京王新線初台駅から徒歩 5 分、新宿という場所でありながら閑静な住宅街に佇むアパートメントホテル「STUDIO INN西新宿」。
徒歩圏内に新宿中央公園や東京都庁、オペラシティなど新宿の各スポットがあることに加え、グルメ、ショッピング、エンターテイメントの選択肢も多く、長期滞在、連泊でも快適に過ごすことができます。
STUDIO INN西新宿は、2018 年末に竣工したばかりのまだ新しいホテルでありながら日々の試行錯誤の結果、稼働率約 95% の人気ホテルにまでに成長しました。
今回は、STUDIO INN西新宿のオーナーであり運営者でもある畑 昭さんに人気の秘訣をお伺いしました。
長期滞在、連泊のインバウンドに人気「STUDIO INN西新宿」
STUDIO INN西新宿は、３階建５部屋のアパートメントホテルで、２階に１部屋、１階に２部屋、半地下に２部屋あります。半地下には、ランドリーコーナーもあり洗濯機・ガス乾燥機を用意しています。
法律的には旅館業の許可を取っています。当時は客室数によってホテルと旅館が分かれていましたが、旅館業法の改正で今は最低客室数の制限が無くなりました。
客室はすべて 23m2～25m2 の広さで、各部屋にはミニキッチン・冷蔵庫・電子レンジ等を備え付けており、長期滞在、連泊でも過ごしやすい作りにしています。
部屋ごとにグリーン、シルバー、ゴールド、ブルー、オレンジといったように異なるカラーテーマを設定しメリハリをつけているのが特徴です。
２階の部屋は東京都庁や新宿のビル群を見渡すことができる眺望の良い部屋となるため料金設定が高めに設定しており、半地下の部屋は小さな窓があるだけのため比較的安めの料金設定としています。
専業大家の傍らで、宿泊施設を始めるきっかけとは
元々はサラリーマンをしていましたが、その後マンション大家として独立しました。専業大家として複数のマンションを所有しています。宿泊施設を始めるきっけとなったのは、2009 年のイタリア旅行です。
まだ今ほど Airbnb が知られていなかった時ですが、イタリアではアパートホテルという宿泊施設のカテゴリがあり、そこに宿泊しました。
ミラノではドゥオモの目の眺望が素晴らしいマンションの一室、フィレンツェではアカデミア美術館の目の前の立地で眺望が素晴らしい部屋でした。
アパートという宿泊は非常に面白いと感じ、なぜ日本では普及していないのだろうと疑問に思っていたところ、Airbnb の進出とともに日本でも徐々に民泊が普及しはじめました。マンション大家であったこともあり、民泊に挑戦してみたいと考えるようになりました。
その後、赤坂見付などでマンスリーマンションを Airbnb に掲載して運営。2016 年に吉祥寺から都心に住み替えることが決まった際、ホテル併用住宅にすることで Airbnb で得た運営ノウハウを生かすことができると考え、本格的に宿泊施設の運営を始めることにしました。
「ホテル併用住宅」はどのように進めたのでしょうか
知り合いの複数の不動産会社に声を掛け、さらには私と妻で血眼でネット検索をし土地を見つけたあと、旅館業法の要件を満たすため、消防署や保健所に何度も足を運び相談しながら設計を進めました。
住宅とホテルを明確に分ける必要があったため、居住用の出入口と宿泊者用の出入口を分けました。ホテル側にはフロントの設置が必要なので、フロントと事務作業ができるスペースを設置しています。
居住スペースは、３階のリビングダイニングキッチンと２階の寝室２部屋です。
ホテルをオープンする際は、自宅の引っ越し作業と消防署や保健所の許可、５つの客室のセットアップを行ったので非常に大変でした。
どのようなゲストに利用されているのでしょうか
Airbnb など複数の宿泊予約サイトに掲載していることもあり、インバウンド客による予約が多く、インバウンド比率は６割を超えています。残りの４割弱は日本人客、新宿という土地柄もあり、特に出張を目的として利用される方が多いです。
インバウンドゲストは日本人に比べると滞在日数が長く、インバウンドの平均宿泊日数は平均 3.5 泊に対して、日本人は 1.5 泊程度です。
宿泊の目的としては、東京都庁の展望台などへの観光を目的にする方々や、マラソンイベントへの参加を目的とする方々、近隣のコンサートホールに出演する歌手が宿泊するなど様々です。
集客方法としては、Airbnb を含む複数の宿泊予約サイトに掲載し、サイトコントローラーでダブルブッキングにならないよう一元管理しています。
宿泊料金は、直前割や週末料金を設定するなど需要に応じてフレキシブルに変えるようにしました。まだ開業して１年しか経っていませんが、11 月の稼働率は最高 97％を達成しました。４月以降は 90% 以上の高稼働を維持できています。
宿泊施設の運営において気を付けていることとは
基本的なことではありますが、客室の清掃を徹底しています。清掃は外部の業者に委託していますが、清掃完了後の最終チェックを入念に行っています。
また、予約してくれたゲストには必ずお礼のメールとホテルへの行き方の説明をメッセージでお伝えしています。ゲストからメッセージで質問があった際には極力１時間以内に回答できるよう心がけてします。
またアパートメントホテルということもあり、近隣のコンビニやスーパー、ファミリーレストランの場所はチェックインの際にお伝えしています。頼まれた時には、レストランの予約を行うこともあります。
このような取り組みの結果として、ゲストから高い評価とレビューを得ており、Airbnbではスーパーホストとなっています。
他の予約サイトとは異なる、Airbnb の良いところとは
STUDIO INN西新宿は、アパートメントホテルなので、Airbnb と相性がよいです。他の宿泊予約サイトでは清掃料でトラブルとなることがありますが、Airbnb ではトラブルになったことはありません。
Airbnb では、事前にゲストの顔写真を知ることができ、メッセージ機能でゲストと直接やり取りすることができるため、事前に信頼関係を築くことができる点は良いところだと思っています。
Airbnbとは
Airbnb（エアービーアンドビー）は、世界 191 の国と地域で 700 万件以上の宿泊先と4 万件以上のオリジナリティ溢れる体験を掲載している世界最大級の旅行コミュニティプラットフォームです。
日本でも広がっている民泊をはじめ、アパートやヴィラから城やツリーハウスにいたるまで、何百万というユニークな宿泊先を探すことができるのが特徴です。
Airbnb は創業以来通算５億人以上が利用しているサービスで 世界 62 言語に対応し 40億人以上の旅行者をおもてなしすることができます。
ぜひこの機会にAirbnbへの掲載を検討してみてはいかがでしょうか？
