サムティレジ Research Memo(3):高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ
2. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス(賃貸住宅)を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等)も可能となっている(現時点での実績はない)。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。
※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30m2未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30m2以上60m2未満。
b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市)に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。
(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率(2017年1月末時点で97.5%)を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。
b) 築年数別比率
5年未満が31.0%、5年以上10年未満が34.0%、10年以上15年未満が29.6%、15年以上20年未満が5.3%となっており、平均築年数では7.9年と比較的新しいところに特徴がある。これは、スポンサーからの新築物件の安定供給によるところが大きい。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。
c) 取得先別投資比率
スポンサー開発物件22.0%に加えて、スポンサーの関与物件(スポンサー保有物件のほか、ブリッジ及びウェアハウジング)が59.4%を占める(両方を合わせて81.4%)。
d) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
「くだらねえな」堀江貴文氏、斎藤知事巡る疑惑報じるマスコミに怒り「視聴率稼ぎの姑息な手段」
【日本ハム】ファイターズガール卒業、涙のファンフェスから1年…あらためて思うこと/工藤彩音
堀江貴文氏「京大なんか行くのバカ」京大卒女性文芸評論家に「俺ずっと言い続けてんだけど」
【EL】久保建英、1G1Aの大爆発でアヤックス沈める「『メッシのような』ゴール」
リンガーハット福袋(12/10~)2025年は予約なし【2024年比較】特典内容とコスパ・購入方法
【カービィカフェ×キャプテンスイーツバーガー】トートバックセットを新発売♡
大谷翔平選手グッズ、空港初登場 (11/27-12/3)現金不可!!
モスバーガーとチキンラーメンの新たなコラボ企画 モス公式Xフォロリポ+指定のハッシュタグで「モスチ金」当たる
NGT48奈良未遥30日に卒業公演 今後は新潟でタレント「ここを離れることが考えられなかった」
笹子トンネル事故12年 「安全啓発館」見学した記者が感じたこと
フジ「ぽかぽか」で不適切発言が頻発、9月の高畑淳子に続き青学大・原晋監督も 局アナ謝罪対応
大谷翔平、5000万円相当の野球カード所有権返還を申し立て 元通訳の水原一平被告が無断購入
倖田來未が実名告白「エロかっこいい路線」に進ませた憧れの歌手「同じことしててもあかんなと」
22歳の大谷翔平、合コン出席も女子アナとの食事も否定、行ったことがあるのは…
猪口邦子参院議員宅の火災 2人死亡 夫・孝さんと長女か
辻希美17歳長女希空、インスタでも顔出し「沢山のフォローありがとう」感謝つづる
元CAグラドル「赤ビキニ×バキバキ腹筋」最強コンボ「スゴすぎ血管キレそう」「世界一」
栗山英樹氏「大谷ルール」巡って2年目の大谷翔平に仰天「要するに門限を知らないんですよ」
元大津市長の弁護士、PR会社「買収に当たらない」斎藤元彦知事側の主張「客観的にみて正しい」
斎藤知事の代理人「あたかも仕事のよう、認識違う」 PR会社投稿に
クロちゃんを騙した「レイちゃま(小林レイミ)」の現在が別人すぎると話題に
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
“飛び降り配信”女子高生と交際のYouTuberピャスカルが大炎上「擁護できない」
前澤友作氏「全ての方向で法的措置を検討します」と警告
千鳥ノブ、突然の背中激痛で動けなくなり病院直行「診断名」明かす「3日ぐらい動けなかった」
「グラビア界の超新星」榎原依那がスケスケ悩殺Tシャツ姿公開「たまらん」「エロス」「血圧が」
元SPEED、新垣仁絵(40)の現在が衝撃的すぎると話題に
フジ「ぽかぽか」で不適切発言が頻発、9月の高畑淳子に続き青学大・原晋監督も 局アナ謝罪対応
「くだらねえな」堀江貴文氏、斎藤知事巡る疑惑報じるマスコミに怒り「視聴率稼ぎの姑息な手段」
【日本ハム】ファイターズガール卒業、涙のファンフェスから1年…あらためて思うこと/工藤彩音
堀江貴文氏「京大なんか行くのバカ」京大卒女性文芸評論家に「俺ずっと言い続けてんだけど」
【EL】久保建英、1G1Aの大爆発でアヤックス沈める「『メッシのような』ゴール」
リンガーハット福袋(12/10~)2025年は予約なし【2024年比較】特典内容とコスパ・購入方法
【カービィカフェ×キャプテンスイーツバーガー】トートバックセットを新発売♡
大谷翔平選手グッズ、空港初登場 (11/27-12/3)現金不可!!
モスバーガーとチキンラーメンの新たなコラボ企画 モス公式Xフォロリポ+指定のハッシュタグで「モスチ金」当たる
NGT48奈良未遥30日に卒業公演 今後は新潟でタレント「ここを離れることが考えられなかった」
笹子トンネル事故12年 「安全啓発館」見学した記者が感じたこと