プロパスト Research Memo（4）：デザイン性と低コストを両立し、同社の業績をけん引する主力事業

*13:04JST プロパスト Research Memo（4）：デザイン性と低コストを両立し、同社の業績をけん引する主力事業 ■賃貸開発事業

1. 事業概要
プロパスト<3236>の賃貸開発事業は、首都圏を中心に用地取得から中規模賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、期間としては2年程度の中期プロジェクトである。同社は首都圏エリアを中心とした立地かつ最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40～100坪程度の土地に1プロジェクト15～30戸程度の賃貸マンションを建設する。そして、利便性の高い物件を一時的に自社保有し、同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行っている。賃貸付け後は外部環境を勘案しながら、投資物件として売却時期を検討する。売却価格は、最近では1プロジェクトで1,000百万円以上が増えてきている。都心の資産価値が高い優良物件に特化した戦略が奏功しているようだ。

売却先は、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する首都圏及び地方の国内富裕層が多い。さらに、最近は円安効果もあって海外投資家も増えている。また、個人富裕層の購入に加えて、大型物件に対しては投資ファンドやワンルーム業者の購入も多い。投資家ニーズにマッチする物件を供給していることが、賃貸開発事業が好調の理由と言えるだろう。

2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで、最終的には投資家や投資ファンド向けに売却を行う。

コンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで低コストを実現している。外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なわない工夫もしている。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。比較的近年にスタートした事業ではあるものの、今では戦略的に重要な位置付けとなっている。視覚的に訴求するような資料を作成し提案に使用しているが、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りも明記しており、仲介会社からも評判が良い。

3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおりである。
(1) ハーモニーグラシア代々木（東京都渋谷区代々木、2020年12月竣工）
(2) コンポジット高輪（東京都港区高輪、2024年6月竣工）
(3) グランジット東大前（東京都文京区西片、2024年3月竣工）
(4) グランジット西蒲田（東京都大田区西蒲田、2024年3月竣工）
(5) tocotama terrace 池上（東京都大田区池上、2024年7月竣工）
(6) ファーストクラス北参道（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2024年8月竣工）
(7) ハーモニーグラシア蒲田（東京都大田区西蒲田、2021年9月竣工）
(8) グランジット両国（東京都墨田区緑、2024年8月竣工）
(9) コンポジット渋谷本町（東京都渋谷区本町、2024年8月竣工）
(10) コンポジット経堂（東京都世田谷区経堂、2024年7月竣工）
(11) コンポジット糀谷（東京都大田区西糀谷、2024年10月竣工）
(12) グランジット大崎（東京都品川区西品川、2024年10月竣工）
(13) コンポジット蒲田ウエスト（東京都大田区西蒲田、2024年9月竣工）
(14) コンポジット大森（東京都大田区大森北、2024年11月竣工）
(15) コンポジット蒲田テラス（東京都大田区蒲田、2024年10月竣工）
(16) グランパセオ蔵前（東京都台東区蔵前、2024年12月竣工）
(17) コンポジット渋谷初台（東京都渋谷区初台、2025年2月竣工）
(18) グランジット秋葉原（東京都千代田区外神田、2025年3月竣工）
(19) コンポジット大井町ヒルトップ（東京都品川区東大井、2025年3月竣工）



■バリューアップ事業

リニューアル工事で既存建物の付加価値を高めながらも、短期間で売却し、市場変動リスクを低減

1. 事業概要
バリューアップ事業は、1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換等によって効率的にリニューアル工事や、賃料の見直しや居住率のアップを目的として、不動産の賃貸を支援するリーシング活動を行うことにより、収益性を向上させて、既存の建物の付加価値を高めたうえで、1プロジェクト当たり500～1,000百万円で再販する。最近では、ほぼ新築の物件を購入し、リーシングをしたうえで売却するケースもある。売却先は主に国内外の富裕層である。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る事業であるため、市場変動リスクが小さい。他社物件をリーシングして売却するケースが多いうえ、コストは固定して売価に反映するため、最近の建築コスト上昇の影響はない。

2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対する改修工事により効果的に付加価値を高め、資産価値の向上につなげている。

3. 実績例
最近の実績例は、以下のとおりである。
(1) 天神町プロジェクト（東京都新宿区）
(2) 山吹町2プロジェクト（東京都新宿区）
(3) 下丸子プロジェクト（東京都大田区）
(4) 八雲2プロジェクト（東京都目黒区）
(5) 浅草橋8プロジェクト（東京都台東区）
(6) 下馬プロジェクト（東京都世田谷区）
(7) 下目黒3プロジェクト（東京都目黒区）
(8) 西巣鴨3プロジェクト（東京都豊島区）
(9) 大塚4プロジェクト（東京都文京区）
(10) 代々木7プロジェクト（東京都渋谷区）
(11) 日本橋箱崎町2プロジェクト（東京都中央区）
(12) 高田馬場4プロジェクト（東京都新宿区）
(13) 新蒲田プロジェクト（東京都大田区）
(14) 東馬込2プロジェクト（東京都大田区）
(15) 千駄ヶ谷8プロジェクト（東京都渋谷区）※区分建物
(16) 小山2プロジェクト（東京都品川区）
(17) 中野2プロジェクト（東京都中野区）
(18) 中里プロジェクト（東京都北区）

4. バリューアップ事例
バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）では、同社が物件を購入した時点で屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工し、ビルの資産価値を高めている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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