アパート経営で少しでも利益を上げるには、経費率を適正に保つことが重要だ。しかし経費率は、どの程度を目安にすればよいのだろうか。本コラムでは、経費率の計算方法と下げるためにできる対策や注意点について解説する。
不動産投資で重要な収支シミュレーション
株式投資の場合は、経費が取引手数料などごくわずかとなるため、収支シミュレーションはそこまで重要ではない。しかしさまざまな経費がかかる不動産投資の場合は、収支シミュレーションをしっかりと行ったうえで物件購入の検討をすることが極めて重要だ。物件の収益力を見る指標の1つとして利回りがあり、不動産投資では、大別すると「表面利回り」「実質利回り」の2つがある。
- 表面利回り
年間家賃収入を物件購入価格で割った数値である。経費を含まないざっくりとした指標のため、利回りが高めに出やすい傾向だ。そのため収支シミュレーションには適していない。
年間家賃収入÷物件購入価格×100
- 実質利回り
不動産投資においてかかった経費も含めて計算した数値である。表面利回りと比較するとより現実的な利回りといえるだろう。
（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100
収支シミュレーションを行う場合は、表面利回りだけでなく実質利回りを使って慎重に行うことが大切だ。
そもそも経費率とは？
アパート経営は、製造業のように商品が売れればいくらでも追加生産できるというわけではない。10室のアパートであれば満室でも「10室分の家賃収入＋関連収入」が限度となる。収入の最大値がおおよそ決まっているため、少しでも利益を上げるには経費率を適正水準に保つことが求められるのだ。経費率とは、年間家賃収入に対してどれくらいの経費がかかったかを示す割合のことである。
確定申告をする際に認められる経費には、ローンの元本返済額は含まれず、利息部分のみを経費として計算する。また所得税は、収入すべてに課税されるわけではなく、かかった経費を差し引いたあとの課税所得に対してかかるものだ。そのため計上できる経費をもれなく計上することで所得税の節税にもつながる。一般的な経費だけでなく「租税公課」という経費項目で、以下のようなものも経費となるため、忘れずに計上しておきたい。
- 固定資産税：1月1日時点の不動産所有者に対してかかる税金
- 登録免許税：不動産を取得して法務局で登記する際にかかる
- 不動産取得税：不動産を取得してから半年～1年後程度に請求が来る
経費率の目安はどれくらい？
アパート経営を行う場合、経費率はどれくらいを目安にすればよいのだろうか。経費率の一般的な水準は、家賃収入の15～20％程度が目安といわれているが、年間家賃収入の水準によっても大きく異なる。例えば年間諸経費が同じ100万円の場合、年間家賃収入が400万円（経費率25％）の物件よりは500万円（経費率20％）の物件のほうが経費率は低い。
例えば、共益部分の電気代は、電力会社が一緒ならば駅歩5分の物件でも駅歩15分の物件でも単価は同じである。駅に近いからといって電気代が高くなるわけではない。そうなると高い家賃収入を期待できる好立地物件ほど経費率を低く抑えられることになる。
経費率はどうやって計算するのか
経費率の計算式は以下である。
年間経費÷年間家賃収入×100
下図は同じ条件の物件でも経費のかけ方によって経費率がどれくらい違うかを見たものだ。
部屋数と家賃が同じ条件でありながら、アパートAは適正水準の15～20％を大きく超えている。経費をかけすぎていることになるため、改善が必要だ。一方のアパートBは適正水準の範囲であるため、この水準を保っていれば健全な経営を維持できるだろう。
経費率を下げるためにできること
購入後、キャッシュフローを高めるためにやるべき対策はいろいろある。それらを全て行った上で、最終的に経費率に目を向けたい。
経費率を下げるためには、以下のような施策を心がけると良いだろう。ただし、それぞれにメリットと注意点があるため、効果を見極めたうえで実行することが必要だ。
ローンを借り換える（支払い利息の減少）
支払利息を減らすためにローンの借り換えを行うことは、スタンダードな施策である。金利が1％下がるとどれくらい利息が減るのかシミュレーションしてみよう。
【計算例】借入額5,000万円、元利均等払い、返済期間35年、当初金利2.5％、10年経過後に1.5％で借り換えた場合と借り換えない場合の比較
| 毎月返済額 | 返済総額 | 利息総額 | |
| 借り換えなし | 17万8,747円 | 7,507万3,795円 | 2,507万3,795円 |
| 借り換えあり | 15万9,351円 | 6,925万4,880円 | 1,925万4,880円 |
| 差額 | 1万9,396円 | 581万8,915円 | 581万8,915円 |
金利が1％低いローンに借り換えると11年目以降は毎月の返済額が約2万円減る。つまり経費になる利息部分が大きく減るため、経費率改善につながる効果は大きい。ただしこの方法は「ローンの残債が相当ある」「金利が1％以上下がる」といった条件が前提となる。そのため「ローンの残債が少ない」「金利差がわずか」というケースで借り換えても借り換え時にかかる諸経費（司法書士、繰り上げ返済手数料、事務手数料等）のほうが高くなってしまい、メリットが生まれない可能性があるため、注意したい。
保険の内容を見直す（保険料の減少）
保険には、さまざまなオプションがあり補償内容を厚くすることも可能である。なかには「物件購入時に経費率への意識が低く手厚い補償を付けてしまったが、経営を続けていくうちに不要と思えるオプションが見つかった」というケースもあるかもしれない。保険は、定期的に補償内容を見直すことで保険料を削減できる場合がある。
ただし保険は、万一のリスクに備えるために加入するものだ。過度な保険料の削減で補償内容が薄くなってしまうと災害に遭ったとき不足分を自腹で賄うことになりかねない。そのため、あくまでもリスクをきちんとカバーできる補償は残しておくことが大切だ。
管理委託費の安い管理会社に変える（手数料の減少）
不動産管理会社に支払う管理委託費は、家賃の5％程度が相場だ。例えば1ヵ月の家賃が5万円、部屋数8室のアパートであれば毎月約2万円（40万円×約5％）の手数料がかかり、年間では24万円の出費となる。これを手数料3％の会社に変えることができれば、年間9万6,000円の経費削減が可能だ。ただし費用が安くなる分、サービスの質が悪化する可能性があることも考慮しておきたい。
例えば管理委託費が安いことを売りにするために、人件費の削減から少人数の営業部員で業務を行っている会社もあるだろう。通常は問題ないかもしれないが「空室が出た場合に人手不足から熱心に対応してくれない」という事態も考えられる。
もし空室が3ヵ月続いた場合は、空室損が1室あたり15万円となり、次の入居者から礼金5万円（1ヵ月分）を受け取ったとしても、マイナス10万円で手数料の削減分が相殺になってしまう。
経費率を下げて安定したアパート経営を目指そう
アパート経営では、経費率を意識した経営が求められる。経費にできる出費はもれなく計上し「削減できる経費がないか」について常時見直すことが必要だ。経費率を適正水準に保つことができれば安定したアパート経営が期待できる。経費率が適正水準より高い場合は、経営にマイナスにならない程度で下げる施策を実行するようにしよう。
ただし物件購入時から経費削減に四苦八苦するよりは、きちんとキャッシュフローの出る物件を買うことが不動産投資としての基本である。すでにアパート経営しているオーナーの場合は、次の物件購入の教訓としてはいかがだろうか。
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