不動産経営を行う最大の目的は、不動産収入を得ることです。
不動産収入を得ることで、将来に向けた貯蓄ができるだけでなく、節税効果も期待できます。
この記事では、不動産収入の基本や収入アップのために知っておきたいポイントを紹介します。
不動産から得られる収入とは？
不動産から得られる収入は、主に家賃収入と不動産の売却益が挙げられます。
それぞれの収入の特徴について、詳しく解説します。
家賃収入がメイン
不動産収入は、家賃収入がメインとなります。
家賃収入は、保有しているマンションなどに入居している方から支払われる家賃や、敷金・礼金などが当てはまりますが、収入はすべて受け取れるわけではありません。
家賃の徴収や物件の管理などを管理会社に委託している場合は、委託手数料が発生します。
そのため、家賃収入から委託手数料などを差し引いた額が、実際に受け取れる収入となるのです。
売却益を得ることも可能
物件の運営する際、不動産を売却することで売却益を得ることも可能です。
不動産投資の段階で、価格の上昇が見込まれるエリアでなるべく安く物件を購入し、価格が上昇したタイミングで売却することで、購入価格より多くの収入が期待できるのです。
売却にかかる各種費用や税金も見込んでおく必要がありますが、売却益を得ることができる点は覚えておきましょう。
不動産収入を得るために知っておくべきポイント
不動産収入を得るために知るべきポイントとして、次のような点があります。
不動産投資の基礎
不動産収入を得るためには、まずは不動産投資の基礎を学びましょう。
不動産投資とはどのようなものなのか、そしてどのような費用がかかるのかを知ることで、投資する際の注意点を把握できます。
基礎を学ぶ手段は、セミナーがおすすめです。
セミナーは主に不動産会社で開催されていて、特に初心者向けのものが多く見られます。
まずはセミナーを受講して、その後より詳しく知りたいポイントがあれば、個別相談会なども利用しましょう。
利回り
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指し、1年間にどれだけの収益を見込めるのかをパーセンテージで表します。
また、利回りからは投資金額をどのくらいの期間で回収できるのかも読み取ることができます。
例えば、2,000万円で利回り10％の物件を購入した場合、見込める収益は次のようになります。
計算の結果、1年間で200万円の収益が見込めることが分かりました。
利回りが高ければ高い収益率が期待できるため、投資物件を選ぶ際は利回りをしっかり確認するようにしましょう。
不動産投資ローン
不動産投資では、不動産投資ローンの融資を受けて、レバレッジ効果を活かして投資を行うのが一般的です。
不動産投資ローンとは通常のローンと異なり、不動産投資で収益を得るために組むローンのことを指します。
住宅ローンと比較して高額の融資を受けやすいという特徴がある一方で、金利が高い傾向であるというデメリットもあります。
不動産投資ローンは借入先によって金利設定が異なるため、融資を申し込む前に金融機関のWebサイトなどをよく確認しておきましょう。
不動産会社と良い関係を築くのも重要！
不動産収入を安定して得たい場合、優良物件を保有していることが重要な要素の一つです。
優良物件を購入することで、入居率を高めて安定した家賃収入が期待できます。
優良物件を手に入れるためには、不動産会社との信頼関係を築いておくことが大切です。
普段からこまめにコミュニケーションをとり、優良物件の情報をいち早く入手できる体制を整えておきましょう。
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不動産収入を得やすい物件選びのポイント
ここでは、不動産収入を得やすい物件選びのポイントを紹介します。
都心の駅近物件を中心に選ぶ
不動産投資では、都心部かつ駅から近い場所にある物件がおすすめです。
物件選びでは、駅までのアクセスの良さは重視するポイントの一つです。また、都心部に近いことで通勤がしやすいという点も見逃せません。
一方で、都心部の物件は他のエリアと比べて価格が高い傾向であるため、費用対効果を見極めて優良物件を見つけることが大切です。
中古物件を狙う
不動産投資を初めて行う場合は、中古物件を狙ってみましょう。
中古物件は、新築と比較して安く購入できるというメリットがあります。
また、新築よりも表面利回りが高い傾向にあり、家賃収入がすぐに得られるか予想しやすいのも特徴です。
さらに、資産価値の減少が起きにくいため、安定した家賃収入が期待できます。
区分マンションからスタートする
不動産投資の初心者の場合、区分マンションもおすすめの物件です。
一棟マンションと比較して、少ない資金で始められるのが最大のメリットとして挙げられます。
また、立地によっては大きなリターンも見込めます。
不動産収入を得た際には税金がかかる場合がある
不動産収入を得ると、所得税や住民税といった税金が課せられることがありますが、さまざまな節税対策を行うことで、納税額を減らすことができます。
ここでは、不動産収入を得たときの税金について、確定申告における注意点や節税のコツを紹介します。
年間20万円以上の所得は確定申告が必要
確定申告とは、1年間で生じた所得を計算し、国に納めるべき税額を報告する手続きのことです。
1年に1回実施しており、1月1日～12月31日の所得と納める税額を算出したうえで、原則として翌年の2月16日～3月15日に税務署に報告して納税します。
不動産投資では、1年間の所得が20万円以上を超えた場合に確定申告を行う必要があります。
また、賃貸経営が赤字となった場合も、必ず確定申告をしなければなりません。
必要経費はすべて計上して節税対策
不動産収入は、売上をそのまま計上して確定申告を行うわけではありません。
さまざまな節税対策を行うことで、納税額を減らすこともできます。
特に、必要経費をすべて計上するのが、節税における重要なポイントです。
不動産投資における主な経費は、次のようなものがあります。
例えば、部屋のクリーニング代や、給湯器などの設備の交換でかかった費用は、管理費として計上可能です。
また、入居者が共同で使用する設備や、施設の運営・維持に関する費用は、共益費に含めることができます。
もちろん、不動産経営に関係がない費用は計上できませんが、少しでも関わっているものがあれば確実に計上するようにしましょう。
不動産収入が増えてきた場合は、法人化を検討してみるのもおすすめです。
個人事業主として投資を行う場合に納税が必要になる所得税は、基本的に所得が高額になるほど高い税率が課せられます。
そのため、法人化することで同じ収入額でも税率を抑えることができるのです。
家賃収入などから不動産経営にかかる諸費用を差し引くと、税務上赤字になる場合があります。
この際、赤字となる部分は、他の所得から差し引くことによって所得合計が少なくなるため、所得税や地方税などを抑えることが可能です。
これは、不動産経営の損益通算と呼ばれており、損益通算することで節税を図ることができます。
不動産収入を得るためには基礎知識を身に付けることが大切
不動産収入を得るためには、事前に基礎知識を習得しておくことが重要です。
基礎知識を習得する方法はいくつかありますが、例えば不動産会社のセミナーなどを受講するのも良いでしょう。
今回紹介した内容も参考にしつつ、安定的に不動産収入を得る体制を整えましょう。
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