ＡＤワークスグループ Research Memo（6）：既存事業の強化に加えて“脱”不動産事業の育成にも取り組む（1）
FISCO 2021年10月14日 15:16:00
■ADワークスグループ<2982>の中期経営計画
3.重点施策
重点施策としては、既存事業を太く強くする施策、“脱”不動産事業を具現化する施策、並びにこれらの共通施策として、以下の取り組みを推進していく。
(1) 既存事業を太く強くする施策
a) バリューチェーンの強化
コア事業である収益不動産販売事業では、エー・ディー・ワークスが物件選定/仕入れ/バリューアップ/販売を、ADパートナーズがPMをはじめとする顧客対応を、エー・ディー・デザインビルドがバリューアップ工事/修繕工事をそれぞれ提供しており、各事業会社が専門性とコスト効率を追求すると同時に、事業会社間の相互連携を向上させることで、バリューチェーンをさらに強化し、ワンストップソリューションプロバイダーとして競争力を高めていく。
また、バリューチェーンの強化は収益不動産残高の拡充戦略と一体となっており、事業戦略と財務戦略をシンクロさせることにより、強い成長エンジンとして収益拡大を図っていく戦略だ。
b) 収益不動産残高の再拡充
一定量の優良な収益不動産残高を保有することにより、不動産の相場と顧客ニーズとの双方を睨みながら、コントローラブルに販売を展開し必要な収益を確保すると同時に、保有する収益不動産から得る賃料収入によって収益の安定化を生み出す従来の成長戦略を継続していく。
このため、収益不動産残高については今後再拡充し、2023年12月期に現状の約2倍の水準となる500億円に積み上げていく計画となっている。同戦略ではエー・ディー・ワークス、エー・ディー・パートナーズ、エー・ディー・デザインビルドの3事業会社のノウハウ及び連携が必須である。
c) REIT事業による事業基盤の増強
REIT事業への参画によって、収益不動産の仕入れから販売に至る事業基盤を増強し、金融機関からの資金調達力を含めた収益不動産販売事業の規模拡大に取り組んでいる。2022年中に私募REITを組成し、組成に伴うフィー収入や、REIT運用に伴うPM業並びにバリューアップ工事など、同社グループのノウハウを生かしながら、ノンアセット事業としての収益を確保していく考えだ。
d) 開発事業による事業規模の拡充
収益不動産販売事業については、主に都市部におけるオフィス系、住宅系、商業系の優良不動産を流通物件（中古物件）として購入するところからスタートするが、開発事業に関してはこうした中古物件よりもワンランク大きな規模での取り組みを推進していく計画で、収益不動産残高の積み上げに寄与する見通しだ。
また、開発事業とREIT事業とは相関関係にあり、開発による規模拡大とREITによる事業基盤増強とを相互補完的に具現化していくことで規模の拡大を図っていく。同社では20～40億円規模の開発プロジェクト（JV含む）を2023年12月期まで、年に2棟のペースで取り扱っていく予定にしている。2021年12月期は前述した福岡と京都のプロジェクトに着手していくことになる。
e) 小口化不動産販売事業のコア事業化
不動産特定共同事業法にもとづく小口化不動産販売事業は、不動産投資に対する個人投資家層の裾野の広がりが期待でき、今後の成長が期待できる事業として位置付け、2021年より組織も「資産運用事業本部」として独立させて強化を図っている。
f) 海外事業の「複合バリューチェーン」展開
米国ロサンゼルスで展開している収益不動産販売事業は、国内のバリューチェーンを移植・応用する形で2013年に開始し、累計65棟を販売してきた。また、2019年より住宅購入債権及び住宅建設債権に対して貸し付けを行う「Lending事業」を開始し、それらを投資商品化して国内のクラウドファンディングプラットフォームを通じて販売するなど、新たな取り組みも開始している。
今後はさらに、貸付債権の担保不動産及び自社開発不動産の投資商品化を加え、不動産の目利き・リノベーションのノウハウ・販売ルートといった経験値を複合し、国内の投資資金を米国で活用する「複合型バリューチェーン」として事業展開を進めていく予定にしている。現在、ハワイで進行中の賃貸マンション開発事業もその1つとなる。
(2)“脱”不動産事業を具現化する施策
a) 持株会社体制の活用
同社は今後の成長に向けて、迅速な経営判断による積極的なM&A、資本提携、業務提携等を推進していくこと、リスクを取った“攻め”と、手堅く堅実な“守り”を同時に追求していくこと、時代を先取りした人事制度・報酬制度を導入していくこと等を目的に、2020年4月に持株会社体制に移行した。
今後もこれまで以上にメリハリの利いた施策を積極的に実施していくほか、海外も含めた事業会社の再編成や、新たな領域の事業会社の設立、M&A、資本提携などを進めていく予定だ。
b) CVC事業の活用
2020年12月にCVC事業への進出を決定し、子会社の(株)エンジェル・トーチにて取り組みを進めている。DXによって同社グループの事業を相乗的に成長発展させる可能性を獲得すべく、業種業界を問わず、独自の技術・サービスを持つ国内外のスタートアップ企業等に対して投資を行っていく。また、既存事業の強化だけでなく、“脱”不動産事業の具現化のための成長機会獲得も企図しており、5年後に全体の収益の約3割を“脱”不動産事業で占めるよう、積極的に展開していく予定だ。
CVC事業の第1号案件として、2021年4月に資産形成ニーズのある個人と全国のファイナンシャル・プランナーをマッチングさせるデジタルプラットフォーム事業を展開する(株)クロス・デジタル・イノベーションへ出資（50百万円）したことを発表している。今後、同社グループの「ARISTO」シリーズの販売やクラウドファンディングの資金調達のためのプラットフォームとして活用するなど、両社でシナジーを高めるビジネスモデルの創出や新サービスの構築に取り組んでいくことにしている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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3.重点施策
