投資物件の安全性を示す重要な指標で、不動産投資をする際には必ず理解しておきたいのが「返済比率」です。
本コラムでは、返済比率の定義から計算方法、理想的な水準、そして返済比率を改善するための具体的な方法まで詳しく解説します。不動産投資のリスクを最小限に抑え、安定した収益を得るための知識を身につけましょう。
不動産投資における返済比率とは？
返済比率とは、不動産から得られる家賃収入に対するローン返済額の割合を示すもので、投資のリスクを管理するために不可欠な要素です。返済比率が低いほど投資の安全性が高まり、突発的な支出や空室リスクに対応しやすくなります。
返済比率が低い場合、次のようなメリットがあります。
・キャッシュフローに余裕が生まれる
・空室リスクへの対応力が高まる
・投資判断の自由度が増す
一方、返済比率が高い場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。
・家賃収入から得られる手残りが少なくなる
・空室や修繕などの予期せぬ支出に対応できない
・賃貸経営が破綻するリスクが高まる
このように不動産投資における返済比率は、不動産投資の安全性を評価する際に使用され、金融機関が融資を検討する際の判断材料にもなります。ただし、返済比率は時間とともに変化する可能性があるため注意が必要です。
例えば、ローン繰上返済を行うことで毎月のローン返済額が少なくなる場合や、家賃の見直しで家賃収入が増加する場合には返済比率は改善されます。逆に、金利の上昇や家賃の下落があれば、返済比率は悪化します。
返済比率はあくまでも一時点における数値を示すに過ぎず、返済比率のみで投資の是非を判断するべきではありません。物件の立地、将来性、市場動向など、他の要因も総合的に考慮しながら、慎重に投資判断を行いましょう。
返済比率の計算方法
返済比率は次の式で計算されます。
返済比率＝（不動産投資ローン年間返済額 ÷ 満室時年間家賃収入額）× 100
この計算式を用いることで、年間のローン返済額が不動産投資から得られる家賃収入に対してどれだけの割合を占めているかを明確に把握できます。例えば、満室時の年間家賃収入が100万円で、年間のローン返済額が50万円の場合、返済比率は50％となります。
DSCRとは？返済比率との違い
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）は、返済余裕率とも呼ばれ、返済比率と似ていますが、厳密には異なる指標です。具体的には、返済比率が単純に家賃収入に対する返済額の割合を示すのに対し、DSCRは経費を考慮した純収益を基に返済能力を評価する点が異なります。
計算式は以下の通りで、返済比率では数値が低ければ返済能力があると判断されますが、DSCRは数値が高ければ支払い能力があり、安全性が高いと判断されます。
DSCR＝年間の純収益（NOI）÷ 年間の借入金返済額（元本＋利息）
DSCRについて詳しく知りたい方は下記の記事もご覧ください。
【関連記事】DSCRの計算式や目安は？不動産投資の「返済余裕率」を知っておこう！
不動産投資における返済比率の目安は50％！
不動産投資の返済比率は一般的に50％以下が望ましいとされています。この水準であれば、家賃収入の半分をローン返済に充てても、残りの半分で経費や予期せぬ支出に対応できるといわれています。返済比率が60、70％を超える場合では、空室の発生や自然災害における修繕などのイレギュラーな支出に対応できない可能性が高まります。
【返済比率別】利益シミュレーション
不動産投資における返済比率の目安は50％と解説しましたが、返済比率が異なるとどれだけキャッシュフローに違いが出るのでしょうか。ここでは、以下の前提条件をもとに、具体的な数値を用いて、異なる返済比率がキャッシュフローにどのような影響を与えるかをシミュレーションしてみます。
前提条件
物件価格：3,000万円
満室時年間家賃収入額：120万円（1ヵ月あたり10万円の賃料）
空室率：10％
経費率：15％
表面利回り：4％
返済比率
・返済比率50％の場合
・返済比率30％の場合
・返済比率70％の場合
具体的には以下のケースでシミュレーションを行います。
・返済比率50％の場合
・返済比率30％の場合
・返済比率70％の場合
返済比率50％の場合
| 満室時年間家賃収入額 | 120万円 |
|---|---|
| 年間ローン返済額 | -60万円（返済比率50％） |
| 空室による損失（空室率10％） | -12万円 |
| 経費（経費率15％） | -18万円 |
| 手残り | 30万円 |
返済比率50％の場合、年間の手残りは30万円です。この場合、空室や経費の増加が発生しても、ある程度キャッシュフローを維持できる状況です。
返済比率30％の場合
| 満室時年間家賃収入額 | 120万円 |
|---|---|
| 年間ローン返済額 | -36万円（返済比率30％） |
| 空室による損失（空室率10％） | -12万円 |
| 経費（経費率15％） | -18万円 |
| 手残り | 54万円 |
返済比率が30％の場合、年間の手残りは54万円です。これは、50％の場合よりも24万円多く、予期せぬ修繕費や空室が発生しても、さらに安心してキャッシュフローを維持できる状況です。
