セレコーポレーション Research Memo（8）：長期経営ビジョンを策定。中長期的な企業価値の向上を目指す（1）

*12:08JST セレコーポレーション Research Memo（8）：長期経営ビジョンを策定。中長期的な企業価値の向上を目指す（1） ■成長戦略

1. 「ビジョン2030」の策定
セレコーポレーション<5078>では、2025年2月期を始期として長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定し、持続的成長及び中長期的な企業価値向上の実現に向けて、自社の理念に立ち返り目指すべき「ありたい姿」を再認識している。本ビジョンは、単なる数値目標の提示にとどまらず、将来像の明確化とそれに基づく戦略方針の体系化を目的としており、同社グループの中長期的な経営指針として位置付けている。また、より長期的な経営構想である「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点とされており、次世代経営への橋渡しとしての役割も担う重要なマイルストーンである。

計画期間の折り返しにあたる2027年2月期においては、同社はあらためて「企業価値の極大化と物心両面の『しあわせ』の実現」という目指すべき「ありたい姿」を再認識し、その達成に向けた価値創造プロセスを明確化している。特に、「企業価値の極大化」を示す具体的指標として新たに時価総額を追加した点は、資本市場との対話をより強く意識した経営への転換を示唆するものである。また、市況変化を踏まえ、売上高、営業利益、ROEといった主要財務指標の目標値を見直したものの、ビジョン自体の位置付けや最終到達時期には変更がなく、一貫した長期志向が維持されている。今後も資本コストや株価を意識した経営を継続する方針で、資本効率と市場評価の両立を志向している点が特徴である。

定量目標に関しては、2030年2月期に時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10.0%、ROE9.0%、PBR1.0倍、平均年収900万円を掲げている。売上高や営業利益の水準を踏まえれば、達成可能性の高い現実的な目標であろう。「ビジョン2030」は数字ありきではなく、理念・戦略ありきの計画であり、計数目標の達成と社員の物心両面の「しあわせ」の実現を両輪で推進することで、中長期的な企業価値の向上やステークホルダーのより深い満足につながると弊社では見ている。

2. 全社戦略
「ビジョン2030」の全社戦略として、「入るを量りて出ずるを制す」を念頭に、限りある経営資源を選択と集中によって絞り込み、圧倒的な差別化により付加価値を提供する。「セレフィロソフィ」の原理原則である「ニッチャーであれ」に基づき、「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」を選択と集中により絞ったニッチ戦略を進める。ゲストとなるターゲットを、住まいにこだわりを持つ「未来を担う若者たち」に絞り込み、東京圏（1都3県）に事業エリアを限定する。開発においては、東京都城南・城西地区の角地に特化し、耐震性を兼ね備えた、自社工場生産により高品質が保てる鉄骨造に限定する。加えて、「My Style vintage」による差別化商品を展開し、リスクが低く市場成長率が高い「収益不動産」を重視する。これらのニッチ戦略により経営資源を集中させ、圧倒的な差別化による付加価値の提供を実現する。各施策の実行に際しては、取締役常務執行役員が委員長となり、下部組織に分科会を設けて改革を推進する。

3. 重点施策
重点施策としては、収益力の改善、生産性の向上、アパート経営に派生する新規ビジネスモデルの構築の3点が掲げられている。収益力改善においては、「My Style vintage」の商品構成比を100%とする方針や、家賃水準のトップランナーを目指す戦略、独自の賃貸及び建物管理メニューの提供により、付加価値の最大化を図る。生産性向上に関しては、デジタル化の推進や技術改革による工期短縮、ロボット導入などの自動化、共通部材の活用による効率化を通じて、コスト競争力の強化を目指す。さらに、アパート経営に派生する新規ビジネスモデルの構築としては、請負・開発・管理に加え、リフォームやリノベーションなどの周辺領域においてシナジーのある事業展開を進め、多面的な収益基盤の構築を図る。

4. 投資計画
同社のキャッシュアロケーションは、社会貢献を持続的に実現するための盤石な財務基盤を前提としつつ、財務KPI及びキャッシュリターンを重視した最適配分を基本方針としている。すなわち、単なる投資拡大ではなく、資本効率を意識した選別的な投資判断を徹底する姿勢が明確である。個別投資においては、資本コストに基づくハードルレートを設定し、投資リターンがこれを上回る案件に限定して実行する枠組みを採用している。この点は、ROE向上を含む企業価値最大化を強く意識した経営の表れである。

具体的な投資配分としては、人財開発・組織強化に8億円、技術改革及び研究開発に18億円、デジタル改革に5億円、新規事業に24億円を投下し、合計55億円の改革改善投資を計画している。これらは将来の成長ドライバー及び競争力強化に直結する領域であり、戦略的意図に基づく投資配分と評価できる。

また、投資実行後のモニタリング体制も重視されており、起案時の計画と実績の比較を通じた事後フォローを実施し、必要に応じて改善施策を講じる仕組みが構築されている。さらに、投資効果が企業価値最大化に寄与しない場合には、撤退を含めた迅速な意思決定を行う方針で、投資の規律と機動性を両立している点が特徴である。このように、同社の投資マネジメントは、実行・検証・改善のサイクルを通じて資本効率の最大化を図る設計となっている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木 稜司）

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