駐車場投資は、初期費用を抑えつつ遊休地を活用できる投資手法として知られています。しかし、需要が立地に左右されやすく、固定資産税が高いなどのデメリットもあります。
本コラムでは、駐車場投資のメリットやデメリットのほか、駐車場投資を成功させるためのポイントを詳しく解説します。
駐車場投資とは？
駐車場投資とは、土地を駐車スペースとして貸し出すことで収益を得る不動産投資の一種です。まずは、駐車場投資に関する基本的な知識を解説します。
駐車場の種類（コインパーキング・月極駐車場）の違いと特徴
駐車場投資には主に「コインパーキング」と「月極駐車場」の2種類があります。
コインパーキングは駐車スペースを時間単位で貸し出す運用形態です。繁華街や駅の近く、商業施設周辺など、利用者の回転が早く立地条件が良ければ高い収益性が期待できます。
一方で、月極駐車場は駐車スペースを月単位で貸し出す運用形態です。長期間の契約を結ぶため、安定的な賃料収入が見込めます。住宅街やオフィス街、大型マンションの付近など、一定の利用者が見込まれるエリアでは長期利用の需要が高まるため、長期的な収益を重視する人に向いています。
どちらを選ぶかは、所有する土地の立地や投資スタイル、収益の目標によって異なるため、慎重に検討するようにしましょう。
管理方法の違いと特徴
駐車場投資における管理方法には、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つがあります。
| 管理方法 | 特徴 |
|---|---|
| 自主管理 | オーナーが自身で駐車場や契約の管理など運営に関する業務をすべて行う |
| 管理委託 | 管理会社に駐車場の管理・契約管理を委託する |
| 一括借り上げ | まず管理会社に貸し出し、次に管理会社が貸主となってユーザーに貸し出す |
自主管理は、オーナーが契約手続きや利用者対応、清掃などすべての運営・管理業務を自ら行う方法です。手間はかかるものの管理手数料を支払う必要がないため、費用を抑えることができます。時間に余裕があり、管理にも関わりたいという人に向いています。
管理委託は、管理業務を管理会社に委託する方法です。管理手数料の支払いが発生しますが、日常的な対応やトラブル処理を代行してもらえるため、手間をかけずに運用したい人に適しています。
一括借り上げは、所有している土地を管理（運営）会社に貸し出す方法です。稼働率に関係なく一定の収入が得られる反面、基本的に管理会社から受け取る収入は、利用者が支払う駐車料金よりも低く設定されます。この方法は一般的にコインパーキングで利用されます。
駐車場投資のメリット
ここでは、駐車場投資の主なメリットを4つ紹介します。
初期費用が比較的安い
駐車場投資の大きな魅力は、初期費用を抑えて始められる点です。
同じ不動産投資でもアパートやマンション経営では、建物の建設に数千万円単位の費用がかかりますが、駐車場投資では広さや駐車可能台数、駐車場の種類によって異なるものの、大規模な建築費用は必要ないため、一般的には数十万円から数百万円程度に収まります。すでに土地を所有している場合は、舗装工事や精算機・看板などの最低限の設備を整えるだけで運営を開始することができます。
遊休地をすぐに活用できる
遊休地を所有している人にとって、駐車場投資は土地をすぐに収益化できる有効な手段となります。
建物の建築とは異なり、駐車場として活用する場合は大規模な造成工事を行う必要がなく、普通乗用車の駐車スペース（約4.5坪）が出入りするための9坪程度あれば、最低限の整備と設備を設置し、すぐに運用が可能です。
例えば料金精算機や車止め（ロック板）などの導入は必要になりますが、それらの設置も比較的短期間で完了します。また、自動車の出入りがスムーズにできる立地であれば、特別な整備なしでも運用できるケースもあります。
このスピード感と手軽さは、遊休地を抱える土地所有者にとって大きな魅力となり、将来の土地活用までの「つなぎ運用」としても効果的です。
管理の手間が少なく運用しやすい
