ジェイ・エス・ビー Research Memo（6）：強固な経営基盤を構築し、次期ステージの発展につなげる
FISCO 2019年02月04日 15:06:00
■中長期の成長戦略
1. 中期経営計画の概要
同社グループの経営環境は、今後も成長機会に恵まれており、ジェイ・エス・ビー<3480>の成長戦略に対する少子高齢化進展の影響は限定的であると考えられる。すなわち、不動産賃貸管理事業では、四年制大学、特に女子学生の増加が顕著であること、国の政策サポートにより留学生も増加を続けること、自宅外生の比率は緩やかに上昇していることなどから、学生マンションの供給は不足しており、学生マンション市場は拡大傾向を続けると予想される。また、同社推計では2018年現在の下宿需要に対する同社シェアは3.4%に過ぎないことから、今後もシェア拡大の余地が大きいと考えられる。さらに、2018年5月時点の高齢者向け住宅の登録数23万戸に対して、政府の新成長戦略における目標は2020年までに60万戸であることから、高齢者住宅市場も年々拡大すると見られる。
こうした経営環境を踏まえ、同社グループでは2018年10月期～2020年10月期の3年間に景気に左右されない強固な経営基盤を構築することを目指す。すなわち、2020年10月期には管理戸数を70,000戸（2018年10月期比11.6%増）に増やし、売上高435億円（同1.12倍）、経常利益33億円（同1.14倍）と過去最高益を更新することで、経常利益率も7.2%から7.6%に上昇させる計画である。一方、設備投資では競争力の高い自社仕様物件の取得や賃貸不動産のポートフォリオ構成の最適化により114億円、2018年5月に稼働開始した賃貸・メンテナンスの基幹システム入れ替えに伴うソフトウェアなどに5億円を実施している。この3年間は、事業の選択と集中を継続し、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行い、次期ステージでの発展につなげる計画である。既に見た通り、初年度の2018年10月期は計画を上回る順調なスタートを切っている。
同社グループは、学生マンション業界のパイオニアとして、高い知名度や信頼を築いている。加えて、超高齢社会の進行を見据えて、高齢者住宅事業にも布石を打っている。今後も学生マンションや高齢者住宅の供給不足が続くと予想されることや現在の市場シェアを考えると、同社の成長余地は大きく、弊社では中期経営計画の目標達成は十分に可能と考える。
2. 成長戦略
(1)不動産賃貸管理事業
同社では、上記の経営目標を達成するための成長戦略として、まず不動産賃貸管理事業においては、学生マンションの収益力向上を目指して以下の3点を実施する。
第1に、戸数増加とともに利益重視を目指す。すなわち、地域別・物件のグレード別の募集賃料見直しなどによる既存物件の利益率向上や、競争力の高い新規物件開発による管理戸数増加、土地・収益物件への積極投資などを行う。この計画について、初年度終了時点での同社による進捗評価（A～E）はAと、概ね計画通りに推移している。
競争力の高い新規物件の開発では、2019年3月完成予定のUni E'meal 京都高野学生会館（仮称）は、家具・家電、食事付き、インターネット・Wi-Fi環境完備でオートロック・防犯カメラ等セキュリティ設備充実で、全117室中の41室が予約済みである（2018年12月現在）。また2019年3月完成予定の学生会館 Uni E'meal 草津野路（仮称）も同様の設備を有し、全106室中の25室が予約済みである（同）。
第2に、自社学生マンションブランドの差別化及びサービス品質の向上を図る。すなわち、食育・健康の観点から健全な食生活をサポートする食事付きマンションの開発や、留学生をターゲットとするビジネスモデルの確立を目指す。この計画についても、同社の進捗評価はAと順調である。
大学生協との連携によるマンション開発では、2018年3月竣工の学生会館 ルーチェ・エルムは、北海道大学まで徒歩2分、RC10階149戸、うち8～10階部分が北大学生専用の大学生協マンションで、全室家具・家電付き、オートロック・防犯カメラ等セキュリティが充実している。同じく2019年2月竣工予定の高知朝倉学生会館（仮称）は、高知大学まで徒歩11分、鉄骨造4階全60室で、既に17室が予約済みである（同）。
また、留学生をターゲットとするビジネス拡充では、2019年3月完成予定の南柏駅前マンション（仮称）は、外国人留学生と日本人学生が入居する混在型シェアハウス、ワンルームの併設型で、シェアタイプ15戸、ワンルーム60戸である。また、シェアリエット S 東小金井も外国人留学生と日本人学生が入居する混在型シェアハウスであり、3LDK18戸（59平方メートル）のファミリータイプ社宅を4DK17戸・2DK1戸、全70個室に用途変更・リノベーションしたものである。さらに、2018年11月には中国のUhomesとの業務提携を行い、中国人留学生に対する学生マンション紹介事業としては、学生マンション業界における日本企業初の業務提携となった。
