C&W、2022年Q2の東京オフィス市況 エリア別の空室動向は二極化

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グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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2022年第2四半期 市況
需給
年内の新規供給が限られているものの、移転取引の多くは面積縮小を伴い、オフィス需要回復は弱含みしている。このため、都心5区グレードAオフィスの空室率は前年同期比0.4pp上昇し3.4%となった。今後はサブマーケット別空室面積と募集面積の大きな乖離に注目していきたい。引き続き新橋・汐留エリアの空室率が15.0%と最も高いが、先行指標となる募集面積率は2021年8月の27％をピークに18％台近辺で推移。募集賃料も前年同期比2.6％減にとどまり、ビルオーナーは賃料減額の幅を絞り始めている。また、都心へのアクセスに劣る晴海・勝どきや北品川・東品川などの湾岸エリアでは募集面積が35％近辺まで大幅に増加した一方、質の高い新築ビルが集積する虎ノ門・神谷町エリアの募集面積率は2.3％と渋谷を約0.7pp下回った。

賃料
都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比4.2%減少し34,258円となった。 23年以降の大型供給を見据えた大型ビルを中心に、賃料減額の傾向が強まっている。さらには、水面下での実質賃料の減額幅が広がりつつあり、価格競争力に欠ける晴海・勝どきを含む湾岸エリア、新宿東口エリアなどでは6か月以上のフリーレントも見込まれるようになった。

アウトルック
•賃料は下落傾向：移転面積は増加傾向にあるものの、成約面積が小規模な移転事例が多く、コロナ禍で増加した既存ビル内の空室面積が吸収されない見通し。賃料水準は、今後2年間で６%台を目処とした下落が見込まれる。また、少なくとも2025年までは賃料下落サイクルが続くことを弊社では見込んでいる。このため、ビルオーナーにはテナント確保を視野に入れたより柔軟な期間、賃料設定、賃貸条項の交渉を推奨する。

•エリア別の空室動向は二極化：都心5区の今後2年間の空室率は5%台を目処とした緩やかな上昇を見込む。ただし、エリア別空室率には既に相応の格差が生じており、賃料を減額しても空室が埋まらない事例も増加している。外資系企業の減床の影響が大きい六本木エリアなどでは、賃料減額の影響を抑制するために、テナントの契約期間の短期化も増加傾向にある。テナントには買い手市場としての位置づけと借換時の賃料下落の可能性を踏まえたうえで、早めの移転計画の開始を推奨する。

•バリューアッド戦略も増加へ：割安な賃料設定を見込んだ湾岸エリアなどでは、売買取引が増加している。同エリアは、元々工業用地であったため大型ビルが多く、省人化の進むミドルオフィス機能を担うテナント比率も高いため、空室率が高止まりするエリアである。しかし、コアプラス戦略の自社ビルのセールス・リースバックや改修に伴うリース収益の改善などにとどまらず、オフィス賃料を上回る賃料を用途転換で実現するバリューアッド戦略等でさらなる超過収益を実現していくことも十分可能と考える。

 
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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（ニューヨーク取引証券所：CWK）は、オキュパイヤーとオーナーの皆様に有意義な価値をもたらす世界有数の不動産サービス会社です。約60カ国400拠点に50,000人の従業員を擁しています。プロパティー・マネジメント、ファシリティー・マネジメント、プロジェクト・マネジメント、リーシング、キャピタル・マーケッツ、鑑定評価などのコア・サービス全体で、2021年の売上高は94億ドルを記録しました。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。