不動産投資を検討しているけれど、どこから手をつけたらいいのかわからないとお悩みの方はいませんか？
本コラムでは、不動産投資の始める際の具体的なステップや注意点をわかりやすく解説します。また、不動産投資を成功させるうえで重要なポイントについても詳しく紹介します。
本コラムを読んで不動産投資の流れを理解し、不動産オーナーとなる第一歩を踏み出しましょう。
【大前提】不動産投資の基礎知識を身につける
不動産投資を始める前に、まずは基礎知識をしっかりと身につけることが大切です。不動産投資には、さまざまな要素が絡み合っており、それらを理解してから投資を行うことで、リスクを最小限に抑えることができます。
例えば、不動産投資のメリットとデメリット、利回りや減価償却などの重要事項については、基礎的なことから実践的な内容まできちんと把握しておきましょう。また、シミュレーションを通じて投資のリスクや収益性を見極める力を養うことも重要です。
本サイト（manabu不動産投資）では、不動産投資に必要な知識が身につく記事を多数掲載していますので、ぜひそちらも参照してください。
もっとも、不動産投資に必要な知識をすべて自力でカバーすることは困難なため、目的に応じて、信頼できる不動産会社を見つけて二人三脚で進めていくようにしましょう。
【関連記事】不動産投資の勉強法｜必要な知識を総まとめ！オーナーのタスクを紹介
不動産投資の始め方｜初心者でもできる8つのステップ
不動産投資を始める際には、いくつかのステップに分けて考えることで、やるべきことが明確になります。今回は不動産投資を8つのステップに分け、具体的な内容について解説します。
投資目的を明確にする
不動産投資を始める前に、投資目的を明確にすることが非常に重要です。投資目的によって選ぶ物件や投資戦略が大きく変わるため、最初に自分自身の投資目的をはっきりさせる必要があります。
例えば、毎月安定した副収入を得ることが目的の場合、賃貸需要があり継続的に家賃収入が見込める物件を選ぶことが重要です。また、資産形成や将来的な売却益を目指す投資の場合は、再開発予定地域などの長期的な価値の上昇が見込まれる地域や物件を選ぶことがポイントです。
このように、投資目的に応じて投資戦略やリスク管理の方針も変わるため、まずは投資目的を整理し、それに沿った物件選びや資金計画を立てる必要があります。明確な投資目的を持つことで、より効率的な物件選びが可能になり、成功率を高められるでしょう。
自己資金を用意する・情報を収集する
不動産投資を始める際には、自己資金を用意する必要があります。一般的に、住宅ローンを組む際には借入額の10%から20%ほどの頭金が必要となるため、計画的に資金を用意しておきましょう。
また、不動産市場の情報を徹底的にリサーチし、物件の価格動向や将来の需要予測を把握しておくことも重要です。この段階から専門家の意見を取り入れ、正確な情報を得ることを心がけましょう。
【関連記事】不動産投資ローンの頭金は必要？相場や頭金なしのケースを解説！
物件種別に合った投資戦略を決める
次に、自分の投資目的に応じた投資戦略を立てましょう。
不動産投資は、主に一棟アパート投資・区分マンション投資・戸建て投資の3種類に分類でき、それぞれ新築で購入するのか中古で購入するのかによって、特徴・戦略が大きく異なります。
それぞれの特徴を簡単にまとめると、次のようになります。もっとも、具体的な特徴等は個別の物件・エリアによっても異なるため、しっかりと情報収集・調査するようにしましょう。
自分自身の投資目的に応じた物件がどういった物件になるのかを事前に整理することで、物件を絞りやすくなることに加え、投資判断軸が明確になることでより納得感を持って投資判断をすることができるようになります。
| 物件種別 | 特徴 |
|---|---|
| 新築一棟アパート投資 | 初期費用が高いが、一定期間修繕費が少なく安定した収益が見込める |
| 中古一棟アパート投資 | 新築一棟アパートと比較して購入費用を抑えられるが、修繕費やリフォーム費用が発生しやすい |
| 新築区分マンション投資 | 資産価値が高く家賃収入が安定するが、中古区分マンションと比較して購入価格が高い |
| 中古区分マンション投資 | 新築区分マンションと比較して購入価格が安いが、修繕や空室が発生しやすい |
| 新築戸建て投資 | 初期費用が高いものの、長期的に安定した収益が期待できる |
