サムティレジ Research Memo(3):高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ
2. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス(賃貸住宅)を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等)も可能となっている(現時点での実績はない)。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。
※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30m2未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30m2以上60m2未満。
b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市)に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。
(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率(2017年1月末時点で97.5%)を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。
b) 築年数別比率
5年未満が31.0%、5年以上10年未満が34.0%、10年以上15年未満が29.6%、15年以上20年未満が5.3%となっており、平均築年数では7.9年と比較的新しいところに特徴がある。これは、スポンサーからの新築物件の安定供給によるところが大きい。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。
c) 取得先別投資比率
スポンサー開発物件22.0%に加えて、スポンサーの関与物件(スポンサー保有物件のほか、ブリッジ及びウェアハウジング)が59.4%を占める(両方を合わせて81.4%)。
d) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
米大統領選投票始まる 女性初か復帰か ハリス氏とトランプ氏大接戦
テクノロジー・ホールディングス、ブラジルへ事業を拡大し、中南米での成長を推進
「痩せてない?」44歳遠野なぎこ「久しぶりに二の腕を披露」ワンピース姿公開も一部で心配の声
名古屋たちばなが県21世紀枠推薦校へ 校名変更初年度に県3位&初の東海大会出場で最高成績
【ACLE】神戸戦で初黒星の光州が首位陥落「10回試合をしても10回負けてしまう」監督白旗
【阪神】森木大智は地元・高知の秋季キャンプで復調目指す「いい方向にしか行っていない」
ぜ~んぶR18+! 残虐ピエロを堪能できる「テリファー」シリーズ3作おさらい上映決定 イイ感じの来場者特典も[ホラー通信]
生粋のホラー好き監督が女性視点で描く『オーメン:ザ・ファースト』BD特典映像 「恐怖にのまれる感覚を体験してほしい」[ホラー通信]
首の手術終えたYOSHIKI「歩けるようになりました」車椅子使わずレッドカーペットに立つ
【ACLE】川崎Fファンウェルメスケルケン際が得点後ベンチに向かった理由明かす
ガーシー、橋本環奈と片寄涼太を暴露するも片寄の好感度が上がったワケ
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
クロちゃんを騙した「レイちゃま(小林レイミ)」の現在が別人すぎると話題に
たぬかな、「あのチビやろ?」迷惑系黒人YouTuberへの苦言が物議
父が再婚の丸山隆平(36)現在の家族関係がとんでもないことになっていたと話題に
サンド伊達みきお、新幹線でまさかの“隣同士”に「誰かに見つかったら…」
四千頭身、テレビから消えた理由を明かすも批判殺到「人のせいにするな」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
長嶋一茂「場をわきまえない人」ワールドシリーズめぐり、共演も多いあの人にダメだし
河野太郎氏「私が外国出身であるとか…」誹謗中傷アカウントへの開示命令発令を報告
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
ガーシー、橋本環奈と片寄涼太を暴露するも片寄の好感度が上がったワケ
四千頭身、テレビから消えた理由を明かすも批判殺到「人のせいにするな」
吉田沙保里、大久保嘉人との不倫疑惑を一蹴するも冷ややかな声
猫の『ヘッドプレッシング』って何?危険な8つの兆候と対策を解説!
たぬかな、「あのチビやろ?」迷惑系黒人YouTuberへの苦言が物議
クロちゃんを騙した「レイちゃま(小林レイミ)」の現在が別人すぎると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
米大統領選投票始まる 女性初か復帰か ハリス氏とトランプ氏大接戦
テクノロジー・ホールディングス、ブラジルへ事業を拡大し、中南米での成長を推進
「痩せてない?」44歳遠野なぎこ「久しぶりに二の腕を披露」ワンピース姿公開も一部で心配の声
名古屋たちばなが県21世紀枠推薦校へ 校名変更初年度に県3位&初の東海大会出場で最高成績
【ACLE】神戸戦で初黒星の光州が首位陥落「10回試合をしても10回負けてしまう」監督白旗
ぜ~んぶR18+! 残虐ピエロを堪能できる「テリファー」シリーズ3作おさらい上映決定 イイ感じの来場者特典も[ホラー通信]
【阪神】森木大智は地元・高知の秋季キャンプで復調目指す「いい方向にしか行っていない」
生粋のホラー好き監督が女性視点で描く『オーメン:ザ・ファースト』BD特典映像 「恐怖にのまれる感覚を体験してほしい」[ホラー通信]
首の手術終えたYOSHIKI「歩けるようになりました」車椅子使わずレッドカーペットに立つ
【ACLE】川崎Fファンウェルメスケルケン際が得点後ベンチに向かった理由明かす