不動産経営を行ううえで、知っておくべきルールや知識が存在します。
もし、知識を持たないまま不動産経営を行っても、うまく運用することは難しいでしょう。
そこでこの記事では、不動産経営の基礎知識について解説します。
不動産経営とは？
不動産経営とは、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を購入し、第三者に入居してもらうことで家賃収入が得られる仕組みを指します。
不動産経営を始めるには、まずは投資する物件探しからスタートし、物件が決まったら購入します。
物件を購入する際、自己資金で賄うことは難しいため、基本的には不動産投資ローンなどを活用して購入することが多いです。
借り入れたローンについては、金利を加算して返済する必要があります。
また、購入した物件は、管理会社に委託して管理してもらうケースが多く、その際に発生する委託費用は家賃収入から引かれます。
不動産経営では、物件の外壁や内装などの経年劣化により、突発的に修繕が必要になることもあります。
そのため、修繕費は毎月積み立てておくのが一般的です。
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不動産経営の種類
不動産経営の対象となる物件の種類は、次のようなものがあります。
物件それぞれに特徴があるため、自分にとって最適な物件を選ぶことが大切です。
ここでは、不動産経営の種類について詳しく解説します。
マンション
マンションとは、3階建て以上の集合住宅のことを指し、基本的には鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった堅固なものが多く見られます。
アパートと比べて耐用年数が長いため長期運用に向いており、入居者がいれば安定的な家賃収入が見込めるのが特徴です。
1棟マンション
1棟マンションとは、すべての部屋と共用部分を含めたマンション全体のことを指します。
1棟マンションを購入する場合は多額な資金が必要になりますが、もし満室にすることができれば大きな収入を得られるチャンスがあります。
区分マンション
区分マンションは、マンションにある複数の部屋のうち1室または数部屋のことを指します。
少額でも投資でき、部屋数が少ないため空室が埋まりやすいというメリットがあります。
アパート
アパートは、2階または3階建て以下の集合住宅を指し、木造や軽量鉄骨造の建物が多く見られます。
マンションと同じく、安定的な家賃収入や節税効果が期待できるのが特徴です。
一戸建て
一戸建てには法的定義はありませんが、一般的には独立した1棟の住宅を指すことが多いです。
一戸建ては、家族で入居する場合が多いため、安定的な収入が見込めます。
また、初期費用がアパート・マンション経営より安く抑えることができるのが特徴です。
アパート経営とマンション経営の違いは？
不動産経営において、代表的なのがアパート経営とマンション経営です。
アパート経営とマンション経営は、ターゲットが異なるということもあり、それぞれ次のような違いがあります。
アパート経営とは？
アパート経営とは、所有する土地にアパートを建てて、アパートの部屋を第三者に賃すことで家賃収入を得る投資方法です。
経営方法は大きく分けて、次の2つがあります。
家賃の徴収や入退去者管理などを自分で行うと手間がかかるため、委託費用を支払って管理会社に委託するケースが大半です。
マンション経営とは？
マンション経営も基本的にはアパート経営と同様で、所有する土地にマンションを建てて、第三者に貸し出して賃料収入を得る仕組みです。
マンション経営には、次のようなパターンがあります。
一室だけ購入する場合は、マンション一棟を建築して所有する場合と比べて初期費用が安く抑えられるという特徴があります。
不動産経営で得られる収入
不動産経営で得られる主な収入は、家賃収入です。
家賃収入は、保有している物件の入居者から得ることができ、満室に近い状態であれば黒字経営が見込めるでしょう。
他にも、敷金礼金や修繕積立金、管理費なども収入として見なすことができます。
また、不動産経営では売却益も重要な要素です。
売却益とは、保有している不動産を売却した際に得られる収入を指し、もし購入金額より高い金額で売却できれば、より多くの収入が見込めます。
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不動産経営で必要となる経費
不動産経営では、どうしても必要となる経費が発生します。
主な経費としては、次のようなものがあります。
共用部分の光熱費
マンションやアパートの場合、部屋だけでなく入居者が共同で利用する設備などもあります。
例えば、コインランドリーや自動販売機を設置した際、このとき発生する光熱費は経費として計上できます。
定期清掃費
マンションやアパートにおける共有部分の清掃や、空き部屋の清掃を行うためにかかる費用についても、経費として計上可能です。
管理会社への賃貸管理料
物件の管理は、基本的に管理会社に任せることが多いです。
このとき、管理会社には賃貸管理料を支払う必要がありますが、賃貸管理料についても経費扱いにできます。
修繕費
外観や内装に付いた傷などを補修したり、共有部分で使用しているエレベーターなどを修理することがあるでしょう。
修理などでかかった費用については、問題なく修繕費として計上できます。
火災保険料
物件で火災や地震が発生した際の備えとして、各種保険に加入することが多いです。
火災保険料や地震保険料についても、経費として計上できます。
原状回復費
退去者が出た場合、入居前の状態に戻すため、クリーニングを行ったり部分的な補修を行ったりすることがあります。
このときかかった費用は、現状復帰費として計上できます。
仲介手数料や広告料
物件の契約が成立したタイミングで仲介手数料、入居者を募集した際には広告費がそれぞれ発生します。
仲介手数料や広告料についても、経費計上が可能です。
不動産経営にかかる税金
不動産経営を行う際は、次のような税金がかかります。
| 種類 | 税金の名称 |
|---|---|
| 自動的に課税されるもの （土地や建物の価値に応じて課税される） | 固定資産税 都市計画税 |
| 確定申告を行って課税されるもの （利益に対して課税される） | 所得税 住民税 事業税・消費税 （一定要件を満たした場合のみ） |
所得税や住民税は、経費を計上することで節税を図ることが可能です。
不動産投資を行う際は、かかる費用として税金もしっかりと見込んで運用するようにしましょう。
不動産経営の基礎知識を身に付けよう！
不動産経営を行う際は、今回紹介した知識が最低限必要となります。
特に、確定申告時にどれだけ経費を計上できるかが重要です。
不動産経営を検討している方は、今回紹介した知識をしっかり身に付けておきましょう。
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