不動産投資を行ううえで重視したいのが、収支を示す指標の一つである利回りです。
利回りを意識した取引を行うことによって、安定した収益を得られるかどうかを判断できます。
では、不動産投資における利回りとは、どのようにして算出できるのでしょうか？
この記事では、不動産投資の利回りについて詳しく解説します。
不動産投資の利回りとは？
不動産投資における利回りとは、物件価格に対して1年で得られる収入や利益の割合を示しています。
不動産投資は高額であるため、投資先を決定する一つの指標として利回りが用いられることが多いです。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があるため、自分の投資計画に合った利回りを用いるようにしましょう。
各利回りの詳細は、次の通りです。
表面利回り
不動産投資の利回りにおいて、目にする機会が多いのが表面利回りであり、不動産会社で提示されることが多いです。
表面利回りは、次の計算式を用いることで算出できます。
例えば、物件購入価格が3,000万円、家賃設定が月々15万円の場合、年間の合計家賃収入は180万円です。
実際に計算式を使って算出すると、次のようになります。
実質利回り
利回りにおいて、より正確な数値を把握したいという場合は、実質利回りを使用します。
実質利回りは、物件価格と年間家賃収入だけでなく、物件の購入や不動産経営に必要な経費を考慮して算出されます。
物件購入と不動産経営の経費は、次のようなものがあります。
| 物件購入のための経費 | 不動産経営の経費 |
|---|---|
| 印紙税 ローン事務手数料 登記費用など | 各種税金 保険料 管理修繕積立金 空室損失費用など |
また、実質利回りは次の計算式で算出することができます。
実質利回りは、表面利回りと比ベて不動産経営の実態に即した計算ができるため、複数の物件を比較検討するときに役立ちます。
一方で、年間の運営経費を厳密に想定することが難しいというデメリットもあります。
不動産投資の理想の利回りは？
不動産投資では、建物の種類によって理想の利回りがあります。
建物の種類ごとの理想の利回りは、次の通りです。
| 種類 | 理想の利回り |
|---|---|
| 戸建て（新築） | 5～6％ |
| 戸建て（中古） | 6～8％ |
| マンション（新築） | 3～4％ |
| マンション（中古） | 7～10％ |
| 土地 | 5～20％ |
一般的には、戸建てよりもマンションのほうが利回りが高い傾向があります。
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不動産投資の利回りの相場一覧
利回りは、エリアによって相場が若干異なります。
ここでは、各エリアの表面利回りの相場について解説します。
首都圏
首都圏は、日本経済の中心地であると同時に、居住地や観光地としても人気を集めています。
しかし、物件の費用が高い傾向があるため、利回りとしては7％前後となることが多いです。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 首都圏 | 約7% | 約8% | 約7% |
北海道
北海道は、全国的に見ても利回りが高いエリアとして有名です。
観光資源が充実しており、また広大な土地があるという点も見逃せません。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 北海道 | 約12% | 約12% | 約9% |
東北
東北も、北海道に匹敵するほどの利回りを誇るエリアです。
仙台を筆頭とする地方都市は、今後の発展も見込まれています。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 東北 | 約13% | 約11% | 約10% |
甲信越・北陸
全国の中で、最も高利回りを期待できるのが甲信越・北陸です。
北陸新幹線の開通以降、特に富山県や石川県に注目が集まるようになり、多くの企業が北陸に本社を移転するなどの流れが続いています。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 甲信越・北陸 | 約17% | 約13% | 約11% |
東海
東京と京都・大阪の中間に位置している東海は、昔から交通の要衝として栄えています。
また、トヨタ自動車など世界的な企業も多くあり、投資の対象としても人気が高いです。
利回りは首都圏より若干高く、9％を超えるケースが多く見られます。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 東海 | 約9% | 約9% | 約9% |
関西
大阪府を中心とする近畿は、人口や経済規模において首都圏に次ぐ規模を誇ります。
また、有名な観光名所が多いのも特徴であり、地価が上昇している状況です。
利回りは首都圏とほぼ同等で、8％強となっています。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 関西 | 約8% | 約10% | 約8% |
中国・四国
中国・四国は、広島県を筆頭として魅力的なエリアが多いです。
九州や関西と比較しても、高い利回りが期待できます。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 中国・四国 | 約14% | 約12% | 約11% |
九州・沖縄
九州・沖縄エリアは、特に沖縄県がリゾート地として高い人気を集めています。
また、東名阪と比較して高めの利回りなのが特徴です。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 九州・沖縄 | 約10% | 約9% | 約9% |
不動産投資の利回りに関する注意点
ここでは、不動産投資の利回りについて、注意すべき点を解説します。
「高利回り＝優良物件」ではない
利回りは、数値が高いかという点に注目しがちですが、高い利回りであっても優良物件とは言い切れません。
表面利回りを算出する際は、年間収入家賃収入の合計と購入価格が用いられますが、表面利回りが相場よりも高い物件では、家賃が高く設定されている、もしくは物件価格が安く設定されている可能性があります。
家賃が高すぎる場合は、入居者を集めることが難しくなるでしょう。
物件価格が安い場合は、築年数が古かったり、修繕が必要だったりする可能性があります。
物件は、高い利回りだけを重視して選ぶのではなく、なぜ高利回りになっているのか、しっかり確認しておきましょう。
経営判断の際は実質利回りで計算される
表面利回りは、実際に経営に直結する指標になるとは限りません。
経営を判断する際は、実際にかかる経費などを正しく計算に反映させた実質利回りを用いることが重要となります。
利回りだけで判断をするのは危険
利回りは確かに重要な指標ではありますが、利回りだけで善し悪しを判断するのは危険です。
例えば、表面利回りで算出すると、不動産投資にかかるコストを見逃してしまう可能性があります。
また、高利回りはハイリスク・ハイリターンとなる傾向にあり、リスクを抑えて取引したいという方にとっては向きません。
利回りだけでなく、他の要素も加味して投資の可否を判断してください。
年数とともに利回りは低下する
一般的に、築年数が経過すればするほど、利回りは低下することが多いです。
これは、築年数の浅い物件に住みたいというニーズが多いことと、物件が劣化していくためです。
家賃だけ見ても、築年数が3～10年の物件は最も賃料が下落しやすく、その後は安定する傾向にあります。
もし、新築で高い利回りであったとしても、利回りが大幅に下がることを見込んでおく必要があります。
利回りをいかに維持できるかが重要
利回りは年々低下していく傾向がある中で、如何に利回りを維持できるかが重要です。
主に、利回りを維持する方法としては、次のような方法があります。
資産価値だけでなく、家賃の価格変動も把握したうえで最適な物件を選べるかが重要となります。
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不動産投資の物件選びには利回りもチェック！
不動産投資において、物件を選ぶ際は利回りをチェックすることが重要です。
基本的に、高利回りの場合はハイリスク・ハイリターンとなるために、一概に利回りが高いからといって優良物件とは言い切れません。
それでも、一つの指標として利回りに注目し、物件を選ぶようにしましょう。
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