トランクルーム経営は、他の不動産投資と比較して低コストで始められることから土地活用を目的とした不動産投資初心者にも人気があります。一方で、「儲からない」と評価されることもあります。
本コラムでは、トランクルーム経営が「儲からない」と言われる理由や、トランクルーム経営のメリット・デメリット、トランクルーム経営に向いている人の特徴を詳しく解説します。
トランクルーム経営とは？
トランクルーム経営とは、個人や企業に対して荷物を保管するスペースを貸し出す不動産ビジネスの一種になります。他の不動産投資のなかでも比較的小規模の土地を活用して始められることや、初期費用が安く、高い利益率を目指せる投資方法として注目されています。運営方法に応じてリスクの大きさも調整しやすいのが特徴です。
ただし、「トランクルーム経営は儲からない」と評価されることも多く、立地選びや収支シミュレーションを誤ると予期せぬ損失を被る可能性もあります。そのためトランクルーム経営を行うにあたっては、事前にしっかりと周辺の調査や収支計画を立てることが重要です。
トランクルーム経営の種類
トランクルーム経営は、2つの設置方法といくつかの運営方法に分けられているため、それぞれの特徴を理解して選択する必要があります。
まず設置方法については、屋外にコンテナを設置する「屋外型」と、建物内を区画で分ける「屋内型」に分けられます。屋外型は土地が広い郊外に設置されることが多く、個人が土地活用として始める際に利用されます。屋内型は都市部でビル内のスペースやパーテーション等で区切ってそれぞれ利用者に貸し出します。ビル内のテナントが空いており、なかなか利用者が決まらない場合などに活用されることがあります。
屋外型と屋内型それぞれのメリット・デメリットを簡単にまとめると、次の通りです。
| 設置方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 屋外型 | ・低コストで始められる | ・セキュリティ面で不安がある ・気候の影響を受ける |
| 屋内型 | ・利用者からの評価が高い | ・初期費用が高くなる |
次に、運営方法は主に「自主管理」「管理委託方式」「一括借上方式」「事業用定期借地方式」の4種類に分けられ、一般的には自主管理方式以外の運営方法が選ばれることが多いです。
| 運営方法 | 特徴 |
|---|---|
| 自主管理方式 | ・オーナーが土地と建物（トランクルーム）を所有する ・オーナー自身が運営に関する管理業務をすべて行う |
| 管理委託方式 | ・オーナーが土地と建物を所有する ・管理業務を管理会社に依頼する ・空室リスクはオーナー自身が負担する |
| 一括借上方式 | ・オーナーが土地と建物を所有する ・まず管理会社に貸し出し、次に管理会社が利用者に貸し出す ・空室リスクは管理会社が負担する |
| 事業用定期借地方式 | ・オーナーは土地のみを所有し、土地を管理会社に貸し出す ・管理会社が建物を設置し事業運営を行う ・投資家は地代収入を得る |
運営方法の違いにより、収益性やリスクが大きく異なるため、管理業務に割ける時間やリスク許容度に応じて、柔軟に検討しましょう。
トランクルーム経営は儲からないと言われる理由4選
トランクルーム経営は、比較的低コストなことから気軽に始めやすい不動産投資である一方、「儲からない」と評価されることもあります。以下からは、トランクルーム経営が儲からないと言われる理由を4つ紹介します。
①立地を間違えると稼働率が上がらない
トランクルーム経営において最も重要とされるのが立地です。トランクルームを利用する人の多くは近隣エリアの住人です。いくら設備やサービスを充実させても、周辺に需要がなければ利用者が集まらず、稼働率が悪くなります。特に住宅地から離れた場所や交通のアクセスが良くないエリアでは、利便性が低いため契約数が伸びづらく、なかなか儲からない可能性があります。
また、用途地域によってはトランクルームの設置そのものが制限されるエリアもあります。トランクルームは建築基準法で「倉庫業を営まない倉庫」に分類されており、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域（2階以下は可）」では設置ができず、市街化調整区域でも設置は不可になります。知らずに準備を進めると計画が頓挫してしまうこともあるため注意が必要です。
