ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（9）：「リアル（住まい）×テクノロジー」を成長基盤として、事業拡大を進める
FISCO 2023年03月17日 14:39:00
*14:39JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（9）：「リアル（住まい）×テクノロジー」を成長基盤として、事業拡大を進める ■property technologies<5527>の中長期の成長戦略
成長戦略の基本戦略は中古住宅再生事業のさらなる拡大である。「リアルビジネス」の成長をベースに「SaaSビジネス」で仲介会社経由の取り扱い社数を拡張して、「KAITRY」を日本最大のiBuyerプラットフォームへと成長させることを打ち出した。同グループは戦略実現に向けて、さらなる取引仲介会社拠点の拡大による取扱物件の増加に取り組む。また、「KAITRY」の認知度を上げるべく広告宣伝活動を積極的に推進していくことで、事業成長を加速化させる。
また、地方マーケットへの進出、リアルビジネスとSaaSビジネス間での情報循環など、他社にはない独自の仕組みが多数存在している。これらの仕組みも中長期ではサービスがバージョンアップされ、事業領域の拡大を目指し取り組む。その結果、経営ミッションである「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来の実現を目指していく方針となっている。
(1) AI活用の深化による競争力アップ
(a) 価格査定のレベルアップ
査定精度の強化に取り組む。これまでの「B to B」ビジネスで獲得してきた大量の査定結果・実績を継続してAIにモデル学習させる。グループは年間20,000件を超える査定を行っているため、データが蓄積される量に競争優位性がある。今後も、この優位性を維持すべく、機械学習を進め、査定精度を継続的に強化していく。iBuyerの本格稼働に耐えうる精度の実装を進め、事業の成長を着実に行う。もう1つの事業である戸建AI査定展開する。開発要望が多い機能であるため、2023年2月に実装済である。
(b) 販売最適化
AIを活用した物件販売の新たな仕組みを開発中である。仕入れた時点の想定から外れた物件からも、収益が獲得できる仕組である仕入れた物件を「計画通り」「計画以上」「計画未満」に分類する。計画から外れている物件へAIスコアリングモデルをかける。モデルには「人口動態」「価格の時系列推移」「間取り」「反響」「案内」など各種要素が実装される。このモデルを用いて、最適な販売方法を選択する。販売時において、「価格を維持する」「値下げをして早く売る」「投資物件として販売する」など最適な販売方法を論理的に選択することを目指すものである。
(2) ビジネス機会の拡大
(a) B to C市場（エンド顧客）への本格参入
「B to B」取引で蓄積してきた大量の査定結果と実績をAIに査定させることにより、査定技術をステップアップさせる。個人顧客の不動産市場への参加を促進させるべく、iBuyerプラットフォーム「KAITRY」の拡大を目指す。年間20,000件超の査定実績にAI査定を掛け合わせ、「B to C」も含めた市場創出を本格化する。「B to C」市場は規模が大きく、同グループの成長が展望できる可能性を秘めている市場である。中古住宅（中古マンション）の「B to B」領域の市場規模は約6,300億円※1（2021年度）である。一方、「B to C」領域である中古マンション市場は2.3兆円※2（2021年度）となっており、大きな開拓余地が残されている。
※1 リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2022年」及び東日本不動産流通機構／レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計
※2 東日本不動産流通機構／レインズの成約価格
(b) 対象物件拡張によるターゲット拡大
中古マンション再生のノウハウを生かし、今まで扱ってこなかった物件も取り扱い対象とする。具体的には、投資物件に対して投資に最適な居住の再生を行う、戸建物件の再生、非居住物件をレンタルスペースなどに転用する、などである。これにより、同グループの対象としていた顧客層を広げ取り込んでいく。
(c) 仲介会社経由ビジネスの拡大（SaaSビジネス）
不動産仲介会社からの要望を受ける形でリリースした「HOMENET Pro」は、業務効率化のみではなく、新規顧客の取り逃しの防止、経験のない営業マンの早期即戦力化という効果がある。一般顧客向けにリリースされている「KAITRY」にも同様の効果が見込める。このプラットフォームのターゲットユーザーを不動産業者や士業にも設定し、ストックビジネスの安定的な成長を図る。この取り組みによる顧客拡大の裾野は広い。不動産会社で勤務する従業員と弁護士・税理士事務所で勤務する従業員を合わせて136万人のマーケットを対象としている。同社のサービスは認知度がマーケットに浸透していないところが課題として挙げられるが、今後の計画ではTV CMなどを使い、継続的に情報発信をしていく取り組みを行う。
(d) 顧客LTV（Life Time Value：ライフタイムバリュー）最大化へ
同社の事業領域が多岐にわたることから、それらのノウハウを生かして様々なフェーズで顧客サポートを提供できるようにしていく。住宅の購入・リノベーション、マンションの売却、戸建物件の住み替えなど、顧客の要望に応じて同グループサービスの利用を提案する。その結果、既存顧客のサービス利用の満足度を上げることで、生涯にわたるサポートができる取り組みを推進する。また、会員サービスとして、同グループのオーナーズクラブの会員10,176人（2022年11月末）に対して10年間の修理・保証サポートや旅行やレジャーなど暮らしを豊かにする様々な特典サービスを提供している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 石灰達夫）
