TKP Research Memo(3):市場創造型の事業展開により高い成長性を実現(1)
1. 空間シェアリングによる市場創造型の事業展開
ティーケーピー<3479>が主力としてきた「貸会議室ビジネス」は、不動産オーナーから遊休資産・低収益物件・不採算資産を割安で借り上げ、会議室や宴会場などに「空間」を「再生」し、シェアリングエコノミーとして付加価値を提供するというものである。不動産オーナーから大口取引で不動産を賃貸などで割安に仕入れ、物件を貸会議室などに利用できるように照明・カーペット・壁紙などリノベーションを行うとともに、ケータリングや宿泊、各種オプションなど周辺サービスを付加する。顧客は主に会議室利用を求める法人であり、顧客側にとっては自社で会議室を保有するのに比べ、費用の削減、業務の集約化、多目的の利用が可能になるなどのメリットが多い。したがって、同社の事業は、大口取引を望む供給側と小口販売・シェアリングを望む需要側をうまくつないでいると言える。さらには、スペースにコンテンツサービス(運営オペレーションやシステム等)を付与したソリューション提供により、その時々の需要に機動的に対応していくことで、スペースあたりの収益性を向上させる方向性も描いている。
また、日本リージャスの買収やTKPによる新ブランド「Work X Office」の立ち上げにより、これまでの会議室利用に加えて、短中期のオフィス利用(レンタルオフィスやコワーキングスペース)へとサービス領域を拡充した。多様なスペースの活用が可能となったことにより、広範な顧客ニーズを取り込むとともに、成長が期待できるフレキシブルオフィス市場での事業基盤を一気に確立するところに狙いがある。
さらに「持たざる経営」にも特徴がある。仕入れは賃貸契約を主軸としているうえ、変動家賃(売上・利益歩合等)が約40%を占めるため、不動産価格や景気変動による業績への影響は比較的小さく、通常の不動産会社が有するリスクとは異なっていることに注目したい(ただ、安定的に高稼働率が期待できるホテル事業については、あえて一部を自社所有することにより高収益性を確保するとともに、いつでも流動化できるような準備をしている)。
2. 収益モデルの特徴(貸会議室とレンタルオフィスの違い)
TKPが主力とする「貸会議室ビジネス」は、時間貸しによるフロー型の収益モデルである。また、単にスペースをサブリースするだけでなく、ケータリングや宿泊、各種オプションなどの周辺サービスを付加することで売上高の拡大を図ってきた。特に、季節要因により第2四半期から第3四半期においては、会議室料以外の売上比率が高くなる傾向があり、同事業は稼働率ではなく「坪あたり売上高」をKPI(重要業績評価指標)としている。コロナ禍の下、ケータリングや宿泊が苦戦する一方、ウェビナー案件や試験会場利用による高単価案件のほか、貸会議室を活用した新型コロナワクチン接種の実施、同社運営アパホテルによる新型コロナ軽症者用一棟貸しなど、その時々の需要に機動的に対応することにより、「坪あたり売上高」の確保を図ってきた。オープンより平均3ヶ月で損益分岐点に到達し、12ヶ月で巡航速度に乗ることから、比較的早期に収益化が可能な収益モデルと言える。
一方、リージャスによる「レンタルオフィスビジネス」は、中長期にわたり安定収益が期待できるストック型の収益モデルである。したがって、高稼働率を維持していくことが重要となる。TKPの貸会議室ビジネスと比較して初期費用※が大きいことから、オープンから平均8~12ヶ月で損益分岐点(稼働率45%)に到達し、約18ヶ月で巡航速度(稼働率65%)に乗る。比較的収益化までの期間が長いが、高稼働を維持している限り長期にわたって高い収益性が期待できる。
※契約からオープンまでの工事期間は平均3~4ヶ月に及び、その間の工事費や賃料等が初期費用となる。
TKPの貸会議室ビジネスにおけるKPIが「坪あたり売上高」であるのに対し、リージャスのレンタルオフィスビジネスにおけるKPIは「稼働率」であり、国内の大部分を占めるオープン後2年以上の拠点は、コロナ禍においても75%弱の高稼働(コロナ禍前は80%程度)を維持している。
今後、ポストコロナを見据えて出店を加速していく方針であるが、リージャスとの共同出店時にはオペレーションコストを共通化することで、単独では出店できないエリアや規模の施設への出店が可能となる。また、その一部を最初はTKPの貸会議室として出店することで拠点黒字化を早めるなど、2種類の収益モデルを補完的に組み合わせた独自の収益マネジメントにも取り組んでおり、リージャスによる安定的な収益の積み上げとTKPによる機動的な収益の上乗せによる収益構造は、安定性と爆発力を兼ね備えた特長を有していると言える。
3. 拠点ネットワーク