重点施策としては、既存事業を太く強くする施策、“脱”不動産事業を具現化する施策、並びにこれらの共通施策として、以下の取り組みを推進していく。
(1) 既存事業を太く強くする施策
a) バリューチェーンの強化
コア事業である収益不動産販売事業では、エー・ディー・ワークスが物件選定/仕入れ/バリューアップ/販売を、ADパートナーズがPMをはじめとする顧客対応を、エー・ディー・デザインビルドがバリューアップ工事/修繕工事をそれぞれ提供しており、各事業会社が専門性とコスト効率を追求すると同時に、事業会社間の相互連携を向上させることで、バリューチェーンをさらに強化し、ワンストップソリューションプロバイダーとして競争力を高めていく。
また、バリューチェーンの強化は収益不動産残高の拡充戦略と一体となっており、事業戦略と財務戦略をシンクロさせることにより、強い成長エンジンとして収益拡大を図っていく戦略だ。
b) 収益不動産残高の再拡充
一定量の優良な収益不動産残高を保有することにより、不動産の相場と顧客ニーズとの双方を睨みながら、コントローラブルに販売を展開し必要な収益を確保すると同時に、保有する収益不動産から得る賃料収入によって収益の安定化を生み出す従来の成長戦略を継続していく。
このため、収益不動産残高については今後再拡充し、2023年12月期に現状の約2倍の水準となる500億円に積み上げていく計画となっている。同戦略ではエー・ディー・ワークス、エー・ディー・パートナーズ、エー・ディー・デザインビルドの3事業会社のノウハウ及び連携が必須である。
c) REIT事業による事業基盤の増強
REIT事業への参画によって、収益不動産の仕入れから販売に至る事業基盤を増強し、金融機関からの資金調達力を含めた収益不動産販売事業の規模拡大に取り組んでいる。2022年中に私募REITを組成し、組成に伴うフィー収入や、REIT運用に伴うPM業並びにバリューアップ工事など、同社グループのノウハウを生かしながら、ノンアセット事業としての収益を確保していく考えだ。
d) 開発事業による事業規模の拡充
収益不動産販売事業については、主に都市部におけるオフィス系、住宅系、商業系の優良不動産を流通物件（中古物件）として購入するところからスタートするが、開発事業に関してはこうした中古物件よりもワンランク大きな規模での取り組みを推進していく計画で、収益不動産残高の積み上げに寄与する見通しだ。
また、開発事業とREIT事業とは相関関係にあり、開発による規模拡大とREITによる事業基盤増強とを相互補完的に具現化していくことで規模の拡大を図っていく。同社では20～40億円規模の開発プロジェクト（JV含む）を2023年12月期まで、年に2棟のペースで取り扱っていく予定にしている。2021年12月期は前述した福岡と京都のプロジェクトに着手していくことになる。
e) 小口化不動産販売事業のコア事業化
不動産特定共同事業法にもとづく小口化不動産販売事業は、不動産投資に対する個人投資家層の裾野の広がりが期待でき、今後の成長が期待できる事業として位置付け、2021年より組織も「資産運用事業本部」として独立させて強化を図っている。
f) 海外事業の「複合バリューチェーン」展開
米国ロサンゼルスで展開している収益不動産販売事業は、国内のバリューチェーンを移植・応用する形で2013年に開始し、累計65棟を販売してきた。また、2019年より住宅購入債権及び住宅建設債権に対して貸し付けを行う「Lending事業」を開始し、それらを投資商品化して国内のクラウドファンディングプラットフォームを通じて販売するなど、新たな取り組みも開始している。
今後はさらに、貸付債権の担保不動産及び自社開発不動産の投資商品化を加え、不動産の目利き・リノベーションのノウハウ・販売ルートといった経験値を複合し、国内の投資資金を米国で活用する「複合型バリューチェーン」として事業展開を進めていく予定にしている。現在、ハワイで進行中の賃貸マンション開発事業もその1つとなる。
(2)“脱”不動産事業を具現化する施策
a) 持株会社体制の活用
同社は今後の成長に向けて、迅速な経営判断による積極的なM&A、資本提携、業務提携等を推進していくこと、リスクを取った“攻め”と、手堅く堅実な“守り”を同時に追求していくこと、時代を先取りした人事制度・報酬制度を導入していくこと等を目的に、2020年4月に持株会社体制に移行した。
今後もこれまで以上にメリハリの利いた施策を積極的に実施していくほか、海外も含めた事業会社の再編成や、新たな領域の事業会社の設立、M&A、資本提携などを進めていく予定だ。
b) CVC事業の活用
2020年12月にCVC事業への進出を決定し、子会社の(株)エンジェル・トーチにて取り組みを進めている。DXによって同社グループの事業を相乗的に成長発展させる可能性を獲得すべく、業種業界を問わず、独自の技術・サービスを持つ国内外のスタートアップ企業等に対して投資を行っていく。また、既存事業の強化だけでなく、“脱”不動産事業の具現化のための成長機会獲得も企図しており、5年後に全体の収益の約3割を“脱”不動産事業で占めるよう、積極的に展開していく予定だ。
CVC事業の第1号案件として、2021年4月に資産形成ニーズのある個人と全国のファイナンシャル・プランナーをマッチングさせるデジタルプラットフォーム事業を展開する(株)クロス・デジタル・イノベーションへ出資（50百万円）したことを発表している。今後、同社グループの「ARISTO」シリーズの販売やクラウドファンディングの資金調達のためのプラットフォームとして活用するなど、両社でシナジーを高めるビジネスモデルの創出や新サービスの構築に取り組んでいくことにしている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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情報提供元： FISCO