インテリックス Research Memo（5）：リノヴェックスマンションは首都圏の落ち込みを地方拠点の拡大でカバー
FISCO 2018年08月09日 16:05:00
■インテリックス<8940>の業績動向
2. 事業セグメント別動向
(1) 中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）
中古マンション再生流通事業の売上高は前期比0.3%減の34,595百万円、営業利益は同1.0%増の1,259百万円とほぼ前期並みの収益水準にとどまった。売上高の内訳を見ると、リノヴェックスマンションの物件販売で同0.1%減の34,374百万円、マンションの賃貸収入で同2.3%増の185百万円、その他収入売上で同67.1%減の36百万円となった。営業利益が若干の増益となっているが、これは社内費用のうちセグメント別の売上構成比率に応じて案分している費用が、2018年3月期はその他不動産事業の売上構成比が上昇したことにより減少したことが要因となっている。売上総利益では同2.7%減の4,012百万円となっており、実質ベースでは若干の減益となっている。
リノヴェックスマンションの販売件数は前期比0.6%増の1,450件、平均販売単価は同0.8%減の23.7百万円となった。エリア別の販売件数を見ると、競争激化の影響で首都圏は同12.6%減の727件と減少傾向が続いたが、地方店が同18.7%増の723件と2ケタ伸張したことでカバーした。販売単価が相対的に低い地方店の構成比が前期の42.3%から49.9%に上昇したことにより、平均販売単価は前期比0.8%減となったが、首都圏だけで見ると中古マンション市況の上昇を背景に前期の26百万円から27百万円に若干上昇している。
一方、仕入件数は前期比16.1%減の1,229件と2ケタ減少となり、平均仕入単価は同1.5%増の17百万円、仕入額は同14.9%減の209億円となっている。エリア別の仕入件数を見ると、首都圏が同17.3%減の644件、地方店が同14.7%減の585件といずれも2ケタ減少となった。首都圏については競争激化が続くなかで収益性を重視した仕入活動を継続したことが減少要因となっている。一方、地方店については長期滞留物件の販売を優先したことで、仕入活動がやや手薄になったこと、また、拠点によっては営業人員の入れ替わりがあったことなども仕入件数の減少要因となった。なお、平均仕入単価の上昇については首都圏が前期の19百万円から20百万円に上昇したことが主因となっている。仕入のエリア別構成比を見ると、地方店の比率は前期の46.8%から47.6%と小幅な上昇にとどまっている。なお、2018年より新たに広島支店が本格稼働しており、3件の仕入実績となっている。
リノヴェックスマンション事業の物件販売の売上総利益率は、前述したように長期滞留物件の販売を進めるため価格調整を実施したことや、首都圏での競争激化を主因として前期の11.5%から11.2%となり4期連続で低下した。ただ、事業期間については前期の118日から115日と3日短縮し、うち施工期間は38日から36日に、販売期間は80日から79日にそれぞれ短縮している。施工期間については首都圏の販売件数が減少したことや、地方拠点での施工協力会社のネットワークが拡充されたことなどが短縮要因となっている。販売期間については前期比では1日短縮したものの、4〜5年前が60日台の水準であったことから考えると、なお改善余地があると見られる。ただ、四半期ベースの売上総利益率で見れば、長期滞留物件がほぼ一掃された効果もあり、2018年5月期第4四半期は12.5%と第3四半期の10.7%から顕著な改善を見せており、2019年5月期以降の収益性改善につながる動きとして注目される。
(2) その他不動産事業
その他不動産事業の売上高は前期比33.2%増の8,911百万円、営業利益は同18.0%減の821百万円となった。営業利益については前述したように、売上構成比の上昇に伴うセグメント配分費用の増加が影響している。売上総利益で見れば、同4.9%増の1,669百万円と増益となっている。ただ、売上総利益率を見ると前期の23.8%から18.7%に低下した。これはアセットシェアリングも含めて物件販売の利益率が前期より低下したことが要因となっている。
売上高の内訳を見ると、物件販売については「アセットシェアリング渋谷青山（第2期）」（中古商業ビル）、「アセットシェアリング北千住駅前（第1・2期）」（新築ビジネスホテル）、「アセットシェアリング京町家再生1（第1期）」（中古宿泊施設）等のアセットシェアリング物件で前期比49%増の2,127百万円となったほか、中古戸建や一棟物等のその他不動産の販売で同33%増の4,802百万円となり、合計で同37.7%増の6,929百万円と大幅増収となった。また、賃貸収入売上は同1.5%増の605百万円に、その他収入売上は同業他社からのリノベーション内装施工の受注増加を主因として同29.9%増の1,376百万円となった。なお、2017年5月期第4四半期から新たに開始したリースバック事業における賃貸収入や契約手数料も同事業セグメントに含まれるが、規模はまだ小さく影響は軽微となっている。
なお、アセットシェアリングの販売については28億円を計画していたが、「北千住駅前」「京町家再生1」の販売進捗が想定を下回ったことが下振れ要因となっている。このうち、「京町家再生1」に関しては、5棟の町家をリノベーションし、それぞれ1棟貸切の宿泊施設として再生するプロジェクトで、5棟を1パッケージにして販売する商品であったが、5棟のうち稼働は2棟のみで残り3棟がまだ未稼働状態での販売開始であったこと、また、最低購入口数が10口、投資金額で1千万からの販売であったことも影響して、4.8億円の募集に対して約半分の成約にとどまった。このため、同社では次期シリーズ以降は販売方式を切り替え、最低投資金額を引き下げて販売するなど、マーケティング手法の見直しを検討していくとしている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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2. 事業セグメント別動向
