ムゲンＥ Research Memo（3）：大都市圏の中古不動産をスピーディに買い取る目利き力と資金力が強み（1）

*15:43JST ムゲンＥ Research Memo（3）：大都市圏の中古不動産をスピーディに買い取る目利き力と資金力が強み（1） ■ムゲンエステート<3299>の事業概要

1. 中古不動産の流通市場の動向
（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2025年における首都圏の中古マンション成約件数は49,114件（前年比31.9%増）で、3年連続で前年を上回った。成約平米単価は82.98万円（同7.9%増）と、13年連続の上昇となり、成約価格においても5,200万円（同6.3%増）と同様に13年連続の上昇となった。2025年12月の在庫件数は43,381件と前年同月比で3.6%減と減少した。2025年（1月から12月）における首都圏の平均成約金額は中古マンションの5,200万円に対して、新築マンションは9,182万円と、価格差が拡大する傾向にある。新築マンションの価格高騰や供給縮小傾向があり、相対的に中古マンションの魅力が高まっていると言える。

今後の市場動向については、2024年に日本銀行による追加利上げが実施されたという懸念材料もある。ただし、2025年9月現在までは利上げ幅は限定的であり、日米の金利差が依然として大きいため、為替も過去数年の円安基調が継続している。当面は、首都圏不動産需要への影響は限定的であると弊社では考えている。

2. 不動産売買事業
不動産売買事業は、コア事業である不動産買取再販事業（投資用、居住用）、近年新規に参入した不動産開発事業、不動産特定共同事業で構成され、近年の業績はコロナ禍の影響を脱した後は、売上高で3期連続の増収、セグメント利益で5期連続の増益と業績は好調だ。2025年12月期も売上・セグメント利益ともに順調に拡大した。

（1） 不動産買取再販事業
中古不動産を買い取り、バリューアップしたうえで再販売する事業で、同社が創業期から手掛けるコア事業である。物件は、投資用及び居住用に区分して管理する。同社グループで抱える工事部門及び賃貸管理部門が主にバリューアップを担当する。再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主とする。投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件で、購入者は国内外の不動産投資家である。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられる。投資用不動産は、仮に売却できない期間が続いたとしても賃料収入が入り続けるため、リスクが相対的に低く、収益性を高めることができる。仕入から売却までの平均期間は1年半程度である。居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産である。購入者は、初めて住宅を購入する1次取得者層や買い替え目的の高齢者層など幅広い。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新がある。仕入から売却までの平均期間は1年弱である。

また、同社の強みとして以下が挙げられる。
1）　首都圏1都3県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、東北エリア（仙台）、西日本エリア（名古屋、京都、大阪、福岡、那覇）において拠点・人員を配置しており、国内外の仲介ネットワークから仕入・販売の情報が入手できること
2） 居住用も投資用も、数百万円の小規模物件から数十億円の大規模物件まで買取・再販が可能なこと
3） 仕入から工事、販売に関する営業までを一人で担当するため出口を意識した利益管理の徹底（目利き力）
4） 金融機関約70行以上との取引関係があること
5） 資金力、財務基盤が強固なこと

近年の業績は、コロナ禍での落ち込みからも脱却して成長軌道に乗っている。投資用不動産と居住用不動産が年によって主役が異なるが、バランス良く補完しながら成長してきた。2025年12月期は、投資用不動産、居住用不動産ともに好調に推移した。

エリア別の販売動向では、同社は首都圏に集中してきた経緯から大半が首都圏での販売であるが、2025年12月期は地方都市の拠点整備を進めてきたことから、地方エリアの販売（不動産買取再販事業のみ）構成比が前期の5.3%から9.0%に大きく伸びた。地方エリアの中では、大阪支店などの大都市圏の販売が特に多いという。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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