平和ＲＥ Research Memo（5）：3つの強化により、投資主価値の最大化に取り組む（2）

*13:05JST 平和ＲＥ Research Memo（5）：3つの強化により、投資主価値の最大化に取り組む（2） ■平和不動産リート投資法人<8966>の中長期の成長戦略

3. 内部成長戦略
内部成長戦略では、「高稼働率の維持・向上」「賃料増額に向けた取り組み」「付帯収入増加と費用削減」「戦略的な「攻め」の資金活用」を運用方針としている。「高稼働率の維持・向上」としては、スポンサーやPM（プロパティ・マネジメント）会社と連携し適切かつタイムリーなリーシング施策の実施によるテナント需要の取り込み、良質な運営・管理、CS（顧客満足度）対応施策によるテナント退去の防止、ダウンタイム（空室期間）の短縮などを目指す。「賃料増額に向けた取り組み」としては、テナント入替時及び契約更改時における賃料増額や是正を推進する。「戦略的な「攻め」の資金活用」としては、潤沢なフリーキャッシュ及び内部留保の活用によるポートフォリオのブラッシュアップ戦略によって内部成長スピードを加速、バリューアップ工事により需要を喚起してインフレの影響を賃料に転嫁しやすい環境を醸成、先行投資により将来キャッシュ・フローの創出、獲得したキャッシュ・フローをポートフォリオのブラッシュアップへ循環投資、内部成長によるROAの向上を通じたEPUの持続的成長などを目指す。特に「戦略的な「攻め」の資金活用」は、「NEXT VISION II+」の数値目標達成のための重要な戦略との位置付けであり、この戦略の推進によって分配金向上への+αの効果を生み出す計画である。

オフィスの期中平均稼働率は、市場平均を大きく上回る98%台で安定的に推移しており、2024年11月期には98.7%と引き続き高水準を維持した。埋め戻しに際しては、フリーレント付与月数の短期化に加え賃料増額も同時に実現できており、オフィスにおける賃貸需要の厚さが確認される。2024年11月期は4期連続での賃料増額改定をし、期当たり約35百万円の賃料増額で着地した。さらに、新規取得物件の賃料ギャップ（市場賃料との乖離）解消、神戸・原宿の商業店舗の入替による賃料ギャップ解消が、2025年5月期以降の増額改定金額に大きく貢献する見通しだ。コロナ禍で一時停滞していたテナントの動きは徐々に活発化してきており、特に同REITの主要顧客は中小事業者が中心であるため、テレワーク促進などによる退去の動きは見られていない。

レジデンスにおいては、2024年11月期の期中平均稼働率は96.7%で、バリューアップ工事の影響もあり期中平均稼働率が若干低下したが、引き続き安定トレンドを維持している。5月期は3月末を含む繁忙期（5月期は入学、卒業や就職などが重なる3～4月を含むため繁忙期になる）であるが、11月期は非繁忙期に当たる。また、投資エリア別には、保有物件が集中する東京圏を中心に、リーシングは好調に推移している。コロナ禍が終わり、再び都市部に人が流入している。オフィスではテナントが原状回復後に引き渡すため期中平均稼働率が高いが、レジデンスでは入居者の退去後にオーナーが工事をするため、現在の期中平均稼働率は上限に近い水準だ。2024年11月期には入替賃料・更新賃料いずれも増額で改定し、賃料収入は22百万円強の増加となった。また、礼金取得率は前期より引き続き50%を超え、安定したリーシング環境が続いている。更新率についても80%前後の水準で推移しており、ポートフォリオの安定化に寄与している。しかしながら、市場の賃料急上昇に伴い賃料ギャップが拡大していることから、これを解消して将来の賃料上昇につなげる計画である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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