返済比率70％の場合
| 満室時年間家賃収入額 | 120万円 |
|---|---|
| 年間ローン返済額 | -84万円（返済比率70％） |
| 空室による損失（空室率10％） | -12万円 |
| 経費（経費率15％） | -18万円 |
| 手残り | 6万円 |
返済比率70％の場合、年間の手残りは6万円です。これは、返済比率50％と比較して24万円、30％と比較して48万円少なくなります。この状況では、空室や大規模な修繕が発生した場合に、キャッシュフローが赤字になるリスクが非常に高まります。
返済比率を低くする方法
それでは返済比率を低くするためにはどうしたらいいのでしょうか。ここでは、返済比率を低くする方法として、以下5つの方法を解説します。
・自己資金を多く入れて返済金額を減らす
・利回りの高い物件に投資することで家賃収入を上げる
・比較的低金利な金融機関を選択する
・返済期間を長くして月々の返済金額を減らす
・繰上返済を行うことで返済金額を減らす
自己資金を多く入れて返済金額を減らす
自己資金を増やすことで、借入金額を減少させることができ、結果として毎月の返済額や総返済額も軽減されます。一般的には物件価格の1割から2割程度の自己資金が求められますが、さらに多くの資金を投入することで、返済比率を下げることが可能です。
ただし、自己資金を投入することによって手元資産が無くなってしまうと、日常の突発的な出費に耐えられなくなります。手元資産と返済比率のバランスを見て、自己資金を投入することが重要です。また、自己資金を多く使うことでレバレッジ効果が小さくなり、投資効率が低下する可能性もあるため、慎重に判断することが求められます。
利回りの高い物件に投資することで家賃収入を上げる
物件価格に対して得られる家賃収入の割合が高いため、投資効率が良く、より多くのキャッシュフローを生み出す可能性があります。増加した家賃収入を返済に充てることで、ローン返済の負担が軽減され、返済比率を下げることができます。
しかし、高利回り物件には以下のような特徴を持っている可能性があります。
・地方や郊外に位置し、都心部からのアクセスが悪い
・築年数が古く、設備が古いまたは劣化している
・周辺の人口が減少している、または将来的に減少が予想される地域にある
上記のような場合は、満室稼働すれば高い利回りが期待できるとしても、賃貸需要が弱く想定していた家賃収入が見込めなかったり、修繕コストが膨らんで実際には高利回りとならなかったりするケースも多く見られます。そのため、現地視察で周辺環境や交通アクセス、建物管理状況などを確認したり、不動産情報サイトなどでエリアや築年数の近い物件を検索したりするなど賃料相場を調べ、現在の賃料設定で需要がどの程度見込めるかを確認するなど、慎重な調査が不可欠です。
金利の低い金融機関を選択する
金利の低い金融機関を選択することで、毎月の返済額が減少し、返済比率を低く抑えることができるようになります。また、ローン完済までの総返済額も軽減されます。最適な金利を得るためには、複数の金融機関を比較検討し、自分に最も有利な条件のローンを選ぶことが重要です。
返済期間を長くして月々の返済金額を減らす
返済期間を延ばすことで毎月の返済負担が軽くなり、返済比率を改善することができます。しかし、返済期間を延ばすことでローン完済までの総返済額が増加することに注意が必要です。長期的な視点でのバランスを考慮し、どの程度の返済期間が最も適切かを慎重に検討することが重要です。
例えば、年齢が若いのであれば、長期的なキャッシュフローの安定を重視して返済期間を延ばす選択が適しているかもしれません。一方で、早期にローンを完済したい場合や将来的な金利上昇のリスクを抑えたい場合は、短めの返済期間を選択することも考えられます。
このように、返済期間の選択は個々の投資家のライフステージ、経済状況、投資戦略に応じて検討しましょう。金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーと相談しながら、最も効果的な返済計画を立てることをおすすめします。
繰上返済を行うことで返済金額を減らす
繰上返済を行うことで毎月の返済額が軽減され、返済比率を低く抑えることができます。また、総返済金額を抑えることにもつながります。繰上返済を行うことでその後発生する利息金額が小さくなるため、繰上返済は前倒しで行う方が返済効果は大きくなりますが、金融機関ごとに繰上返済手数料の設定が異なるため、繰上返済の実施時期や実施頻度については繰上返済手数料の金額や条件も踏まえ検討するようにしましょう。
また、繰上返済に資金を充てるか、あるいはその資金を新たな物件に投資するかは慎重に検討する必要があります。繰上返済を行うことで返済負担が軽減される一方で、新たな物件購入によりポートフォリオを拡大し、家賃収入を増やすことも有効な選択肢です。そのため、自身の財務状況や投資目標、さらに市場環境を総合的に考慮して、繰上返済と新規投資のバランスを取ることが重要です。
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