美樹工業 Research Memo（6）：兵庫県南西部を中心に住宅事業を展開

*12:56JST 美樹工業 Research Memo（6）：兵庫県南西部を中心に住宅事業を展開 ■美樹工業<1718>の事業概要

3. 住宅事業
住宅事業は、子会社のセキスイハイム山陽とリブライフが展開している事業で、旧 住宅事業及び住宅事業に紐づく旧 不動産賃貸事業などが含まれる。主力のセキスイハイム山陽が兵庫県南西部（上郡～姫路～播磨町）を地盤に、積水化学工業のユニット住宅「セキスイハイム（鉄骨系ユニット住宅）」及び「セキスイツーユーホーム（木質系ユニット住宅）」の販売・設計・施工管理、内装・外装のリフレッシュや、建物の用途や利用目的を一新するリデザインまでを含むユニット住宅のリフォーム事業を展開している。リブライフでは、兵庫県全域を対象に本格木造注文住宅「リパーロ」の販売・設計・施工管理を行っているほか、兵庫県南部でセンチュリー21の代理店として不動産の販売・管理・管理業、及び家庭の味で食生活をサポートするレストラン「まいどおおきに食堂」のFC店などを展開している（レストランについては業態が異なるため、住宅事業でなくその他に含まれる）。

セキスイハイム山陽は設立から50年以上が経過し、兵庫県下の販売エリアで10,000戸以上の住宅販売実績を誇るが、人口減少により新築着工戸数が長期減少傾向にあるなど環境は厳しい。しかし、環境に反して好評の大型分譲地の開発やリフォーム、メンテナンスに注力することで業績の安定化を図っている。


広い事業領域とワンストップ対応という総合性に強み

4. 収益の特徴と強み
収益の発生は、案件で大きく異なるが、建設事業では受注から完工までの期間がざっくり1年、ゴミ処理場や再開発などの大型案件になると2年以上ということになり、大きな案件ほど総額は大きくなるものの繰越工事となりがちである。一方、設備事業は数ヶ月で終了するため、相対的に期内に売上高が計上することが多くなる。進行基準（1,000万円以上の案件）を採用しているため、完成前でも幾分かの売上高は計上できるが、進行が遅れると期をまたいで売上計上が遅れるリスクがある。契約形態は、建設工事や土木工事では同社がゼネコンという立場になることが多く、ガス事業や設備工事は同社が業者として作業を請け負うことが多い。一般にゼネコンとしての立場のほうが収益的に有利になるが、ガス事業は大阪ガスがメインのため長年の実績から比較的安定した収益を得ている。なお、賃貸収益マンションは、ワンルームなど賃貸マンションを建設し入居者を決めた（付加価値を付けた）うえで、投資ファンドなどに売却し収入を得ている。低金利下における人気の投資手法となっているため、よりニーズが高い東京へ進出したことに対する期待は大きい。

住宅事業は、もともとセキスイハイム山陽のみで展開し、分譲や建て替えによる収益をメインとしていたが、販売エリアが播磨町から西に限定されており、競争は建設事業以上に激しく収益性は厳しい状況が続いている。しかし戸建て販売以外の事業が順調で、特に同社所有地をカー用品専門店やスーパーマーケットに貸す賃貸収益は安定した収益となっており、テナントが撤退してもほかの商業施設や工場への転用によって再収益化することはさほど難しくないと思われる。

同社には、他社にない広い事業領域を持ち、土木から建築、設備までワンストップで対応できる総合性という強みがある。このため非常に打ち手が多く、様々な物件や要望に沿う分厚く複合的な提案営業が可能となる。そのうえ、顧客にさらに幅広い選択肢を与えたり、様々な業者を紹介したりすることができるので、顧客の信頼や実績につながりやすい。兵庫県の建設業界は低価格競争が激しいが、こうした提案営業を得意として収益性を重視しているため、無理して低採算案件を受注しないという方針にもつながっている。なお、競合他社が低価格で案件を受注しても、往々にして追加工事の発生によってコストアップすることが多いようだ。ガス事業では、長年の実績から、大阪ガスとの取り組みが安定した収益基盤となっていることが強みと言える。住宅事業に関しては、住宅販売の収益性が厳しいのは事実だが、賃貸収入で業績をカバーできるうえ、分譲区画数を確保できている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）

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