平和ＲＥ Research Memo（7）：内部留保還元や内部成長を強化し、分配金目標の達成と投資主還元の向上を目指す

*11:07JST 平和ＲＥ Research Memo（7）：内部留保還元や内部成長を強化し、分配金目標の達成と投資主還元の向上を目指す ■投資口価格の状況

平和不動産リート投資法人<8966>の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、2020年3月にコロナ禍に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い大きく下落した。その後、景気回復期待から投資口価格は大きく回復したものの、最近は米国の長期金利上昇や国内株式市場の活況に加え、大口投資家として同REITの右肩上がりの配当を高く評価している毎月分配型投資信託が新NISAの対象外となったことで、投資口価格は横ばい～下落傾向で推移した。しかし、足元では、国内株に対する出遅れ感や内部成長強化の方針が好感され、上昇傾向に転じている。長期的な視点では、2009年10月のスポンサー変更以降、東証REIT指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は大きく上昇し、投資家の評価の高さを示している。

「NEXT VISION II+」では、「投資主還元の強化」を重点戦略の柱の1つに掲げている。「潤沢な内部留保の還元」「フリーキャッシュの活用」「流動性の向上」「含み益の顕在化」などを目指す。具体的には、「潤沢な内部留保」を将来の分配金支払い原資として還元するほか、「フリーキャッシュの活用」による物件取得や借入金返済を通じて分配金の巡航水準を高め、十分な余剰資金があり効果が大きいと判断した際には自己投資口の取得を実施する。また、Global Indexの組入やAA格への向上により「流動性の向上」を目指す。さらに「含み益の顕在化」については、資産入替によって実現益を創出し、ポートフォリオの質の改善とともに実現益を内部留保の拡充及び分配金向上に活用する。実際、2025年11月期には17期連続での譲渡益を計上し、含み益の顕在化による投資主還元の強化を進めた。また、2025年11月期からは賃料収入年成長率5%を新たな目標に内部成長の強化を図り、分配金4,200円の目標達成に向けた取り組み加速につなげた。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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