TKPは国内の主要都市を中心に238拠点・1,963室(約13.3万坪)の法人向け貸会議室を展開している(2022年2月期末時点)。利用目的や規模、予算などに合わせた6つのグレードに分かれており、単価の高いものから、エスクリ<2196>との共同ブランドである「CIRQ(シルク)」24施設・51室※、ガーデンシティPREMIUM(GCP)26施設・304室、ガーデンシティ(GC)49施設・450室、カンファレンスセンター(CC)64施設・759室、ビジネスセンター(BC)30施設・209室、スター貸会議室27施設・53室で構成される。また、「レクトーレ」及び「石のや」等の宿泊施設内には18施設・137室を有している。
※2020年7月に全国で結婚施設を運営するエスクリとの資本業務提携により開始した。平日をメインにエスクリの遊休施設を共同ブランド「CIRQ」に転換し、顧客企業のパーティや懇親会の会場として活用するものである。
一方、日本リージャスについては、主力となる「Regus」114施設のほか、「SPACES」8施設、「Openoffice」48施設の3ブランドにより国内に170施設(約4.3万坪)のレンタルオフィス・コワーキングスペースを展開している。また2022年には、日本初上陸となる高級ブランド「Signature(シグネチャー)」を六本木ヒルズに展開開始している。台湾リージャスについては、台湾にて「Regus」11施設、「SPACES」3施設の2ブランドにより14施設(約0.7万坪)を展開している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<YM>
【阪神】岡田監督、森下翔太に異例の1時間密着指導「まだ一番のびしろある。打ち方覚えたら」
山口もえ「イチジクの苗木を植えました」家庭菜園の様子を披露 ジャガイモ収穫ショットも公開
【阪神】熊谷敬宥が2軍戦で9回に同点満塁本塁打「たまたま」遊撃守備「いつでも行ける準備を」
生見愛瑠、主演ドラマ「くる恋」最終回 瀬戸康史らと集合写真「素敵な仲間に囲まれ愛されて…」
テレビ東京「警察密着24時」不適切な内容があった問題でBPO審理入り報告「真摯に対応」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【阪神】岡田監督7年目で初「はっきり言うたる。今のスイングじゃ絶対無理」森下翔太に公開メス
【阪神】才木浩人、23日DeNA戦で先発予定「いつも通りな感じで」交流戦優秀選手賞を励みに
永野芽郁、高橋文哉から感謝の花束もらい「こんなにちゃんとまっすぐ言ってもらったの初めて」
45歳「美少女コンテスト」グランプリ女優、絵画のように美しい海外旅行ショットに反響
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
現役女子大生グラドル、セクシー女優転身「私の全てを見ていただけると思います」
『こんなに可愛かった赤ちゃん犬が…』完全に想定外な『まさかの成長』が面白過ぎると82万再生「爆笑したw」「柴らしさ全開で好き」と絶賛
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
アンゴラ村長、シースルードレスでダンス「セクシー」「魅惑のボディー」「透けている脚もいい」
ドジャースが完全な大敗ムードも9回に満塁弾、3ランで劇的な大逆転勝利 大谷翔平は20号ソロ
ドジャース・ベッツ「不運なことに骨折だった」158キロ直球を左手甲に受けもん絶
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
オードリー若林結婚で嫁の名前がソッコーで特定する動き始まる
【阪神】岡田監督、森下翔太に異例の1時間密着指導「まだ一番のびしろある。打ち方覚えたら」
山口もえ「イチジクの苗木を植えました」家庭菜園の様子を披露 ジャガイモ収穫ショットも公開
【阪神】熊谷敬宥が2軍戦で9回に同点満塁本塁打「たまたま」遊撃守備「いつでも行ける準備を」
生見愛瑠、主演ドラマ「くる恋」最終回 瀬戸康史らと集合写真「素敵な仲間に囲まれ愛されて…」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
テレビ東京「警察密着24時」不適切な内容があった問題でBPO審理入り報告「真摯に対応」
【阪神】岡田監督7年目で初「はっきり言うたる。今のスイングじゃ絶対無理」森下翔太に公開メス
【阪神】才木浩人、23日DeNA戦で先発予定「いつも通りな感じで」交流戦優秀選手賞を励みに
永野芽郁、高橋文哉から感謝の花束もらい「こんなにちゃんとまっすぐ言ってもらったの初めて」
45歳「美少女コンテスト」グランプリ女優、絵画のように美しい海外旅行ショットに反響