ザイマックス Research Memo(3):2022年2月期の業績は大幅の増収増益で、期初予想を大きく上回る
1. 2022年2月期の業績概要
ザイマックス・リート投資法人<3488>の2022年2月期(第8期)の業績は、期初予想を大きく上回る決算であった。営業収益1,611百万円(前期比23.5%増)、営業利益946百万円(同35.0%増)、経常利益871百万円(同34.3%増)、当期純利益870百万円(同34.3%増)と大幅の増収増益であった。決算は、おおむね2022年1月に発表した直近予想に沿った着地となったが、期初予想比では営業収益は16.5%、営業利益も27.8%上回った。営業収益では、ホテルの固定賃料復活の影響65百万円と、前期に取得したザイマックス三田ビル(オフィス)とザ・パークハウス戸塚フロント(1階・2階の商業部分)の2物件の賃料収入26百万円に加え、期初には見込んでいなかったルネッサンス21千早(住宅)譲渡に伴う売却益の50%分に相当する219百万円の計上が大幅増収増益の主因であった。売却の一方で、新たにバロー勝川店(底地)(準共有持分50%)を取得したことで、資産規模・不動産賃貸事業損益を減らさずに含み益を顕在化できた。今後も戦略的な資産入替について、継続的に検討する計画である。なお、ルネッサンス21千早の売却益は、翌期も残りの50%分を計上する予定である。また、REITでは、税引前利益の90%超を分配金として支払う場合には法人税が免除されることから、当期純利益は経常利益とほぼ同水準となっている。
同投資法人では、ザイマックスグループのネットワーク及び知見・ノウハウを活⽤した着実な運営を実行している。アセットタイプ別では、オフィスは、コロナ禍の影響を受けて稼働率が低下していたが、2022年2月期末には98.8%、2022年3月1日時点では100%と早期に回復している。商業施設は、固定賃料契約をベースに安定的な収益を計上し、2022年8月期に発生するテナント入替では、ダウンタイムなく前テナント比15%増の賃料でテナント入替を実現している。ホテルは、コロナ禍において営業成績が低迷していたが、2022年2月期以降は固定賃料が復活し、安定的な賃料を継続的に収受できるようになった。また、将来的には変動賃料の回復も期待できそうだ。同投資法人では、ホテルを除いて、コロナ禍の業績への影響は限定的であった。
以上から、分配金も3,896円/口(前期比996円増)と、期初予想を30.9%上回る大幅な増配を実施した。上場時から保有する大きな含み益の一部を、投資主へ還元したものである。また、同投資法人では、2022年3月には上場後初となる公募増資を実施し、戦略的な資産入替も実施した。その結果、2022年3月31日時点のポートフォリオ全体の稼働率は99.9%と前期比2.0ポイント上昇し、厳しい経済環境下でも高水準を達成した。また、NOI利回り(実質利回りとも言う。年換算した実績賃貸業利益/取得額で計算)は5.5%と、前期並みの高水準を維持している。
2. 財政状態
2022年2月期末の財政状態は、総資産41,249百万円(前期末比5.8%増)、純資産23,456百万円(同1.0%増)、有利子負債15,700百万円(同11.7%増)であった。
同投資法人では、資産の取得資金の一部等に充当することを目的として、新投資口発行及び投資口売出しをした。公募による新投資口発行については2022年3月1日に、第三者割当による新投資口発行については2022年3月28日にそれぞれ払込が完了している。この結果、出資総額は22,585百万円から25,440百万円に、発行済投資口総数は223,400口から249,650口に増加している。
一方、2022年3月31日時点での有利子負債残高は199億円に増加し、平均調達金利は0.632%と2021年8月期比0.051ポイント上昇している。これは、固定金利比率を96.5%と同15.5ポイント引き上げ、平均残存期間も2年10ヶ月と同1年1ヶ月延ばしたためである。今後の金融情勢の変化に備えて、早めに手を打った結果と言えよう。
