プロパスト Research Memo(3):高いデザイン性を武器に、都心の単身層やDINKSをターゲットに展開
1. 事業概要
首都圏エリアを中心にプロパスト<3236>の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、単身者層やDINKSを主たる対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間1~2年程度かかる長期プロジェクトである。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクトごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトにふさわしい個別の名付けが行われる。また、この事業には、専有卸のスキームで引き受けたうえで実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は1年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC造(鉄筋コンクリート造)を多く手掛ける。最近では1戸当たりの広さ40~60平米、販売価格は50~80百万円のマンションが中心である。
分譲開発事業の2021年5月期第2四半期累計の売上高は465百万円(前年同期比73.7%減)、営業利益(全社費用控除前。以下同)は28百万円(同67.3%減)となった。2021年5月期は、プルームヌーベル武蔵野(東京都武蔵野市)の販売のみにとどまったことや、コロナ禍に伴う緊急事態宣言の発出により、モデルルームでの販売開始時期の遅れや集客業務への制限等が発生したことが影響したようだ。この結果、売上高で会社全体の3.5%、営業利益で1.3%を占めるにとどまった。当事業では、2017年5月期は15%を上回る高い利益率であったが、首都圏市場全体で地価や建築費が上昇して販売価格が高くなりすぎたことで売れ行きが鈍り、最近では5%程度の利益率に低下している。
2. 特長
同社の強みの1つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられており、間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を出している。同社「作品」のデザインは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっている。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。
不動産業では、市況価格の変動が業績に最も大きな影響を与える。リーマンショック後には、完成物件の下落率は5~10%にとどまった一方、土地及び仕掛物件では下落幅は30~40%に及んだ。同社では、仕入れてから1~2年後には販売しているため、価格下落リスクは比較的低く抑制できており、10~15%程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築している。ここ3~4年、首都圏のマンション価格は高水準で推移しており、それに伴い契約率は低下し販売戸数も減少傾向にある。2020年以降のコロナ禍の影響下では、首都圏マンションの販売戸数の減少は続いているが、価格や契約率は高水準で推移している。同社でも、当面は無理をせず慎重に仕入れを行う方針だ。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」「企画力」「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応できると見られる。
3. 実績例
(1) アスデュール日本橋人形町
アスデュール日本橋人形町(東京都中央区日本橋堀留町、2019年11月竣工、27戸)は、同社第6の日本橋プロジェクトとして、「洗練」「伝統」「普遍」をテーマに日本橋という歴史と文化を感じさせる土地に呼応した、和魂洋才の建築を志向している。
天然木や那智石など素材1つ1つに徹底したこだわりを反映し、格子や坪庭をはじめとする「和」のエッセンスとガラスやタイルなどの素材を組み合わせることで、質感を超えた美しい表情に仕上げており、既に全戸を完売している。
(2) ドゥアージュ コラッド松濤
ドゥアージュ コラッド松濤(東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工、22戸)は、静謐を保ち、気高く刻を重ねてきた地「松濤」に呼応する邸宅であるために、日本の美が息づくエッセンスと、この地に伝わる地脈と気高さを融合させ、日本伝統の和の空気を纏いながらそれらが共鳴し、美しくモダンな非日常の世界を創り上げている。当物件についても、既に全戸を完売している。
(3) プルームヌーベル武蔵野