第3に、企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層の連携を行う。すなわち、メンテナンス事業の営業強化とともに、賃貸営業部門・メンテナンス部門と協力した案件情報収集・営業強化を推進する考えだ。同社による進捗評価はBであり、三位一体による物件企画開発や仲介責任・管理責任による24時間365日の入居者アフターサービスを継続課題として認識している。
(2)高齢者住宅事業
次に、高齢者住宅事業においては、次の3点の実施により、新成長ドライバーに発展させる。
第1に、新規高齢者住宅の受託を増やす。すなわち、多様なニーズに応える住宅バリエーションの構築、関西地区を中心とした新規受託、受託方法・連携先の拡充を図る。同社による進捗評価はBと、概ね想定通りに進捗している。すなわち、2018年8月、9月の事業譲受により全国で13棟を運営しており、うち京都洛西中心に6施設展開など、今後もドミナント戦略により効率運営を追求する方針である。
第2に、運営力の向上を図る。すなわち、高稼働維持、介護サービスなどの提供力の向上、運営の良質化を行う。高稼働の維持、介護サービス等の提供・向上については概ね想定通りに進捗しているものの、運営の良質化については効率化の推進を含めて、まだ途上であり、同社の進捗評価はCである。
第3に、地域に根差した存在を目指す。すなわち、地域への浸透、地域に交流の場を提供、人材の確保を図ることで、高齢者住宅を地域の公民館のようにする計画である。現状、公民館化の取り組みを2住宅で実施中であり、実施住宅の増加に向けて準備しているが、同社の進捗評価はDにとどまっている。
(3)組織強化
加えて、組織強化の面では、人員数・店舗数を増強し、キャパシティを拡大して更なる成長につなげる。具体的には、グループの人員数・店舗数を2017年10月期の772人・70店から、2020年10月期には892人・85店にまで増やす計画である。2018年10月末時点で、875人と人員増強は計画以上のペースで進捗している一方、店舗数は76店舗にとどまり弱含みである。このため、同社の進捗評価はBである。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜MH＞
1. 中期経営計画の概要
同社グループの経営環境は、今後も成長機会に恵まれており、ジェイ・エス・ビー<3480>の成長戦略に対する少子高齢化進展の影響は限定的であると考えられる。すなわち、不動産賃貸管理事業では、四年制大学、特に女子学生の増加が顕著であること、国の政策サポートにより留学生も増加を続けること、自宅外生の比率は緩やかに上昇していることなどから、学生マンションの供給は不足しており、学生マンション市場は拡大傾向を続けると予想される。また、同社推計では2018年現在の下宿需要に対する同社シェアは3.4%に過ぎないことから、今後もシェア拡大の余地が大きいと考えられる。さらに、2018年5月時点の高齢者向け住宅の登録数23万戸に対して、政府の新成長戦略における目標は2020年までに60万戸であることから、高齢者住宅市場も年々拡大すると見られる。
こうした経営環境を踏まえ、同社グループでは2018年10月期～2020年10月期の3年間に景気に左右されない強固な経営基盤を構築することを目指す。すなわち、2020年10月期には管理戸数を70,000戸（2018年10月期比11.6%増）に増やし、売上高435億円（同1.12倍）、経常利益33億円（同1.14倍）と過去最高益を更新することで、経常利益率も7.2%から7.6%に上昇させる計画である。一方、設備投資では競争力の高い自社仕様物件の取得や賃貸不動産のポートフォリオ構成の最適化により114億円、2018年5月に稼働開始した賃貸・メンテナンスの基幹システム入れ替えに伴うソフトウェアなどに5億円を実施している。この3年間は、事業の選択と集中を継続し、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行い、次期ステージでの発展につなげる計画である。既に見た通り、初年度の2018年10月期は計画を上回る順調なスタートを切っている。
同社グループは、学生マンション業界のパイオニアとして、高い知名度や信頼を築いている。加えて、超高齢社会の進行を見据えて、高齢者住宅事業にも布石を打っている。今後も学生マンションや高齢者住宅の供給不足が続くと予想されることや現在の市場シェアを考えると、同社の成長余地は大きく、弊社では中期経営計画の目標達成は十分に可能と考える。
2. 成長戦略
(1)不動産賃貸管理事業