駐車場投資は、他の不動産投資と比べて日々の管理にかかる手間が非常に少なく、アパートやマンションのように入居者間のトラブル対応や室内設備の修繕、清掃といった日常的な手間がほとんど発生しません。
特にコインパーキングのように無人運営が可能な形式では、管理会社に業務を委託することで遠隔地に住んでいてもほとんど手間なく運用を継続できます。また、定期的なメンテナンスや巡回なども外部業者に依頼できるため、本業が忙しい人や副業として投資を考えている人にも検討がしやすいです。
運営の中止がしやすい
駐車場投資は、柔軟性の高さも大きな魅力です。例えば将来まとまった現金が必要なため土地を売却したいと考えている場合や、アパート建設など別の用途への転用を検討している場合であっても、建物を解体する必要がないため、撤去コストや原状回復の期間も少なく済みます。
また、通常アパートやマンションなどの賃貸経営では、借地借家法によって借主が保護されているため、定期借地権で期間が定められているなど条件がない限り、オーナーから一方的に解約することが難しいです。しかし、駐車場投資では、運営会社に解約を申し出てから2か月ほどで撤退ができるため、そういった面でも運営の中止がしやすくなっています。
大規模な工事を行わずに運営を中止できるため、建物建築工事の開始までの「つなぎ」として、一時的に活用されるケースも少なくありません。
ただし、コインパーキングの運営を外部業者に委託している場合、契約内容によっては解約時に違約金などの費用が発生することがあります。運営会社との契約条件は事前によく確認しておくことが重要です。
駐車場投資のデメリット
駐車場投資は手軽に始められる反面、居住系の不動産投資と比較して注意すべき点もあります。ここでは、駐車場投資のデメリットを4つ紹介します。
収益が立地や需要に左右されやすい
駐車場投資の収益は、その立地や周辺の需要に大きく依存します。
例えば、駅前や商業施設の近く、オフィス街といった需要の高いエリアでは安定した利用が見込めますが、住宅地や郊外など車の出入りが少ない場所では、稼働率が低下し収益が不安定になる可能性があります。特に新たな駐車場が近隣にオープンした場合には、競合によって利用者が分散し、思うような利益を得られないケースもありえます。
そのため、単に空いている土地があるからという理由だけで始めるのではなく、周辺環境や車の流入状況、近隣施設の競合状況などを綿密に調査し、事前に収益シミュレーションを行うことが非常に重要です。
建物がない場合は節税効果が限定的
駐車場投資においては、課税・非課税の区分が税務上の大きなポイントとなります。例えば、アスファルト舗装や駐車区画の設置がある場合や、自転車駐輪場や資材置き場として使用しているケースでは、事業性が認められ「事業用貸付地」として課税対象になります。一方で、いわゆる青空駐車場のように更地のまま貸し出している場合や、更地を借りた人があとから舗装した場合は、「単なる土地の貸付」として非課税扱いになる可能性があります。
さらに、税務上の扱いは減価償却の面にも影響します。例えば、アパートやマンションなど建物付きの不動産投資であれば、建物部分を耐用年数に応じて減価償却することが可能です。
しかし、駐車場投資では通常建物を伴わず、土地は劣化せず資産価値が下がらないとされているため、減価償却ができません。ただし、フェンスや舗装、防犯カメラなどの駐車場設備を設置した場合には、それらを「構築物」として資産計上し、5年間で減価償却することが可能です。とはいえ、これらの償却期間は比較的短く、金額も小さいため、建物付きの不動産投資と比べて節税効果は小さくなる傾向にあります。
このように、駐車場投資は税務上の取り扱いによって収支に大きな差が出る可能性があるため、投資前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
土地の固定資産税が高くなる
駐車場として土地を活用する場合、土地の固定資産税が高くなることにも注意が必要です。特に市街地の広い土地を駐車場にしていると、年間の固定資産税だけで相当な金額になることがあります。