プルームヌーベル武蔵野(東京都武蔵野市中町、2019年11月竣工、31戸+店舗1)は、武蔵野市アドレスにおける「三鷹」駅最寄りでは、約2.3%しか存在しなかった駅徒歩4分圏内の場所にあり、「立地を背景とする資産性」は住まい選びの選択基準の1つと言える。また、安心の「完成後販売」のため実際の部屋を確認できる購入者は、入居後の安心を得ることができる。2020年4月には、マンションの資産価値等を比較する不動産情報サイト「住まいサーフィン」で「資産性指数ランキング東京市部」の1位を獲得している人気物件であり、現在販売中である。
(4) その他
その他の実績例としては、ザ・グランプルーヴ上馬(東京都世田谷区上馬、2019年7月竣工)、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス(東京都品川区北品川、2018年4月竣工)、バンデルーチェ北斎通り(東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工)、ヴァントヌーベル代々木(東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工)、ベグレッタ トーレ(東京都葛飾区新小岩、2016年4月竣工)などがある。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<EY>
永野芽郁、55秒謝罪後の1曲目の英語歌詞めぐりX考察白熱「度胸ある」「狙ってる」「攻めてる」
どっちも選べない!八木莉可子さんの表情に注目 ファミマ×ゴディバ新作フラッペの新CMスタート
初夏のおすすめスイーツ・パン
京本大我が初登場1位!初ソロアルバム初週売上11・5万枚 自身が作詞作曲手がけた17曲収録
永野芽郁が「二股不倫」報道を否定後初の「オールナイトニッポンX」パーソナリティーで出演
電通、「Spikes Asia 2025」においてグランプリを含む、12の賞を受賞
永野芽郁、冠ラジオ冒頭謝罪「誤解招く軽率な行動」にX反応「信じるしか」「強すぎる」投稿多数
令和ロマン高比良くるま、吉本興業退所声明内の「4文字」にX反応「見た感じ…」「まるで」
令和ロマン高比良くるま「復帰優先」で退所 吉本興業の契約解除打診は「大人の言い方だった」
フェレールとプリレニアが、プリドピジンの商品化と共同開発に向けた提携・ライセンス契約を結んだと発表
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
77歳「ウルトラセブンのアンヌ隊員」76歳「仮面ライダーアマゾン」と結婚へ「地球も平和だ」
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
永野芽郁と田中圭の所属事務所が不倫報道を否定「友人関係です」
元フジアナ渡邊渚さんが黒ランジェリー姿披露 6月に初写真集発売「自分をまた愛せるように」
永野芽郁に「二股不倫」報道 TBSドラマ「キャスター」出演は「変更ありません」回答
ベッセント財務長官とマスク氏が怒鳴り合いの口論 米省庁人事巡り
明石家さんま「オレはもうショックどころか…」ヤングタウン担当プロデューサーの逮捕に言及
元イコラブ齊藤なぎさ「お顔が天才」「かわいい姫すぎ」あざとキュート顔にファンもん絶
中森明菜、事実無根のSNS投稿に注意喚起「これらの情報が事実ではないことを明確にお伝え」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
小澤征悦と再婚した桑子真帆アナ(34)黒い過去が流出、衝撃の過去にネット騒然
俳優の板垣瑞生さん、不慮の事故により逝去 家族がインスタで発表 今年1月末から行方不明に
孤独のグルメで旨そうだった「トマトの酢漬け」のおいしい作り方! フレッシュな旨味がキューッとくるっ
「名探偵コナン」最大の謎、蘭姉ちゃんのあの角の正体がついに判明
【おすすめアニメ50選】完結済み!定番から最新作まで!
42歳ブレイキングダウン選手、東京駅でケンカ売られ取った行動に「尊敬する」「真似しよ」X拍手
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
広末涼子容疑者 事件当時、受け答え難しい状況 看護師への傷害容疑

永野芽郁、55秒謝罪後の1曲目の英語歌詞めぐりX考察白熱「度胸ある」「狙ってる」「攻めてる」
NY外為:円買い強まる、リスクオフ
[通貨オプション]OP買い、リスク警戒感や週明けで
4月28日のNY為替概況
どっちも選べない!八木莉可子さんの表情に注目 ファミマ×ゴディバ新作フラッペの新CMスタート
初夏のおすすめスイーツ・パン
京本大我が初登場1位!初ソロアルバム初週売上11・5万枚 自身が作詞作曲手がけた17曲収録
永野芽郁が「二股不倫」報道を否定後初の「オールナイトニッポンX」パーソナリティーで出演
電通、「Spikes Asia 2025」においてグランプリを含む、12の賞を受賞
永野芽郁、冠ラジオ冒頭謝罪「誤解招く軽率な行動」にX反応「信じるしか」「強すぎる」投稿多数