インテリックス Research Memo（1）：リノヴェックスマンションが底打ち、業績は2021年5月期以降回復見通し

■要約

インテリックス<8940>は中古マンションをリノベーション（再生）してから販売するリノベーションマンション事業の先駆け的企業で業界最大手。また新規事業として、2016年5月期にアセットシェアリング事業（不動産小口化販売）、2017年5月期にリースバック事業をそれぞれ開始するなど、事業ポートフォリオの多様化を進めている。

1.2020年5月期第2四半期累計業績
2020年5月期第2四半期累計（2019年6月-11月）の連結業績は、売上高が前年同期比6.8%増の17,820百万円、営業利益が同6.4%減の345百万円となった。主力のリノヴェックスマンション事業は地方エリアの拡大により同7.6%増と2年ぶりの増収に転じたものの、営業体制強化による販管費増が減益要因となった。ただ、今回の決算で注目すべきは、リノヴェックスマンションの仕入件数が同33.3%増の813件と回復が鮮明となったことにある。地方エリアでの拡大はもとより、ここ数年競争激化で減少傾向が続いていた首都圏についても同31.5%増の355件と4期ぶりに増加に転じたことが要因だ。営業体制を強化したことに加えて、同社が適正とする価格水準で仕入を行える環境になってきたことが背景にあると見られる。

2.2020年5月期業績見通し
2020年5月期の連結業績は、売上高で前期比14.1%増の42,182百万円、営業利益で同30.4%減の1,164百万円と期初計画を据え置いている。リノヴェックスマンションの販売件数は仕入件数の増加により会社計画（前期比13.7%増の1,350件）を上回る可能性が高いが、その他不動産物件の販売動向が流動的なほか、新規事業への投資なども予定しているためだ。アセットシェアリング事業では、下期に「montan HAKATA（モンタン博多）」（リノベーション・ホテル＆レジデンス）を最終販売する。また、2020年1月に東京・鶯谷にオープンした「LANDABOUT（ランダバウト）」（ホテル）は運営実績を重ねた後に販売を予定している。新規事業のクラウドファンディング事業では、他社プラットフォームの活用に加えて自社プラットフォーム「X-Crowd（エックスクラウド）」を2019年10月より立ち上げ、ファンド募集を開始している。1口10万円からの少額募集により、不動産投資家層の拡大を狙う。将来的に他社の不動産投資商品も「X-Crowd」を通じて販売していく考えで、販売手数料を獲得するビジネスモデルとなる。

3.今後の成長戦略
今後の成長戦略としては、フロービジネスとストックビジネスを組み合わせたハイブリッド型の事業構造に転換し、安定化を図りながら成長を目指していく考えだ。フロービジネス（リノヴェックスマンション、アセットシェアリング、その他不動産等の販売事業）は景気動向に影響を受けるものの、ストックビジネス（保有不動産物件の賃貸収入、アセットシェアリング物件の運営管理収入等）の積み上げと収益ポートフォリオを多様化することで、安定した収益基盤を構築する。また、資金調達面では金融機関からの借入に加えて、新たにクラウドファンディングを開始したことで、従来よりも効率的に資金調達できる体制が整いつつあり、今後、事業を拡大していくうえでプラスになるものと見られる。

■Key Points
・リノヴェックスマンション事業を主軸に、アセットシェアリング事業やリースバック事業等、収益ポートフォリオの多様化を進める
・リノヴェックスマンションの仕入件数が首都圏、地方エリアともに大幅増加
・ハイブリッド型ビジネスへの構造転換により、収益の安定性を高めながら成長を目指す方針

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）




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