住宅用地として使用している場合には、固定資産税の軽減措置が適用されます。例えば、一般住宅用地の場合、固定資産税評価額の3分の1が固定資産税となります。また、小規模住宅用地（200㎡以下）では課税標準額が固定資産税評価額の6分の1、それ以外は3分の1とする特例措置があります。しかし、駐車場として利用する場合、非住宅用地となるため軽減措置が適用されず、結果として税負担が増える傾向にあります。
ただし、例えば、以下の場合には、駐車場においても土地にかかる固定資産税の軽減措置や非課税の扱いが認められることがあります。
・住宅と一体利用されている駐車場：アパートやマンションの敷地内にあり、その建物と構造上・利用上一体と認められる場合などの条件を満たした場合、住宅用地の特例が適用される。
・土地の課税標準額が30万円未満：非課税となる。
このように、駐車場投資では固定資産税の扱いが収益性に与える影響が大きいため、収益とのバランスを事前に確認し、税金を含めたランニングコストのシミュレーションを行うことが非常に重要です。
競合との差別化が難しい
駐車場投資は、設備やサービスの面で大きな差別化がしづらい点がデメリットの一つです。屋根の有無や防犯カメラの設置といった要素である程度の特徴づけは可能ですが、基本的には「安くて使いやすいかどうか」が利用者の判断基準となるため、最終的には価格競争が起きます。
周囲に同様の駐車場が多いエリアでは、利用料金の引き下げによる集客を余儀なくされ、結果として収益性が悪化するリスクがあります。そのため、参入前には必ず周辺の競合状況を調査し、需要に対する的確な分析をしておくことが不可欠です。
駐車場投資と居住系不動産投資との比較
駐車場投資を検討する方のなかには、マンションやアパートなどの居住系不動産投資と迷う方もいるでしょう。そこで、駐車場投資と居住系不動産投資を比較してみます。
| 比較項目 | 駐車場投資 | 不動産投資（居住系） |
|---|---|---|
| 初期費用 | 100万円〜（設備により大きく変動） | 物件価格の10％程度（およそ300万円～） |
| 一般的な利回り | 月極駐車場で5％～30％など。稼働形態・立地・土地の取得経緯などにより大きく変動 | 3～7％ |
| 立地の重要度 | 周辺状況に大きく左右される | 周辺状況に大きく左右される |
| 競合との差別化 | 難しい | 可能 |
| 管理の手間 | 居住系不動産投資と比べ少ない（定期清掃・巡回のみ） 管理会社に委託する場合は管理委託費用が発生 | 対応頻度は比較的高い。管理会社に委託する場合は管理委託費用が発生 |
| ランニングコスト | 数万円／月（管理費用など） | 数万円／月（管理費用など） |
| 日々の宣伝広告 | 基本的に不要（看板・ネット掲載程度） | 不要（空室時のみ） |
| 税制・減価償却 | 建物や構築物がない場合は限定的 | 建物を減価償却できる |
| 相続税対策 | 状況により異なる | 減額される割合50％ |
駐車場投資は、建物を必要としないため初期費用が比較的安く、管理の手間やランニングコストも抑えられる点が魅力です。また、広告や宣伝の必要性も低く、土地さえあれば手軽に始めやすい投資手法といえます。
しかし、利回りは立地や需要に大きく左右され、競合との差別化が難しいため、安定した収益を得るには綿密な市場調査が不可欠です。加えて、建物がない場合は減価償却ができず、節税や相続税対策の面では一般的な不動産投資に劣ります。
一方、賃貸アパートやマンションなどの一般的な不動産投資は、初期費用や管理負担は大きいものの、入居者からの安定した賃料収入が見込め、減価償却や相続税対策といった税制面でのメリットも大きいため、長期的な資産形成に適しています。
両者にはそれぞれ異なる特徴があるため、目的や資金状況に応じて選択することが重要です。
駐車場投資を成功させるためのポイント・コツ
駐車場投資を成功させるためには、単に空いた土地を活用するだけでなく、立地やニーズ、将来的な運用方針をしっかりと見極めた上で計画的に進めていくことが重要です。ここでは、駐車場投資を成功させるためのポイントを5つ紹介します。
遊休地を活用する
