秋の長雨のあと、引き渡した家の買主から届く「雨漏りがする」という連絡。売った側には肝の冷える瞬間です。直す費用まで負うのか。答えは民法の条文だけでは決まらず、契約書の特約と、売る前に何を告げたかで大きく変わります。
「契約の内容に合わない」なら売主が負う4つの責任
2020年4月1日に施行された改正民法で、売主の責任は「隠れた瑕疵」の有無ではなく、引き渡した物が種類や品質の点で契約の内容に適合しているかで決まる形になり、この責任を契約不適合責任と呼びます。
雨漏りしない家として売ったのに雨漏りがあれば、買主はまず修補などの履行の追完を請求できます（民法562条）。売主は、買主に不相当な負担をかけない範囲で別の方法で直すこともできます。相当の期間を定めて催告しても直らないときや直せないときは代金の減額を請求でき（563条）、損害賠償の請求や契約の解除も妨げられません（564条）。損害賠償だけは、売主の責めに帰することができない事由によるものなら請求できません。
通知の期限は「知った時から1年」。ただし特約で幅が変わる
買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完・代金減額・損害賠償・解除のどれも主張できなくなります（566条）。ただし、売主が引き渡しの時に不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、この制限は働きません（566条ただし書）。
一方で、この責任は特約で変えられます。民法は担保責任を負わない特約を認めたうえで、知りながら告げなかった事実は免れないと定めています（572条）。立場による違いは次のとおりです。
通知が来たら、契約書と告知書を先に開く
買主から連絡が来たら、まず売買契約書を開きます。担保責任の定めがあれば、その範囲や期間は不動産会社が交付する契約時の書面（37条書面）に書かれます（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。次に、売る前に渡した物件状況等報告書（告知書）を見ます。告知書は国土交通省資料で、売主等の協力が得られるときは提出してもらい、買主に渡すことが望ましいとされる書類で、修繕の履歴や建物の傾き・腐食の有無などを売主が知り得る範囲で書き、不動産会社が買主に渡します。同じ資料は、双方が告知書で家の状態を確かめ、価格交渉や担保責任の免除に反映した場合を、契約の内容を構成すると考えられる例に挙げています。
そのうえで仲介した不動産会社に連絡し、通知が届いた日と買主の求める内容を書面で残します。意見が分かれるときは弁護士などの専門家に相談するのが早道です。
売る前の「書いて渡す」が一番の備え
売主の責任の幅は、条文だけでなく契約書の特約と告知書に何を書いたかで決まります。知っている不具合は告知書に書いて渡し、担保責任の範囲と期間は契約書で確かめてから引き渡します。この2つで、通知が来ても慌てずに済みます。
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