＜SI＞
成長戦略の基本戦略は中古住宅再生事業のさらなる拡大である。「リアルビジネス」の成長をベースに「SaaSビジネス」で仲介会社経由の取り扱い社数を拡張して、「KAITRY」を日本最大のiBuyerプラットフォームへと成長させることを打ち出した。同グループは戦略実現に向けて、さらなる取引仲介会社拠点の拡大による取扱物件の増加に取り組む。また、「KAITRY」の認知度を上げるべく広告宣伝活動を積極的に推進していくことで、事業成長を加速化させる。
また、地方マーケットへの進出、リアルビジネスとSaaSビジネス間での情報循環など、他社にはない独自の仕組みが多数存在している。これらの仕組みも中長期ではサービスがバージョンアップされ、事業領域の拡大を目指し取り組む。その結果、経営ミッションである「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来の実現を目指していく方針となっている。
(1) AI活用の深化による競争力アップ
(a) 価格査定のレベルアップ
査定精度の強化に取り組む。これまでの「B to B」ビジネスで獲得してきた大量の査定結果・実績を継続してAIにモデル学習させる。グループは年間20,000件を超える査定を行っているため、データが蓄積される量に競争優位性がある。今後も、この優位性を維持すべく、機械学習を進め、査定精度を継続的に強化していく。iBuyerの本格稼働に耐えうる精度の実装を進め、事業の成長を着実に行う。もう1つの事業である戸建AI査定展開する。開発要望が多い機能であるため、2023年2月に実装済である。
(b) 販売最適化
AIを活用した物件販売の新たな仕組みを開発中である。仕入れた時点の想定から外れた物件からも、収益が獲得できる仕組である仕入れた物件を「計画通り」「計画以上」「計画未満」に分類する。計画から外れている物件へAIスコアリングモデルをかける。モデルには「人口動態」「価格の時系列推移」「間取り」「反響」「案内」など各種要素が実装される。このモデルを用いて、最適な販売方法を選択する。販売時において、「価格を維持する」「値下げをして早く売る」「投資物件として販売する」など最適な販売方法を論理的に選択することを目指すものである。
(2) ビジネス機会の拡大
(a) B to C市場（エンド顧客）への本格参入
「B to B」取引で蓄積してきた大量の査定結果と実績をAIに査定させることにより、査定技術をステップアップさせる。個人顧客の不動産市場への参加を促進させるべく、iBuyerプラットフォーム「KAITRY」の拡大を目指す。年間20,000件超の査定実績にAI査定を掛け合わせ、「B to C」も含めた市場創出を本格化する。「B to C」市場は規模が大きく、同グループの成長が展望できる可能性を秘めている市場である。中古住宅（中古マンション）の「B to B」領域の市場規模は約6,300億円※1（2021年度）である。一方、「B to C」領域である中古マンション市場は2.3兆円※2（2021年度）となっており、大きな開拓余地が残されている。
※1 リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2022年」及び東日本不動産流通機構／レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計
※2 東日本不動産流通機構／レインズの成約価格
(b) 対象物件拡張によるターゲット拡大
中古マンション再生のノウハウを生かし、今まで扱ってこなかった物件も取り扱い対象とする。具体的には、投資物件に対して投資に最適な居住の再生を行う、戸建物件の再生、非居住物件をレンタルスペースなどに転用する、などである。これにより、同グループの対象としていた顧客層を広げ取り込んでいく。
(c) 仲介会社経由ビジネスの拡大（SaaSビジネス）
不動産仲介会社からの要望を受ける形でリリースした「HOMENET Pro」は、業務効率化のみではなく、新規顧客の取り逃しの防止、経験のない営業マンの早期即戦力化という効果がある。一般顧客向けにリリースされている「KAITRY」にも同様の効果が見込める。このプラットフォームのターゲットユーザーを不動産業者や士業にも設定し、ストックビジネスの安定的な成長を図る。この取り組みによる顧客拡大の裾野は広い。不動産会社で勤務する従業員と弁護士・税理士事務所で勤務する従業員を合わせて136万人のマーケットを対象としている。同社のサービスは認知度がマーケットに浸透していないところが課題として挙げられるが、今後の計画ではTV CMなどを使い、継続的に情報発信をしていく取り組みを行う。
(d) 顧客LTV（Life Time Value：ライフタイムバリュー）最大化へ
同社の事業領域が多岐にわたることから、それらのノウハウを生かして様々なフェーズで顧客サポートを提供できるようにしていく。住宅の購入・リノベーション、マンションの売却、戸建物件の住み替えなど、顧客の要望に応じて同グループサービスの利用を提案する。その結果、既存顧客のサービス利用の満足度を上げることで、生涯にわたるサポートができる取り組みを推進する。また、会員サービスとして、同グループのオーナーズクラブの会員10,176人（2022年11月末）に対して10年間の修理・保証サポートや旅行やレジャーなど暮らしを豊かにする様々な特典サービスを提供している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 石灰達夫）
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情報提供元： FISCO