駐車場投資は、遊休地を有効活用する手段として非常に有力です。特に建物を建てる必要がないことや土地の形状が整っていない変形地でも、大規模な開発工事を行わずに自動車の出入りが可能な場所であれば比較的すぐに運用を始めることができます。
立地と市場調査
駐車場投資では、立地の良し悪しが収益性に直結します。そのため投資を始める前に必ず行うべきなのが、地域の市場調査です。周辺にどれくらいの交通量があるのか、近隣に商業施設や公共機関、オフィスビルや住宅街があるかどうかといった点を丁寧にチェックしましょう。
また、コインパーキングと月極駐車場では適した土地が異なります。オフィス街や観光地、商業施設の近くなど短時間の利用者が多い場所であればコインパーキングが向いており、住宅街や会社、工場の近くなど長期利用者が見込まれる場所であれば月極駐車場が適しています。
土地の条件だけでなく、周辺に既存の駐車場がどれだけあるか、稼働状況はどうかなどの情報を調べることで、より適切な運用スタイルを見極めることが重要です。
競合が出現するリスクを考慮する
駐車場ビジネスは比較的参入障壁が低いため、たとえ現在近隣に競合が存在しなくても、将来的に同じエリアに他の駐車場ができる可能性を常に念頭に置いておく必要があります。
特に立地が良い場所では、需要が高い反面、競合が新たに進出してくる可能性も高くなります。競合が増えれば、稼働率が下がり、収益が圧迫されるリスクがあります。
そのため、価格設定を決める際には、現時点だけでなく今後の展開も想定した上で計画を立てることが重要です。
初期費用・運営コスト・収益のシミュレーション
駐車場投資を始める前には、初期費用・維持費・収益のバランスをシミュレーションし、収益性が見込めるかどうかを事前に判断しておくことが欠かせません。
例えば、コインパーキングを運営する場合には、土地の舗装や精算機・ロック板の設置などにかかる初期費用が必要になります。月極の場合は設備投資が少ないこともありますが、契約手続きや募集広告などで手間やコストがかかることもあります。
また、清掃や整備、保険料、管理手数料、固定資産税などのランニングコストも加味した上で、月ごとの収益予測を立てましょう。周辺駐車場の稼働状況などを見ながら想定稼働率を複数パターン設定して、想定収益と費用の差額が十分に見込めるかどうかを冷静に見極め、冷静な投資判断を心がけましょう。
管理会社への委託
駐車場投資を始めたものの、「日々の管理に手を取られたくない」「クレーム対応が不安」という方にとっては、駐車場管理を専門とする管理会社へ委託するのも一つの手段です。
管理会社に任せることで、利用者からの問い合わせ対応やトラブル時の対応、定期的な清掃や設備点検などをすべて委託でき、自分の時間や労力を大幅に削減することができます。また、精算機の不具合や不正利用など、対応が難しいトラブルにもプロが迅速に対応してくれるため、安定した運用が期待できます。
委託費用は発生しますが、それを差し引いても十分な収益が見込めるのであれば、必要なコストと割り切ることも大切です。
駐車場投資以外にも資産運用の方法はある
駐車場投資は、比較的手軽に始められる不動産投資として人気がありますが、実際には競合による収益の減少などリスクもあります。そのため資産運用を検討する際には株式投資や不動産投資など、他の投資と比較して自分に合った資産運用の選択をしましょう。
例えば、より安定的な収益を目指すなら居住系の不動産投資を検討するのも一つの方法です。家賃収入による継続的な利益が期待でき、長期的な資産形成に向いています。
また、初期費用を抑えたい方にはコインランドリー経営やトランクルーム経営といった、比較的小規模なスペースで始められる事業型の投資もあります。これらは一定の運営スキルや地域需要の見極めが求められますが、立地や運営次第で高利回りを目指せる場合もあります。
資産運用にはそれぞれに特徴とリスクがあります。一つの手法にこだわるのではなく、自分の資金力やライフプランに応じて、複数の選択肢を比較検討することが重要です。
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