、AIシステム「PROPERA」などソフトインフラ分野の新事業にも期待
・増配か配当維持を原則とする累進的配当政策を採用。2022年2月期は年7円配当を維持。株主還元策として自社株買いを6期連続で継続実施

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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