このように、立地や法的な制限がトランクルーム経営の成否を大きく左右するため、慎重なリサーチが求められます。用途地域の概要や用途地域ごとの制限等については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】都市計画法の用途地域とは？13種類の一覧・特徴と制限をわかりやすく解説
②初期投資や維持費の割に利回りが低いケースがある
トランクルーム経営は、比較的低コストで始められると紹介している情報サイトも多いですが、実際にはそれなりに初期費用が必要になります。同じ不動産投資であるマンション投資やアパート投資などと比べると初期費用が抑えられるため、低コストで始められると紹介されることが多いです。トランクルーム経営では、屋外型であれば設置に地盤整備や輸送費がかかり、屋内型であれば内装工事や空調・セキュリティ設備の導入が初期費用として必要になります。
また、事業開始後も定期的な修繕費や防犯カメラのメンテナンス、保険料、電気代などの管理費用が継続的に発生します。さらに、トランクルーム経営は居住系不動産への投資などと比較すると収益性も大きくありません。トランクの広さや立地、個数によっても金額設定は変わりますが、1個あたりの賃料はだいたい数千～2万円程度が一般的です。
また、立地等にもよるものの、満室稼働までに時間がかかること一般的で、なかなか稼働率が上がらずに当初期待していた収益を得られず、資金繰りが苦しくなるケースもあります。
③競合が多く価格競争に陥りやすい
トランクルーム経営は、土地活用の一つとして知られており、特に屋外型であればマンションやアパートのような複雑な建築工事もなく、コンテナを設置するだけで物件を確保できます。それに加え、室内に必ずしも電気・ガス・水道などのライフラインを引く必要もなく、運営管理もしやすいことから、競合が参入しやすい分野でもあります。
その結果、需要の高いエリアでは、同一地域内に複数のトランクルームが乱立する状況も見られるようになりました。競合が増えると、利用者の取り合いが起きて価格競争に発展したり、稼働率が上がらずに思うような収益を得られなかったりする可能性があります。
また、大手事業者が参入している地域では、ブランド力や広告費を活用して集客を図るため、中小規模の事業者は価格を下げざるを得ない状況に追い込まれることもあります。料金を引き下げることで契約を増やせたとしても、利益率が圧迫され、結果的に長期的な経営に支障をきたす可能性があります。
このように、特に競争が激化している市場では、期待収益を確保することが難しくなっているのが現状です。
④短期償却による節税メリットが使えない
以前までトランクルーム経営は、減価償却によって高い節税効果が得られる投資手法として注目を集めていました。コンテナ施設を「器具備品」として計上することで、7年間で償却することを前提としていたためです。
しかし近年、国税庁は、構造上の耐久性があり建築確認を取得しているとの理由から、トランクルームを「建物」として扱うとの指導を強めています。その結果、トランクルームの耐用年数は構造などによって異なるものの19年から31年となり、短期償却による節税メリットはほとんど受けられなくなりました。
実際に、トランクルーム用コンテナを「器具備品」として償却できることを前提に販売等を行っていた会社が、税務当局によりトランクルームを「建物」と認定され、顧客からコンテナを買い取る措置を講じたという事例もあります。
現在でもトランクルーム経営に伴う経費を計上できるなど、完全に節税効果がなくなったわけではありませんが、以前のように短期償却による節税効果を期待できなくなった点はあらかじめ理解しておく必要があります。
トランクルーム経営と一般的な不動産投資との比較
すでに土地を所有しており、トランクルーム経営を検討する人のなかには、居住系不動産投資と迷う人もいるでしょう。そこで、トランクルーム経営と居住系不動産投資とを比較検討してみます。
| 比較項目 | トランクルーム経営 | 不動産投資（居住系） |
|---|---|---|