(1) 中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）
中古マンション再生流通事業の売上高は前期比0.3%減の34,595百万円、営業利益は同1.0%増の1,259百万円とほぼ前期並みの収益水準にとどまった。売上高の内訳を見ると、リノヴェックスマンションの物件販売で同0.1%減の34,374百万円、マンションの賃貸収入で同2.3%増の185百万円、その他収入売上で同67.1%減の36百万円となった。営業利益が若干の増益となっているが、これは社内費用のうちセグメント別の売上構成比率に応じて案分している費用が、2018年3月期はその他不動産事業の売上構成比が上昇したことにより減少したことが要因となっている。売上総利益では同2.7%減の4,012百万円となっており、実質ベースでは若干の減益となっている。
リノヴェックスマンションの販売件数は前期比0.6%増の1,450件、平均販売単価は同0.8%減の23.7百万円となった。エリア別の販売件数を見ると、競争激化の影響で首都圏は同12.6%減の727件と減少傾向が続いたが、地方店が同18.7%増の723件と2ケタ伸張したことでカバーした。販売単価が相対的に低い地方店の構成比が前期の42.3%から49.9%に上昇したことにより、平均販売単価は前期比0.8%減となったが、首都圏だけで見ると中古マンション市況の上昇を背景に前期の26百万円から27百万円に若干上昇している。
一方、仕入件数は前期比16.1%減の1,229件と2ケタ減少となり、平均仕入単価は同1.5%増の17百万円、仕入額は同14.9%減の209億円となっている。エリア別の仕入件数を見ると、首都圏が同17.3%減の644件、地方店が同14.7%減の585件といずれも2ケタ減少となった。首都圏については競争激化が続くなかで収益性を重視した仕入活動を継続したことが減少要因となっている。一方、地方店については長期滞留物件の販売を優先したことで、仕入活動がやや手薄になったこと、また、拠点によっては営業人員の入れ替わりがあったことなども仕入件数の減少要因となった。なお、平均仕入単価の上昇については首都圏が前期の19百万円から20百万円に上昇したことが主因となっている。仕入のエリア別構成比を見ると、地方店の比率は前期の46.8%から47.6%と小幅な上昇にとどまっている。なお、2018年より新たに広島支店が本格稼働しており、3件の仕入実績となっている。
リノヴェックスマンション事業の物件販売の売上総利益率は、前述したように長期滞留物件の販売を進めるため価格調整を実施したことや、首都圏での競争激化を主因として前期の11.5%から11.2%となり4期連続で低下した。ただ、事業期間については前期の118日から115日と3日短縮し、うち施工期間は38日から36日に、販売期間は80日から79日にそれぞれ短縮している。施工期間については首都圏の販売件数が減少したことや、地方拠点での施工協力会社のネットワークが拡充されたことなどが短縮要因となっている。販売期間については前期比では1日短縮したものの、4〜5年前が60日台の水準であったことから考えると、なお改善余地があると見られる。ただ、四半期ベースの売上総利益率で見れば、長期滞留物件がほぼ一掃された効果もあり、2018年5月期第4四半期は12.5%と第3四半期の10.7%から顕著な改善を見せており、2019年5月期以降の収益性改善につながる動きとして注目される。
(2) その他不動産事業
その他不動産事業の売上高は前期比33.2%増の8,911百万円、営業利益は同18.0%減の821百万円となった。営業利益については前述したように、売上構成比の上昇に伴うセグメント配分費用の増加が影響している。売上総利益で見れば、同4.9%増の1,669百万円と増益となっている。ただ、売上総利益率を見ると前期の23.8%から18.7%に低下した。これはアセットシェアリングも含めて物件販売の利益率が前期より低下したことが要因となっている。
売上高の内訳を見ると、物件販売については「アセットシェアリング渋谷青山（第2期）」（中古商業ビル）、「アセットシェアリング北千住駅前（第1・2期）」（新築ビジネスホテル）、「アセットシェアリング京町家再生1（第1期）」（中古宿泊施設）等のアセットシェアリング物件で前期比49%増の2,127百万円となったほか、中古戸建や一棟物等のその他不動産の販売で同33%増の4,802百万円となり、合計で同37.7%増の6,929百万円と大幅増収となった。また、賃貸収入売上は同1.5%増の605百万円に、その他収入売上は同業他社からのリノベーション内装施工の受注増加を主因として同29.9%増の1,376百万円となった。なお、2017年5月期第4四半期から新たに開始したリースバック事業における賃貸収入や契約手数料も同事業セグメントに含まれるが、規模はまだ小さく影響は軽微となっている。
なお、アセットシェアリングの販売については28億円を計画していたが、「北千住駅前」「京町家再生1」の販売進捗が想定を下回ったことが下振れ要因となっている。このうち、「京町家再生1」に関しては、5棟の町家をリノベーションし、それぞれ1棟貸切の宿泊施設として再生するプロジェクトで、5棟を1パッケージにして販売する商品であったが、5棟のうち稼働は2棟のみで残り3棟がまだ未稼働状態での販売開始であったこと、また、最低購入口数が10口、投資金額で1千万からの販売であったことも影響して、4.8億円の募集に対して約半分の成約にとどまった。このため、同社では次期シリーズ以降は販売方式を切り替え、最低投資金額を引き下げて販売するなど、マーケティング手法の見直しを検討していくとしている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜SF＞
情報提供元： FISCO