ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 Research Memo（8）：「ロジスクエア」追加取得で増配を目指す

■成長戦略

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>は、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設のすべてについて優先的に取得する機会の提供を受けている。増配を実現し投資主価値を向上させていくため、適切なタイミングかつ適切な価格でこれらの物件を取得しポートフォリオを拡大していく方針である。

現在のポートフォリオについては、7物件（延床面積約21万平方メートル）を運用。賃貸借契約期間は平均8.9年、賃貸借契約の残存期間は平均7.1年となっている。テナントは、インテリア商品の開発・販売会社、大手物流会社、建築内装材等の製造・販売会社、貨物運送取扱会社、医療機器・医療材料会社、出版関連会社、オンラインゲーム等エンターテインメント会社等、中堅企業から大手企業まで幅広い層が長期の契約を締結しており、約6割が専用センターとして利用している。

今後の優先交渉可能物件については、計画中の「ロジスクエア」を含め10物件、延床面積は約32万平方メートルとなるため、これらを順次追加取得することにより、ポートフォリオは倍以上に拡大することでの成長が可能となる。既に完成している、「ロジスクエア千歳」（北海道千歳市：19,760平方メートル）、「ロジスクエア川越」（埼玉県川越市：7,542平方メートル）、「ロジスクエア春日部」（埼玉県春日部市：21,315平方メートル）となり、2019年4月に「ロジスクエア上尾」（埼玉県上尾市：19,507平方メートル）、同年5月には、「ロジスクエア川越II」（埼玉県川越市：14,400平方メートル）が完成する予定である。2020年竣工する予定の施設においても、ゼネコン選定や開発許可は終えており、これらを適切なタイミングで順次追加取得することを検討する。


投資主の立場に立った投資法人の運営
同投資法人は資産運用会社であるＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社によって運営されている。資産運用会社の親会社（スポンサー）は社員の出向や物件の供給をすることでサポートをすることが一般的である。しかし、ＣＲＥリートアドバイザーズは代表である伊藤毅が2006年に創業した会社で、2014年にＣＲＥの子会社となるまでは独立系の私募ファンド運用会社であった経緯もあり、現在においてもほぼ全員がプロパー社員であり採用・人事評価にＣＲＥは関与しておらず高い独立性を有している。

また、ＣＲＥリートアドバイザーズの代表をはじめ取締役及び従業員は、累積投資制度等により投資口を保有しており、投資主と同じ立場に立った上で運用を行っている。物件取得の際には、売主であるスポンサーと利益相反となるため、資産運用会社の独立性が重要となってくるが、同投資法人では高い独立性と投資主本位の運営により、合理的な価格での物件取得が可能と考える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬　智一）



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