プロパスト Research Memo(3):高いデザイン性を武器に、都心の単身層やDINKSをターゲットに展開
1. 事業概要
首都圏エリアを中心にプロパスト<3236>の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、単身者層やDINKSを主たる対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間1~2年程度かかる長期プロジェクトである。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクトごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトにふさわしい個別の名付けが行われる。また、この事業には、専有卸のスキームで引き受けたうえで実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は1年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC造(鉄筋コンクリート造)を多く手掛ける。最近では1戸当たりの広さ40~60平米、販売価格は50~80百万円のマンションが中心である。
分譲開発事業の2021年5月期第2四半期累計の売上高は465百万円(前年同期比73.7%減)、営業利益(全社費用控除前。以下同)は28百万円(同67.3%減)となった。2021年5月期は、プルームヌーベル武蔵野(東京都武蔵野市)の販売のみにとどまったことや、コロナ禍に伴う緊急事態宣言の発出により、モデルルームでの販売開始時期の遅れや集客業務への制限等が発生したことが影響したようだ。この結果、売上高で会社全体の3.5%、営業利益で1.3%を占めるにとどまった。当事業では、2017年5月期は15%を上回る高い利益率であったが、首都圏市場全体で地価や建築費が上昇して販売価格が高くなりすぎたことで売れ行きが鈍り、最近では5%程度の利益率に低下している。
2. 特長
同社の強みの1つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられており、間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を出している。同社「作品」のデザインは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっている。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。
不動産業では、市況価格の変動が業績に最も大きな影響を与える。リーマンショック後には、完成物件の下落率は5~10%にとどまった一方、土地及び仕掛物件では下落幅は30~40%に及んだ。同社では、仕入れてから1~2年後には販売しているため、価格下落リスクは比較的低く抑制できており、10~15%程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築している。ここ3~4年、首都圏のマンション価格は高水準で推移しており、それに伴い契約率は低下し販売戸数も減少傾向にある。2020年以降のコロナ禍の影響下では、首都圏マンションの販売戸数の減少は続いているが、価格や契約率は高水準で推移している。同社でも、当面は無理をせず慎重に仕入れを行う方針だ。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」「企画力」「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応できると見られる。
3. 実績例
(1) アスデュール日本橋人形町
アスデュール日本橋人形町(東京都中央区日本橋堀留町、2019年11月竣工、27戸)は、同社第6の日本橋プロジェクトとして、「洗練」「伝統」「普遍」をテーマに日本橋という歴史と文化を感じさせる土地に呼応した、和魂洋才の建築を志向している。
天然木や那智石など素材1つ1つに徹底したこだわりを反映し、格子や坪庭をはじめとする「和」のエッセンスとガラスやタイルなどの素材を組み合わせることで、質感を超えた美しい表情に仕上げており、既に全戸を完売している。
(2) ドゥアージュ コラッド松濤
ドゥアージュ コラッド松濤(東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工、22戸)は、静謐を保ち、気高く刻を重ねてきた地「松濤」に呼応する邸宅であるために、日本の美が息づくエッセンスと、この地に伝わる地脈と気高さを融合させ、日本伝統の和の空気を纏いながらそれらが共鳴し、美しくモダンな非日常の世界を創り上げている。当物件についても、既に全戸を完売している。
(3) プルームヌーベル武蔵野
プルームヌーベル武蔵野(東京都武蔵野市中町、2019年11月竣工、31戸+店舗1)は、武蔵野市アドレスにおける「三鷹」駅最寄りでは、約2.3%しか存在しなかった駅徒歩4分圏内の場所にあり、「立地を背景とする資産性」は住まい選びの選択基準の1つと言える。また、安心の「完成後販売」のため実際の部屋を確認できる購入者は、入居後の安心を得ることができる。2020年4月には、マンションの資産価値等を比較する不動産情報サイト「住まいサーフィン」で「資産性指数ランキング東京市部」の1位を獲得している人気物件であり、現在販売中である。
(4) その他
その他の実績例としては、ザ・グランプルーヴ上馬(東京都世田谷区上馬、2019年7月竣工)、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス(東京都品川区北品川、2018年4月竣工)、バンデルーチェ北斎通り(東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工)、ヴァントヌーベル代々木(東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工)、ベグレッタ トーレ(東京都葛飾区新小岩、2016年4月竣工)などがある。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<EY>
米国育ちの37歳女性タレントが提唱「エンドレス牛丼」にネット賛同「発想なかった」「いいね」
ひろゆき氏が有吉弘行の週刊誌“盗撮”抗議に言及、プライバシー侵害「日本国にとってマイナス」
大久保佳代子「男とかも?」食への執着語る30歳女性タレントに禁断の質問
香港エキスプレスセール、6月28日まで 次回いつ?早見表や買い方まとめ
【阪神】森下翔太2死球受けるも「大丈夫です」問題なし強調 4回と9回にヒヤリ
GT86はなぜこんなに人気?特徴と、中古車価格を総まとめ
生産日から10日以内!できたてのザクザク食感が味わえるイベント「ジャイアントコーン ザクザクSTATION」開催
【広島】新井監督「後半戦、彼の力は必ず必要だと思っている」坂倉将吾39日ぶり4号/一問一答
【阪神】佐藤輝明が適時三塁打で1カ月半ぶり打点「ホームランにならずに悔しい気持ちも」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
霜月るな、松本人志めぐる“新証言”報道に「どうゆう事?その告発で人の人生奪ってるんやで」
22歳・元HKTタレント「最高すぎる」美バストあらわな水着姿披露「君がチャンピオン」と反響
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
粗品、“大物ピン芸人”同席の飲み拒否「その先輩おるなら行きません」情報暴露されスタジオ騒然
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
知事選辞退へずまりゅう怒り「俺を舐めるのも大概にしろよ?俺みたいな大物インフルエンサーと」
水沢アキ、6億借金から節約生活「箱根のホテル素泊まり」「24時間スタジオ1人でやっている」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
米国育ちの37歳女性タレントが提唱「エンドレス牛丼」にネット賛同「発想なかった」「いいね」
ひろゆき氏が有吉弘行の週刊誌“盗撮”抗議に言及、プライバシー侵害「日本国にとってマイナス」
大久保佳代子「男とかも?」食への執着語る30歳女性タレントに禁断の質問
香港エキスプレスセール、6月28日まで 次回いつ?早見表や買い方まとめ
【阪神】森下翔太2死球受けるも「大丈夫です」問題なし強調 4回と9回にヒヤリ
GT86はなぜこんなに人気?特徴と、中古車価格を総まとめ
生産日から10日以内!できたてのザクザク食感が味わえるイベント「ジャイアントコーン ザクザクSTATION」開催
【広島】新井監督「後半戦、彼の力は必ず必要だと思っている」坂倉将吾39日ぶり4号/一問一答
【阪神】佐藤輝明が適時三塁打で1カ月半ぶり打点「ホームランにならずに悔しい気持ちも」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた