インテリックス Research Memo(2):リノヴェックスマンション事業を主軸に収益ポートフォリオを多様化(1)
(2) その他不動産事業
その他不動産事業には、新築分譲マンションやオフィスビル、商業ビルや開発用土地等の販売のほか、これら保有不動産に関する賃貸収入、ホテル運営、リノベーション内装工事請負※や不動産仲介手数料収入などが含まれる。また、2015年4月より事業を開始したアセットシェアリング事業や、2017年5月期の第4四半期から開始したリースバック事業も同事業セグメントに含まれている。
※リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からも、リノベーション内装工事を請負っている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なこともあり、大手不動産販売会社を含めて同業他社からの引き合いも多い。
a)アセットシェアリング事業
アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法(通称:不特法)のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長として、新築・中古を問わず良質な不動産物件を、共同所有により1口100万円単位で取得可能なこと、共同所有することで空室・滞納リスクを分散でき、安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮が可能なこと、などが挙げられる。
特に、相続・贈与対策として利便性の高い商品であることが注目されている。具体的には、実物不動産を小口化した商品のため、相続人の状況に応じて口数ごとに柔軟に遺産分割が可能なこと、不動産価格と相続税評価額との開きがあるため、キャッシュを実物不動産に組換えることで相続財産の圧縮が図れること、不動産収益を納税資金として貯蓄し、納税で必要となる分だけを分割して売却することが可能であること、などが挙げられる。
不動産物件の管理については、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。一方、投資家の期待収益率としては、分配予定利回り※で3%以上を目安として、商品を組成していく方針となっている。
※賃料収入から実際に発生する経費(管理費等)を控除した年間収入÷投資額
同事業では青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート等、様々なチャネルを通じて投資家層にアプローチし販売している。
b)リースバック事業
リースバック事業とは、ユーザーから所有不動産を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約(2年間)を新たに結び、そのまま賃貸(リース)するサービスとなる。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは所有不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けることが可能なサービスとなっており、ここ数年で市場が拡大している。
売上高としては、物件取得の際の契約手数料や賃料収入のほか、物件を売却した際には販売収入が計上されることになる。一方、費用面では物件取得時の取得税、登記費用のほか、減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルとなっていることが特徴だ。賃貸料(年利回りで6~7%)が定期的に入ってくるため、買取件数を拡大することでストック収益を積み上げ、売却時にフロー収益を獲得していくことになる。
リースバック事業は2013年にハウスドゥ<3457>が業界に先駆けて開始したサービスで、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えているものの、同社では大手不動産会社(センチュリー21・ジャパン<8898>等)との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大していく戦略となっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<SF>
クリスタルパレス鎌田、勝ち越し点の起点 ブライトン三笘との日本人対決制し公式戦7戦負けなし
【東京V】城福監督、課題の得点力に「山見の判断と技術が直結しない限り、このチームは難しい」
堂安律フル出場のフライブルク、ドルトムントに1-4完敗 堂安は奮闘、終盤に今季6アシスト目
“絶対的ピンチヒッター”東野幸治、ネットの書き込みに注文「もっと前のめりで」
押すとオヤツが出てくるオモチャで遊ぶ犬→一生懸命『理解しようとする光景』が3400万再生の大反響「覚えるの早くてビックリ」と感動
リップガーディアンから、ひんやり涼しい「冷感ティントグロス」が数量限定で登場!
熊切あさみ、“ベストな角度にドキドキ” 谷間チラリなトレーニングウェア姿が話題に!
長良グループの「夜桜演歌まつり」 最後は「宇宙戦艦ヤマト」の大合唱
ヘアメイク&フォトスタジオのパトリック大阪が、4月4日から12月31日までの期間限定キャンペーンを実施
猫に対する飼い主の『最悪の裏切り行為』4選 愛猫の信頼を失うかも…フォロー方法も紹介
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
中居正広氏、14年前に脳科学者が「女性におぼれて芸能界追放」と“予言” X騒然「すごい」
「中居正広」Xトレンド入り、第三者委員会の調査報告書にツッコミ殺到「こりゃ酷い」の声
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
有吉弘行、「感謝祭」で永野芽郁に暴走突撃の江頭2:50について“たったひと言”で言及
笠井信輔アナ、飲食店で隣席の女性に叱責され謝ったのに「自らのストレスを他人に向けて…」
「もう会えなくなるけど、こんな女がいたことも忘れないでね」ヒコロヒー“永久出禁”受け吐露
伝説のロックバンドドラマー、中居正広氏めぐるテレビ番組報道に「ハッキリ言います!」
日清食品どん兵衛CM、「アンミカ起用」で不買運動の動き
中居正広氏「ひと段落かな」B氏「動きます」女性A退職時の文面公開されX「最悪」「ヘド出る」
多部未華子(30)結婚の裏事情あまりにも恐ろしすぎると話題に!
二階堂ふみが結婚!?お相手が衝撃的過ぎてネット民「マジか・・・」
堀江貴文氏、炎上ストリートピアノ騒動に“たった5文字”で反応しX賛同多数
中居正広氏、14年前に脳科学者が「女性におぼれて芸能界追放」と“予言” X騒然「すごい」
「中居正広」Xトレンド入り、第三者委員会の調査報告書にツッコミ殺到「こりゃ酷い」の声
楽しんご、銭湯での男性へのわいせつ行為で逮捕された中孝介容疑者に“8文字”でずばり私見
【おすすめアニメ50選】完結済み!定番から最新作まで!
小澤征悦と再婚した桑子真帆アナ(34)黒い過去が流出、衝撃の過去にネット騒然
万引き逮捕の米田哲也容疑者を「ご親族かどなたか助けてあげられないのか」紀藤正樹氏「悲しい」
堺正章が60歳タレントと“禁断の”共演「確かに昔干したよ」「本気でした」激白しスタジオ騒然

クリスタルパレス鎌田、勝ち越し点の起点 ブライトン三笘との日本人対決制し公式戦7戦負けなし
【東京V】城福監督、課題の得点力に「山見の判断と技術が直結しない限り、このチームは難しい」
堂安律フル出場のフライブルク、ドルトムントに1-4完敗 堂安は奮闘、終盤に今季6アシスト目
“絶対的ピンチヒッター”東野幸治、ネットの書き込みに注文「もっと前のめりで」
押すとオヤツが出てくるオモチャで遊ぶ犬→一生懸命『理解しようとする光景』が3400万再生の大反響「覚えるの早くてビックリ」と感動
リップガーディアンから、ひんやり涼しい「冷感ティントグロス」が数量限定で登場!
熊切あさみ、“ベストな角度にドキドキ” 谷間チラリなトレーニングウェア姿が話題に!
長良グループの「夜桜演歌まつり」 最後は「宇宙戦艦ヤマト」の大合唱
ヘアメイク&フォトスタジオのパトリック大阪が、4月4日から12月31日までの期間限定キャンペーンを実施
猫に対する飼い主の『最悪の裏切り行為』4選 愛猫の信頼を失うかも…フォロー方法も紹介