| 中古戸建て投資 | 購入価格は低いが、リフォームや維持管理にコストがかかる場合がある |
アパート経営やワンルームマンション投資については以下の記事で詳しく解説しています。
【関連記事】アパートを購入して経営者になるための知識
【関連記事】ワンルームマンション投資における注意点とは？
立地・物件を選ぶ
不動産投資において、立地と物件選びは成功に直結する要素となります。
立地選びでは、交通アクセスの良さや周辺施設の充実度、治安の良さ、将来の発展性が注目ポイントです。駅やバス停に近く、生活に便利な施設が揃っているエリアは人気が高く、賃貸需要が安定します。また、治安が良い地域は入居者に安心感を与え、空室リスクを低下させます。将来的な発展が見込まれる地域は、物件自体の価値が上昇する可能性もあります。
物件選びでは、建物の状態、間取り、設備の充実度に注目しましょう。築年数や管理状態を確認し、リフォームの必要性を把握することが重要です。間取りや設備が入居者のニーズに合っているかはチェックポイントです。
適切な立地と状態の物件を選ぶことで、安定した収益を確保し、投資リスクを軽減することができます。
不動産会社・金融機関に申し込む
物件を購入する際には、信頼できる不動産会社と金融機関に申し込みましょう。
まず、不動産会社を選ぶ際は、実績や評判を確認し、自分のニーズに合った物件を提案してくれる会社を選ぶ必要があります。評判の良い不動産会社であれば、市場の動向や物件の状態に関する詳細な情報を提供し、最適な物件選びをサポートしてくれるでしょう。
次に、金融機関でのローン申し込みでは、まず自分の資金計画を整理し、どれだけの借入が必要かを確認します。また、複数の金融機関で条件を比較し、金利だけではなく団体信用生命保険の保障内容や融資事務手数料、繰上返済手数料、金利変更手数料など幅広く条件を確認した上で、自分自身の返済イメージに最も合った金融機関で融資を受けることが重要です。融資の申請時には、収入証明書や物件情報など必要書類を揃え、スムーズな手続きを心がけましょう。
【関連記事】不動産投資ローンで借金することは悪いのか？ローンで投資する理由や失敗事例を紹介
不動産売買契約締結・決済を行う
不動産売買契約締結・決済は、物件購入にあたって最も重要なステップであり、いずれも慎重に進める必要があります。
まず、購入にあたって不動産売買契約を締結する際は、不動産売買契約書と重要事項説明書の記載内容を詳細に確認し、特に物件の状態や引渡し条件に関する項目を確認します。契約内容に不明点があれば、必ず担当の不動産会社や専門家に確認しましょう。
また、決済は物件購入にあたっての最終ステップですが、物件引渡し日の当日に、金融機関からローン融資を受けた上で、売主に対して売買代金の支払いを行います。
そして、支払い完了後、通常はその日中に法務局での登記手続きを行います。登記手続きでは、登記申請書類を整え、法務局に提出し受理されることで登記が完了します。
登記手続きには専門的な知識が必要となるため、不動産会社が委任している司法書士に依頼することが一般的です。
ここまでのステップを通じ、物件の正式な所有権が移転し、取引が完了します。決済後は、物件管理や賃貸契約の準備を進め、安定した運用を始める準備を整えていきましょう。
必要に応じてリフォームを検討する
中古物件の場合、物件購入後のリフォームは、入居者の満足度を高め、物件価値を向上させるために重要なステップです。
まず、リフォームが必要かどうかを、物件の現状を評価して判断します。築年数が古い物件や、見た目に問題がある場合、リフォームを検討しましょう。リフォーム内容は、壁や床の張替え、設備の更新、または間取りの変更など、多岐にわたります。
リフォームを行う際は、予算を明確にし、信頼できる業者に依頼することが大切です。費用対効果を考え、投資額に対してどれだけの収益増加が見込めるかを分析しましょう。また、リフォーム後の物件が市場でどのように評価されるかも考慮し、賃貸需要に合った改善を施すことが求められます。
リフォームによって物件自体の価値が向上すれば、空室リスクの軽減だけでなく家賃の引き上げに繋がる可能性が高まります。
建物管理会社・賃貸管理会社と契約する
物件の管理や賃貸活動を円滑に進めるためには、信頼できる建物管理会社や賃貸管理会社と契約することが重要です。