また、借入先は、スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地方銀行等を中心に幅広く、安定的なレンダーフォーメーションを構築しており、今回、地方銀行3社が加わって参加金融機関は16社に増えている。さらに、LTVは41.0%と低く、同投資法人が目途とする50%までの借入れ余力は大きいため、追加借り入れによる将来の機動的な物件取得が可能になっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<SI>
明石家さんま、吉本興業の「プレゼント・ルール」策定に衝撃「うそやん?」
犬の前で『双子の赤ちゃんに絵本の読み聞かせをした』結果…まさかの『邪魔しまくる姿』が2万再生「可愛すぎ」「察して伏せるの草」
遠藤憲一「9年ぶりの『民王』!」告知に「ついに!絶対に見るよ」「うれしい!」「楽しみです」
能登を訪問した石川さゆり「言葉が見つからないとはこう言うことだと思いました」
美山加恋が韓国留学終え卒業を報告「短期だったけど、留学に行かせてもらい感謝です」
毎月1日は丸亀製麺「釜揚げうどんの日」開催! 9/1の攻略・丸亀製麺ファンは「Mochi-Mochi」クラブも
虎に翼“優未”毎田暖乃「これからも星家の皆さんと一緒に、たくさん笑顔で過ごしていけますように」
松井珠理奈、エルフ荒川とほろ酔い ギャルメークへ興味を示し反響「ギャルじゅりな見てみたい」
照英がオーストラリアで念願の魚GET報告「帰国したら観賞魚のバラマンディを購入。あ~幸せだ」
大島由香里「地面師と飲んだ」話題ドラマ出演俳優との最新ショット公開
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
俳優・高橋克明さん死去、59歳 心筋梗塞のため 文学座の座員として多くの作品に出演
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
特定班ヤバい、24時間テレビマラソンスタート地点、今年も速攻特定!?実際の走行距離は……
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
「台風10号消えた」は本当? 衛星画像で雲ぼんやり 気象庁の見解
石丸伸二氏「絶対許さない」地上波テレビ局の実名挙げ「スタジオでまとめやがって」選挙特番巡り
神田沙也加さん元夫・村田充、意味深投稿 ファン「はらわた煮えくり」「顔も名前も見たくない」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
フワちゃん、炎上覚悟で芸能界の裏側を暴露してしまう
吉田沙保里、大久保嘉人との不倫疑惑を一蹴するも冷ややかな声
元SPEED、新垣仁絵(40)の現在が衝撃的すぎると話題に
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ノーベル賞受賞者「佐藤栄作」とタレント「佐藤B作」を取り間違えた切手が存在する!?
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
明石家さんま、吉本興業の「プレゼント・ルール」策定に衝撃「うそやん?」
犬の前で『双子の赤ちゃんに絵本の読み聞かせをした』結果…まさかの『邪魔しまくる姿』が2万再生「可愛すぎ」「察して伏せるの草」
遠藤憲一「9年ぶりの『民王』!」告知に「ついに!絶対に見るよ」「うれしい!」「楽しみです」
能登を訪問した石川さゆり「言葉が見つからないとはこう言うことだと思いました」
美山加恋が韓国留学終え卒業を報告「短期だったけど、留学に行かせてもらい感謝です」
毎月1日は丸亀製麺「釜揚げうどんの日」開催! 9/1の攻略・丸亀製麺ファンは「Mochi-Mochi」クラブも
虎に翼“優未”毎田暖乃「これからも星家の皆さんと一緒に、たくさん笑顔で過ごしていけますように」
松井珠理奈、エルフ荒川とほろ酔い ギャルメークへ興味を示し反響「ギャルじゅりな見てみたい」
照英がオーストラリアで念願の魚GET報告「帰国したら観賞魚のバラマンディを購入。あ~幸せだ」
大島由香里「地面師と飲んだ」話題ドラマ出演俳優との最新ショット公開