| 初期費用 | 200万円～ ※土地費用を除く | 物件価格の10％程度（およそ300万円～） |
| 土地の広さ | およそ10坪程度～ | 物件種類によるが一定程度の広さが必要 |
| 一般的な利回り | 10～20％ | 3～7％ |
| 競合との差別化 | 難しい | 可能 |
| 管理の手間 | 管理会社に委託可能 ※管理委託費用が発生 | 管理会社に委託可能 ※管理委託費用が発生 |
| ランニングコスト | 数万円／月（防犯対策・清掃など） | 数万円／月（管理費用など） |
| 日々の宣伝広告 | 不要（空室時のみ） | 不要（空室時のみ） |
| 相続税対策（小規模宅地等の特例の適用） | なし | 減額される割合50％ |
トランクルーム経営は、投資用マンションなどの住居系の不動産投資と比べると初期費用を抑えられる点が魅力です。トランクルーム経営は土地の購入費用を除けば200万円程度から始められるのに対し、住居系物件では物件価格の10％程度（3,000万円の物件を購入する場合は300万円）の費用が必要になります。
また、利回りについてもトランクルームは10〜20％と高く、表面的には収益性が高く見えます。しかし、一般的に満室稼働までに時間がかかることを踏まえると、表面上の利回りを鵜呑みにするのではなく、慎重な判断が求められます。
相続税対策という面では、住居系不動産が小規模宅地等の特例によって相続税評価額が50％減額される可能性があるのに対し、トランクルームはこの特例が適用されないため、長期的な資産継承を考える際には相続時の減税は期待できません。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営には、他の不動産投資とは異なる複数の魅力があります。ここでは、主なメリットを4つの観点から解説していきます。
小規模なスペースから始められる
トランクルーム経営は、比較的小規模な土地でも始められる点が魅力です。特に都市部では、狭小地や変形地といった通常の住宅用地としては活用しにくい土地でも、トランクルームとして有効活用できる可能性があります。また、郊外に比べ都市部の方が、トランクルームの需要が高い傾向にあるため、適切な立地を選ぶことで高稼働率を維持しやすくなります。
このため、すでに土地を所有しているが活用に悩んでいる場合や、限られた予算で不動産投資を始めたい人にとって、トランクルーム経営は魅力的な選択肢となりえます。
初期投資を抑えられる
不動産投資では、初期費用として多額の資金が必要となるものも少なくありませんが、同じ不動産投資の中でもトランクルーム経営は比較的少額の初期費用でもスタートできる点が魅力です。
トランクルーム経営では、土地取得費用およびコンテナの購入・設置費用のほか、防犯カメラや看板の設置費用などが必要となりますが、居住系不動産投資と比べると初期費用を抑えやすいです。
物件や利用者の管理が楽
トランクルーム経営は、居住系不動産と比べて管理の手間が少ない点も大きなメリットです。日常的な対応としては、清掃や防犯設備のチェック程度で済む場合が多く、居住者の生活に関わるトラブルへの対応が不要です。
また、管理を外部の専門会社に委託することで、オーナー自身の負担をさらに軽減できます。無人でも運営可能な仕組みを構築すれば、他の事業と並行して行う副業投資として行いやすいです。
築年数や老朽化の影響を受けにくい
トランクルームは住宅のような建物ではなく、コンテナや簡易構造物を活用するケースが多いため、築年数による価値の下落や老朽化の影響を受けにくいという特徴があります。老朽化してリフォームが必要になったり、資産価値が大幅に下がったりするといったリスクが比較的少なく、長期的に安定した運用が見込めます。
ただし、屋外型のコンテナの場合、日差しや雨風に直接当たります、また、密閉空間で空調設備もないためコンテナ内が高温になるなど、温度管理や湿度管理、防犯対策、害虫対策など、トランクルーム特有の管理面には配慮が必要です。特に預けられる荷物の種類によっては湿気や高温が大きな問題となるため、最低限の環境対策は欠かせません。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルーム経営には小規模なスペースでも始めやすい、管理が楽といったメリットがある一方で、事前に把握しておくべきデメリットもいくつか存在します。以下では、代表的なデメリットを5つ解説します。