同社では、上記の経営目標を達成するための成長戦略として、まず不動産賃貸管理事業においては、学生マンションの収益力向上を目指して以下の3点を実施する。
第1に、戸数増加とともに利益重視を目指す。すなわち、地域別・物件のグレード別の募集賃料見直しなどによる既存物件の利益率向上や、競争力の高い新規物件開発による管理戸数増加、土地・収益物件への積極投資などを行う。この計画について、初年度終了時点での同社による進捗評価（A～E）はAと、概ね計画通りに推移している。
競争力の高い新規物件の開発では、2019年3月完成予定のUni E'meal 京都高野学生会館（仮称）は、家具・家電、食事付き、インターネット・Wi-Fi環境完備でオートロック・防犯カメラ等セキュリティ設備充実で、全117室中の41室が予約済みである（2018年12月現在）。また2019年3月完成予定の学生会館 Uni E'meal 草津野路（仮称）も同様の設備を有し、全106室中の25室が予約済みである（同）。
第2に、自社学生マンションブランドの差別化及びサービス品質の向上を図る。すなわち、食育・健康の観点から健全な食生活をサポートする食事付きマンションの開発や、留学生をターゲットとするビジネスモデルの確立を目指す。この計画についても、同社の進捗評価はAと順調である。
大学生協との連携によるマンション開発では、2018年3月竣工の学生会館 ルーチェ・エルムは、北海道大学まで徒歩2分、RC10階149戸、うち8～10階部分が北大学生専用の大学生協マンションで、全室家具・家電付き、オートロック・防犯カメラ等セキュリティが充実している。同じく2019年2月竣工予定の高知朝倉学生会館（仮称）は、高知大学まで徒歩11分、鉄骨造4階全60室で、既に17室が予約済みである（同）。
また、留学生をターゲットとするビジネス拡充では、2019年3月完成予定の南柏駅前マンション（仮称）は、外国人留学生と日本人学生が入居する混在型シェアハウス、ワンルームの併設型で、シェアタイプ15戸、ワンルーム60戸である。また、シェアリエット S 東小金井も外国人留学生と日本人学生が入居する混在型シェアハウスであり、3LDK18戸（59平方メートル）のファミリータイプ社宅を4DK17戸・2DK1戸、全70個室に用途変更・リノベーションしたものである。さらに、2018年11月には中国のUhomesとの業務提携を行い、中国人留学生に対する学生マンション紹介事業としては、学生マンション業界における日本企業初の業務提携となった。
第3に、企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層の連携を行う。すなわち、メンテナンス事業の営業強化とともに、賃貸営業部門・メンテナンス部門と協力した案件情報収集・営業強化を推進する考えだ。同社による進捗評価はBであり、三位一体による物件企画開発や仲介責任・管理責任による24時間365日の入居者アフターサービスを継続課題として認識している。
(2)高齢者住宅事業
次に、高齢者住宅事業においては、次の3点の実施により、新成長ドライバーに発展させる。
第1に、新規高齢者住宅の受託を増やす。すなわち、多様なニーズに応える住宅バリエーションの構築、関西地区を中心とした新規受託、受託方法・連携先の拡充を図る。同社による進捗評価はBと、概ね想定通りに進捗している。すなわち、2018年8月、9月の事業譲受により全国で13棟を運営しており、うち京都洛西中心に6施設展開など、今後もドミナント戦略により効率運営を追求する方針である。
第2に、運営力の向上を図る。すなわち、高稼働維持、介護サービスなどの提供力の向上、運営の良質化を行う。高稼働の維持、介護サービス等の提供・向上については概ね想定通りに進捗しているものの、運営の良質化については効率化の推進を含めて、まだ途上であり、同社の進捗評価はCである。
第3に、地域に根差した存在を目指す。すなわち、地域への浸透、地域に交流の場を提供、人材の確保を図ることで、高齢者住宅を地域の公民館のようにする計画である。現状、公民館化の取り組みを2住宅で実施中であり、実施住宅の増加に向けて準備しているが、同社の進捗評価はDにとどまっている。
(3)組織強化
加えて、組織強化の面では、人員数・店舗数を増強し、キャパシティを拡大して更なる成長につなげる。具体的には、グループの人員数・店舗数を2017年10月期の772人・70店から、2020年10月期には892人・85店にまで増やす計画である。2018年10月末時点で、875人と人員増強は計画以上のペースで進捗している一方、店舗数は76店舗にとどまり弱含みである。このため、同社の進捗評価はBである。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜MH＞
情報提供元： FISCO