建物管理会社は、物件の維持・管理を担当し、定期的な点検や修繕、清掃などの業務を行います。契約前に管理内容やサービス、費用について詳細に確認し、自分のニーズに合った会社を選ぶことが大切です。また、建物管理会社の評判や実績もチェックして、信頼性を確認しましょう。
賃貸管理会社は、入居者の募集や契約手続きを担当します。適切な賃貸管理会社を選ぶことで、入居者の集客や契約までのプロセスがスムーズに進みます。管理委託手数料や解約時の違約金をはじめとして契約条件について十分に確認し、納得のいく条件で契約を結ぶことが必要です。
いずれの契約についても、トラブルを防ぐためには契約内容を十分に確認し、建物管理・賃貸管理が円滑に運ぶようにしましょう。
不動産投資で成功するためのポイント
不動産投資は必ずしも正解があるわけではありません。しかし、以下に紹介するポイントは重要な項目になるので、必ず押さえるようにしましょう。
適切な立地・物件を選ぶ
前述した通り、不動産投資の成功には、適切な立地と物件の選定が不可欠です。立地・物件を選ぶにあたって考慮すべき点は多岐にわたりますが、特に重要なポイントを挙げると、次のようになります。
（立地）
- 交通アクセス：駅やバス停からの距離が近く、通勤・通学が便利な場所。
- 周辺環境：スーパー、病院、学校などの生活施設が充実していること。
- 治安：地域の治安が良く、安全に住むことができるエリア。
- 将来性：地域の再開発計画や発展の可能性があるエリア。
（物件）
- 物件の状態：建物の築年数や管理状態をチェックし、必要な修繕やリフォームを見込む。
- 間取りと設備：入居者のニーズに合った間取りや最新の設備が整っていること。
- 周辺の競争状況：近隣に同様の物件が多すぎないか、競争状況を確認すること。
立地と物件は投資の安定性と収益性を大きく左右するため、時間をかけて検討することをおすすめします。
詳細なシミュレーションを行う
不動産投資を成功させるために、入念なシミュレーションを行いましょう。シミュレーションの目的は、物件の収益性を正確に評価し、リスクを予測することにあります。
まず、物件の購入価格、諸費用（仲介手数料、登記費用など）、修繕・リフォーム費用を含む総投資額を把握します。次に、家賃収入の予測を行い、月々の収入から管理費や税金などの経費を差し引きます。これにより、実際のキャッシュフローや利益率を計算します。
さらに、空室リスクや家賃下落リスク、突発的な修繕費用も考慮に入れたシミュレーションを行うことも重要です。シミュレーションは、収益のシナリオごとに分析を行い、良いシナリオだけでなく悪いシナリオも想定してリスク管理を行います。
シミュレーションを行うことで、投資の実現可能性を把握し、資金計画の見直しや投資戦略の調整が可能となります。様々なシミュレーションを行うことにより、予期しないリスクを最小限に抑え、投資の成功率を高めることにもつながります。
継続的な管理・リフォームを行う
不動産投資において、物件の価値を維持し、安定した収益を確保するためには、継続的な管理とリフォームが欠かせません。
物件の管理には、定期的な点検や修繕、清掃が含まれます。これにより、物件の状態を良好に保ち、入居者の満足度を高めることができます。特に、設備の故障や劣化には迅速に対応し、長期的な問題に発展しないようにすることが重要です。
リフォームも計画的に行うことで、物件の競争力を保つことができます。時代の変化や入居者のニーズに応じて、内装や設備のアップグレードも検討しましょう。例えば、最新の設備を導入したり、デザインを一新したりすることで、賃貸需要を高め、家賃の引き上げにも繋がります。
継続的な管理とリフォームを通じて、物件の価値を保ちつつ、安定した収益を上げることが可能になります。
専門家に相談する
不動産投資を成功させるためには、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。
不動産投資について相談できる専門家としては、不動産エージェント、ファイナンシャルプランナー、税理士、弁護士などが挙げられます。
専門家に相談することで、自分では気づかないリスクや問題点を把握し、投資の戦略をより確実なものにすることができます。専門家の知見を活用することで、投資の成功確率を高め、安心して投資活動を進められるようにしましょう。
【関連記事】不動産投資は誰に相談する？効率よく相談相手を選ぶときのポイント
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