満室になるまでに時間がかかる
トランクルームは住居と異なり、引越しや季節物の収納、法人など特定のニーズに依存するため、常に一定の需要があるわけではありません。
そのため、実際に設置してから満室稼働するまでに時間がかかります。特に、立地条件が悪い場合や近隣に類似施設がある場合は、集客に苦戦することが予想されます。
満室にするための広告宣伝費がかかる
トランクルーム経営では、利用者を集めるために積極的な宣伝活動が求められることが多く、そのための広告費がかかる点にも注意が必要です。具体的な宣伝活動としては、周囲に設置する案内看板の費用や、地元エリアに配布するチラシの印刷・配布費、ネット広告の運用費などです。
こうした宣伝費用も初期投資として収支シミュレーションを行わないと、計画通りの利回りが出ず失敗につながるリスクがあります。
競合との差別化が図りづらい
トランクルームのサービス内容は基本的に「モノを収納する場所の提供」に限られており、住居のように設備や内装、広さなどで明確な差別化が難しいのが実情です。そのため、近隣に新たな競合施設がオープンした場合、自施設の稼働率が一気に下がる可能性があります。
また、競合施設の影響で稼働率が落ちてしまう状況下では、元の水準まで戻すには時間と追加コストが必要になります。また、価格競争に巻き込まれ、想定していた収益が確保できないといった事態にもなりかねません。
大きな利益にはつながりにくい
トランクルーム経営は利回りが高いとされる一方で、単体の利益額で見るとそれほど大きな利益が出にくい点もデメリットとして挙げられます。収納スペースとしての利用料金は居住用の不動産投資と比べて低くなります。そのため、同じ面積を貸し出しても得られる収入は少なくなります。
また、高い利回りを実現するには、保有している遊休地を活用したり、土地を安く仕入れ、稼働率を高く維持したりするという前提が必要であり、それが崩れると運用効率は大きく下がってしまいます。
固定資産税の軽減措置を受けられない
トランクルーム経営では更地にコンテナを設置するケースが多いため、「宅地」として認められず、住宅用地と異なり固定資産税の軽減措置を受けることができません。
相続で土地を取得した場合、居住系不動産であれば「小規模宅地等の特例」が適用され、評価額が最大で80％減額されることがありますが、トランクルームではこうした特例が使えないため、固定資産税や相続税の負担が重くなる可能性があります。
トランクルーム経営に向いている人の特徴
トランクルーム経営に向いている人の特徴をまとめると、次のようになります。
・手間をかけずに収入を得たい人
・すでに所有している小さい土地や遊休地を活用したいと考えている人
・初期費用を抑えて不動産投資を始めたい人
トランクルーム経営は、不動産投資の中でも比較的手間がかからない投資であるため、日々の管理やトラブル対応に時間を割きたくないと考える人に向いている場合もあります。
また、相続などで取得した土地が小規模であったり変形地であったりと、住宅として活用するには不向きな場所を有効活用したいというニーズであれば、トランクルーム経営も選択肢の一つになります。狭小地や遊休地であっても、立地次第では安定した利用者が見込まれるため、眠っている資産を収益源に変えるチャンスとなります。
トランクルーム経営以外にも資産運用の方法はある
トランクルーム経営は、初期投資が比較的抑えられ高い利回りが期待できる魅力的な投資手法ではありますが、実際には物件の清掃や契約者管理など日常的な運営が必要です。また、競合の増加や利用者の減少により収益が下がるリスクもあります。
そのため、資産運用を検討する際にはトランクルーム経営だけに固執せず、株式投資や不動産投資など幅広い選択肢を視野に入れることをおすすめします。資産運用には多様な方法があり、それぞれのリスクやメリットを理解して、自分の状況や目標に合った最適な方法を選ぶことが重要です。
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