FJネクHD Research Memo(3):業界内でのポジションを生かした信用力、財務力、情報量に強み(1)
1. 成長モデル
FJネクストホールディングス<8935>の成長モデルは、資産運用型マンション市場そのものの拡大と業界シェアの維持及び向上の2つの要因がドライバーとなる。すなわち同社の成長性は、首都圏における資産運用型マンション市場の発展、同社の優位性の発揮の両面で捉えることが重要である。また主力事業に付随する「不動産管理事業」が、積み上げ型のストックビジネスとして収益の下支えとなっているところにも特長がある。
最近では、中古マンションの取引を拡大しており、2023年3月期には1,613戸を販売した。創業40年超の社歴と、それにより数多くの顧客を抱える同社では、購入後のアフターフォローも重要と考えている。ポートフォリオの見直しなど顧客のニーズをいち早く吸い上げ適切なアドバイスをすることで、顧客から仕入れを行うこともある。また、同社が開発したマンションは分譲後にグループ会社において適切な管理をすることで資産価値を維持し、仕入れたマンションは特段のバリューアップをせず、即座に販売することが可能な体制となっている。このように、購入後のアフターフォローやマンションの資産価値を維持する管理業務といった同社グループの総合力と顧客層の厚みが中古マンション事業の拡大に寄与し、それが同社の強みの1つとなっている。
ファミリー層向けのマンションの開発及び販売※も積極的に手掛けている。同社の主力事業は、あくまでも長期保有を前提とする資産運用型マンションの提供であるが、これまで培ってきた経営資源(財務基盤や情報力など)を生かせる分野への展開は、リスクを抑えながら業績の上乗せが期待でき、収益構造に厚み(経営の安定)をもたらす効果がある。
※ファミリー層向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」の供給実績(累計)は着実な積み上げにより2,465戸に上る(2023年3月期までの実績)。また、今後に向けても「ガーラ・レジデンス府中武蔵野台」(2024年2月竣工予定)や「ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー」(2024年3月竣工予定)など、新規プロジェクトが進行中である。
2. 資産運用型マンションの概要と今後の発展性
資産運用型マンションの今後の発展性を判断するためには、その仕組みや商品性、社会的意義を理解する必要がある。
(1) 仕組み
資産運用型マンションとは、購入者(所有者)が自身で住むのではなく、第三者に貸して家賃収入を得ることを目的としたものである。したがって、好立地であることはもちろん居住者のニーズを捉えたマンションの開発により高い入居率を確保することが、安定的な家賃収入を生み出し購入者からの信頼を集めることになる。
(2) 購入者の目的・メリット
近年の購入者は、一般的なサラリーマンが多く、将来に向けた資産運用を目的とするケースがほとんどである。住宅ローンにより購入資金を確保する一方、月々の返済は家賃収入で賄い、退職までの間に返済を完了する計画が一般的である。このため、原則として日常の生活に影響なく、長期的な視点から将来に向けた資産運用を行うことができる。また、安定的な家賃収入が老後の私的年金の役割を果たすことに加え、住宅ローンに団体信用生命保険をセットすることによる生命保険の代替や相続税対策(相続税評価額の圧縮効果)、分散投資効果など、様々な経済的メリットをもたらすところに特長がある。特に長引く低金利政策や将来の年金受給に対する不安に加えて、新たな相続税対策(基礎控除の引下げに伴う課税対象の拡大など)のニーズが資産運用型マンションへの注目を集めている。
(3) 社会的意義
資産運用型マンション事業は、主要顧客層である一般的なサラリーマンに対し長期的な資産運用機会を提供するとともに、人口回帰が進む都心エリアに良質な賃貸住宅を提供することによる社会的意義を担っている。今後も単身世帯の増加や人口の都心回帰の傾向が継続することが予想され、都心で活躍する単身者を支えるインフラの提供は益々重要性を増すものと考えられている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<SI>
香港エキスプレスセール、6月28日まで 次回いつ?早見表や買い方まとめ
ひろゆき氏が有吉弘行の週刊誌“盗撮”抗議に言及、プライバシー侵害「日本国にとってマイナス」
【川崎F】鬼木監督が語る後半戦のカギ「戦える選手を増やしたい」 ドローには「自分の責任」
吉本ピン芸人の石井ブレンドが相方募集、年齢性別プロアマ不問でユニット希望 元コマンダンテ
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
米国育ちの37歳女性タレントが提唱「エンドレス牛丼」にネット賛同「発想なかった」「いいね」
航空券が安くなるタイミングとは 国際線・国内線何日前が安い?を解説
遠野なぎこ、SNSコメ欄閉鎖を生言及「言葉に傷付いているのではなく、そういう人間が…」
マツダ「CX8」の特徴や魅力は?中古車価格も解説
【阪神】漆原大晟1死満塁ピンチ招くも併殺斬り「ゼロで終われたのはよかった」8試合連続無失点
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
霜月るな、松本人志めぐる“新証言”報道に「どうゆう事?その告発で人の人生奪ってるんやで」
22歳・元HKTタレント「最高すぎる」美バストあらわな水着姿披露「君がチャンピオン」と反響
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
粗品、“大物ピン芸人”同席の飲み拒否「その先輩おるなら行きません」情報暴露されスタジオ騒然
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
知事選辞退へずまりゅう怒り「俺を舐めるのも大概にしろよ?俺みたいな大物インフルエンサーと」
水沢アキ、6億借金から節約生活「箱根のホテル素泊まり」「24時間スタジオ1人でやっている」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
イケメンだから許される!堀北真希と山本耕史の「馴れ初め」が映画化希望するレベル
都知事選掲示板にヌードポスター ひろゆき氏「世も末」 SNSで批判噴出
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
【ネタバレ?】史実で見るキングダムの今後の展開まとめ〜中華統一までの全体像
松本人志飲み会参加セクシー女優「警察に相談しに行きました」報告「さすがにこれは酷すぎる」
![game_banner](/images/banner-game.png)
香港エキスプレスセール、6月28日まで 次回いつ?早見表や買い方まとめ
ひろゆき氏が有吉弘行の週刊誌“盗撮”抗議に言及、プライバシー侵害「日本国にとってマイナス」
米国育ちの37歳女性タレントが提唱「エンドレス牛丼」にネット賛同「発想なかった」「いいね」
【川崎F】鬼木監督が語る後半戦のカギ「戦える選手を増やしたい」 ドローには「自分の責任」
吉本ピン芸人の石井ブレンドが相方募集、年齢性別プロアマ不問でユニット希望 元コマンダンテ
航空券が安くなるタイミングとは 国際線・国内線何日前が安い?を解説
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
遠野なぎこ、SNSコメ欄閉鎖を生言及「言葉に傷付いているのではなく、そういう人間が…」
マツダ「CX8」の特徴や魅力は?中古車価格も解説
【阪神】漆原大晟1死満塁ピンチ招くも併殺斬り「ゼロで終われたのはよかった」8試合連続無失点